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广州郊区首付钱佛山随便挑?地铁盘、望江三房仅120万

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央行降准、LPR降息、美股熔断……2020开局,内外宏观经济震荡。面对悬而未决的“靴子”,今年楼市又将如何变向?北上广高价地频出、多地推行楼市新政、房企降价促销求变,到底2020年该不该买房?

针对行业和买家当下最为关心的议题,网易房产特别策划《硬核楼市,2020,你细品》,从土地、政策、房企和市况4个维度,解析楼市信号,破译行情走向,给买家最靠谱的置业建议。

本期内容:佛山中心区抵买篇。

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对比广州,佛山房价特别亲民。有这样一种说法:在广州只能买到郊区的钱,却能佛山中心区随便挑。

曾经佛山也是广州客爆买、疯抢之地,片区楼价因此水涨船高。但因为限购等政策影响,佛山吸纳广州客板块已开始分化,从中心向西延伸出狮山等置业热门区域,因不限购和价格优势,而承接大量广佛限购外溢客户群。

佛山中心区成为广州客需要考虑再考虑,真系睇岩先出手的区域。对此,网易房产近期踏遍禅城、南海、顺德三大中心城区,通过横向对比同板块内项目价格差,理清购房思路,给大家带来佛山版的纯干货抵买指南。

整体而言,南海承接广州客较多价格坚挺,越近广州越贵,金沙洲片区已3万/平起跳,但接壤的里水中心,同品牌不同项目价差5000-10000万/平。

禅城顺德目前主要靠本地需求支撑。其中禅城东中西部同吃地铁红利,但西部三房首付不到40万。顺德冷热不均阴跌明显,中心板块有盘降价2500-4000元/平,外围非限购板块120万就有望江三房单位了。

禅城

往西价格向下空间越大

地铁盘三成首付不到40万

禅城区目前南庄及绿岛湖、祖庙、奇槎较为热点,且项目扎堆,覆盖了东部、中部和西部。值得一提的是,三大板块都有地铁规划。

首先绿岛湖板块的规划双地铁(2号线在建预计明年开通,4号线规划中,明年启动)。板块内阳光城佛山半岛,主打低密度湖景豪宅。价格较为坚挺,产品含38套460-620平别墅,总价1500-3000万/套;同时还有13栋洋房。首期13座楼王单位225-293平大平层,售价2.8-3万/平,已售罄。目前在售2座跃式产品,115-138平,售价2.2-2.3万/平。

而从绿岛湖出来再往西部靠近南庄中心区域禅西板块,价格还有往下的空间。TOD项目保利中交大都汇目前预售的2座85/95/103平将参考之前5-6座1.5-1.7万/平的价格,项目有一口价单位,总价平均优惠7万多。

而到南庄中心核心的美的时光90-115平三房至四房南向望江单位,带装修售价1.45-1.55万/平。三成首付不到40万。临近在建的佛山2号线南庄站,另外规划中的佛山7号线绿岛明珠站距离项目300米内。

往中部走,祖庙板块广佛地铁朝安站旁的朝安金茂悦,上月曾推出部分低楼层特价单位,售价低至1.87万/平,比年前售价降了3000元/平左右。到4月已恢复平常2.3-2.6万/平带装修售价。以99平三房西北向望花园单位计算,售价约2.3万/平,总价约233万,三成首付约70万。

东部热门奇槎板块有2号线和3号线交汇,且因与桂城接壤价格高企,卓越浅水湾目前在售5栋95平三房,117平四房,售价23500元/平,明年5月收楼。去年3月7栋同类产品售价22000多元/平,价格基本持平。

与禅城奇槎区域仅一路之隔的保利和悦滨江,区位配套与卓越浅水湾相差无几,但隶属南海桂城街道,项目地价高达1.8万/平,目前在售7栋,户型为112、109、91平的三至四房,售价2.6-3万/平,同时在售12栋一线望江产品,户型为130平和280平,售价3.8-4.2万/平,其中280平270度望江。去年9月10栋产品出售,户型类似7栋,售价2.5-2.6万/平。因此相对目前的售价是上浮了。

一句话总结:反正都有地铁规划,西部三房单位只需140万起,刚需不香吗?

南海

限购区破“3”非限购区1.45万/平起

总价价差50-150万

比起禅城,南海向来是广州客到佛山置业的首选之地,千灯湖、里水金沙洲等板块曾吸引广州客疯抢、爆买,片区楼价因此水涨船高,目前千灯湖板块有楼盘备案价已经突破4万+/平。

因此这部分区域叫价并不低。广州客熟悉的里水金沙洲片区最近迎来纯新盘佛山时代天境补货,较受市民关注。项目准备推售8-1栋,2-2栋95-118平三至四房,76平两房,55平一房 ,大概价位3-3.3万,预计五一前后开售。目前正在进行诚意登记,5万元诚意金享受开盘96折优惠。

虽然价格不低但相对广州还是有价格竞争力。销售介绍,看中项目的基本上是广州上班族为主,一方面是价格优势,广州金沙洲楼价4万左右,而里水片区价格2-3万/平左右。另一方面,佛山的人才政策比较宽松,吸纳了在广州无法购买的客户。

而深入到里水板块中心的时代家星荟,与靠近金沙洲的项目则有1万/平的价差。项目在售4-6栋。82、95、118、128平三四房,均价2.1-2.2万/平,且带精装现楼出售。对刚需而言更为抵买。

随着限购政策落地,南海这些广佛交界第一梯队的区域仍然有口皆碑,同时还延伸出狮山等广佛人置业热门区域,因不限购,价格上有着相对的优势,而承接大量广佛限购外溢客户群。且刚需改善都有得选。

位于狮山博爱湖及轻轨旁的弘阳博爱湖壹号拟打造区域板块豪宅标杆,含别墅和洋房产品,其中别墅仅64席,涵盖250-390平联排双拼及四个独栋,600-1000万/套。洋房即将推2座97-118平三四房东南望湖单位,1.7-