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楼市折叠 | 刚需请上线!90万在佛山妥妥拿下三房

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六月的首日,被媒体榜单列为“新一线城市”的佛山,土地市场战火再度烧起。

当日下午,阳光城以超37.5亿斩获陈村近10万方宅地,溢价率达到100%,楼面超1.37万/平,跻身陈村地价TOP2。意味着佛山再有高价地入市。

不仅仅是土地市场,佛山多个板块一手住宅备案价悄然刷新纪录。除千灯湖冲破5万/㎡+,桂城三山新城上调到4.36万/㎡+、顺德佛山新城攀升至4万/㎡......颇有高备案价与新一线城市的头衔更配的意味。

正是高价地与高房价的双重夹击,令刚需购房者苦喊:“我太难了”。 10年前两三百万的房子是豪宅,如今只能算刚需盘。普通的工薪阶层想在广佛买房,摆在眼前的选项正在收窄,而在铺天盖地的天价新闻中,刚需也逐渐消失在舆论的视野里。

佛山不限购区域,或许是上车置业的广佛购房者的救命稻草。

非限购区 刚需宝藏地带

容桂伦教最击中刚需人群

市场就是各有各的“王炸”。 单单“不限购”三个字,意味着这些区域操盘者着实拿到一张好牌。

但佛山非限购区范围之广,大家都出同一招数,即约等于没招。

要购房者特别是广州客为之买单,应该着重考虑这三点:是否靠近广州;是否地铁或高铁轨道沿线;是否纳入政府重点规划。如果是刚需客,则还需要考虑产品是否合适,价格是否友好,符合心理预期。

除此,开发商因地制宜,主打刚需产品,可谓击中刚需的小心脏。

像近年大热的非限购区狮山,离广州还隔着里水大沥,但佛山西站开通后,楼价突飞猛进,个别项目甚至超过限购中心城区,对刚需而言并不是最适合的。

而顺德有两个非限购区镇街,容桂和伦教,不仅紧挨广州,交通配套等规划已是板上钉钉,很符合刚需。

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佛山伦教、容桂处于非限购区域

如果手握首付二三十万,总价百万左右的预算的真·刚需人群,不妨来看看佛山这两个区域的新盘。

容桂板块:

接壤番禺中山,双地铁规划是卖点

均价1-2.4万/平价格区间大

先是容桂。与大良一河之隔,靠近番禺和中山。产业文旅项目正在上马,配套较丰富。

在顺德,“一河两岸”是大家最为熟悉的区域,一条德胜河两旁,北岸是顺德政治文化中心大良,南岸是“千亿大镇”容桂。根据《佛山市城市总体规划(2011—2020年)》,大良-容桂将规划设置为市级副中心。在产业发展与布局方面,大良-容桂产业集聚区将作为佛山市规划建设的重点产业集聚区进行打造。在地理位置上,大良和容桂两大板块在佛山南部,一直是顺德城市中心,拥有雄厚的产业基础和成熟的城市配套,两镇街常住人口已接近100万。

交通应该是容桂板块目前最大卖点,根据规划,佛山地铁9号线线路始于广珠城际容桂站,途经桂洲大道、容奇大道、云良路等至顺德城际站。13号线主要功能是为顺德区内部提供交通服务,作为顺德区内部的补充线,主要连接伦教、大良、德胜新城和容桂城际站。还拥有广珠西线、105国道、广珠城轨、顺德港等交通路网,此外, 还将规建南顺大桥,无缝连接容桂与南沙大岗,连通番禺。通车后容桂与南沙的距离只需15分钟。

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容桂地铁规划图

商业则稍微欠缺,一直以来容桂只有天佑城商圈,最高地标海骏达城正在打造。教育方面,新逢沙小学、龙江外国语学校、北滘华南师范大学北滘学校等,超18所中小学将投入使用。

综上所述,容桂板块主打交通,且制造业较发达,这部分刚需人群存在缺口。保利、东逸湾、碧桂园、美的、金辉、路劲等品牌房企陆续进驻容桂,最高楼面价去到1.42万/平。

目前片区主要分为东部、北部和中心城区三大板块,因此价格区间也比较大,东部1-1.4万/平,北部1.5-2.4万/平,中心城区(老城区)1.5万/平,可谓丰俭由人。

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容桂三大楼市板块价格示意图

刚过去的五月,佛山一手住宅成交榜首由多次占据周榜第一的,位于容桂东部板块的超级大盘碧桂园凤凰湾夺得,当月网签486套,成交均价仅10642元/平。

大品牌楼盘69㎡极致三房,总价不到90万

主打容桂刚需客

容桂板块目前在售新盘不多,不过在5月份开放营销中心和样板房的保利时光印象,69㎡做三房,96㎡做四房,均价1.3-1.4万/平起,相信很符合刚需买房心水。

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保利时光印象沙盘

项目位于容桂红旗路和广珠公路交汇处,地处容桂中心城区,占地面积约4.8万㎡,总体量超20万㎡,规划12栋,容积率为3.82,总户数2196户,首推东南侧的1-4栋,1/2栋楼高20层,3/4栋楼高33层,均为2梯6户。主打产品为69-86㎡三房,以及96㎡四房。

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保利时光印象区位图

据了解,这个项目是保利于2019年5月24日,以总价7.1亿元法拍获得的,折合楼面价仅3875元/㎡,不过土地剩余年限约53年。此前,保利在容桂开发有保利百合花园、保利外滩壹号,二手均价1.5-1.7万/㎡。

69㎡做三房两厅一卫,得房率达95%以上,可谓极致小户型。且为全南向设计,主卧室带有270度景观飘窗,厨房为大U型设计,还预留冰箱位,户型设计质素颇高。

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96㎡四房两厅两卫,横厅设计,阳台进深3.7米,餐厅带采光窗。不过除主卧外,其余两个卧室+多功能房均为北向。

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如果按均价1.3万/平估算,69㎡三房带装修总价不到90万,单看价格而言算是很抵买了。销售介绍最低可做两成首付,不到20万的上车门槛很适合刚需。

另外销售还坦言,项目主要是为容桂人而推出,针对的是已经在容桂生活多年还没有上车的群体。

伦教板块:

设三地铁站点 城轨已开通

一手房源稀缺 均价1.7万/平起步

与容桂类似的伦教则位于大良北部,北滘南面,与番禺一水之隔,整体制造业氛围更浓,定位宜居小镇。

交通规划同样也是伦教的一大卖点。在伦教片区内,南二环高速、广珠西线可接驳东新高速和广明高速等,直通广州。

最大亮点的是地铁规划。作为“南北大动脉”跨越禅南顺三区中心地段的佛山地铁3号线,在伦教共设有3个站点,为伦教站、荔村站、顺德医院站。此外,广州地铁7号线南延线将与佛山地铁3号线接驳换乘于北滘新城站,届时,从伦教出发,通过地铁线路接驳1站到顺德北滘、大良,6站到佛山新城,7站直达广州南站,大大拉近了伦教与广佛中心地带的距离。


伦教地铁规划图

同时还有城轨。已开通的的广珠城轨在伦教设顺德站,从伦教-顺德站出发,可10分钟到广州南,30分钟到江门,1小时到珠海,使得伦教与周边城市的联系更加密切。

环境方面,伦教自带滨江河景观带,算不上十分亮眼。教育方面,有伦教中学、三洲学校两大省一级名校以及伦教小学、荔村小学、汇贤中学、翁佑中学等市一级教育资源。反而医疗方面,新顺德人民医院就坐落在伦教。商业存在短板,主要仍然是天天商场、汇泉商厦、大福广场等成熟老商圈。保利顺德里商业广场、银钻广场、顺德印象城等新商业体人气渐旺。伦教的核心支柱产业是珠宝、文化、旅游几大方面,周大福在伦教做了很多年,规模也越做越大。

因不限购等利好因素,加之一手房源稀缺,供货少,伦教房价已从2016年限购前的万元以下涨至目前均价1.7-1.8万/㎡。而片区内最高楼面价也已直逼1.36万/㎡。

专做80方以下小户型 总价120万出头

距离地铁站600米

最近伦教一新盘凯蓝锦伦华庭,与新顺德医院一路之隔,600米可到在建3号线顺德医院站。

项目专做80方以下小户型,产品为建面约76-80平2+1房两厅两卫全能百变小户型,楼高17层两梯四户,总价才120万出头,现阶段正进行诚意登记。刚需盘无疑。

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项目打出总价123.8万抢3房的广告

项目共规划10栋住宅,可容纳832户,楼高17-30层不等,所有产品都将是75-80平三房,不设大户型。

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户型图

其中76平三房两卫,客厅开间3.5米。经典竖厅户型,三开间朝南。最厉害的是还能做两个卫生间,基本实现干湿分离。主人房面积约13.6㎡,可放1.5米床,带独立卫生间。另一次卧则能放下1.2米床,还有一个房间相对紧凑,适合定制床或者打造成多功能房。

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76平米户型图

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样板房实景图

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还可以做L型厨房

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简装样板房实景

首次推出只有6、9号楼,仅128套房源,该项目吹风总价仅123.8万元起,按76㎡换算,均价1.7万/平。销售介绍,除了75-80㎡的2+1户型,项目后续更有36㎡1+n房的极致小户型推出,36㎡并非公寓,而是70年产权的住宅。

写在最后:

在佛山,相比限购中心城区,选择不限购区域不能简单地认为是退而求其次,更实在的观点是,这些区域目前存在一定的价格洼地,在交通配套密锣紧鼓铺开的背景下,仅仅是等待价值爆发的那个时间点。

而顺德容桂和伦教,是佛山为数不多既不限购、又有在建地铁设站,仍然有价格洼地的板块。

至于产品,小编看过后认为上述两个楼盘面积虽小,但得房率能达到9成,这是很多90方的户型也不一定能达到的,紧凑是紧凑了点,但起码能在刚需消失前上车。

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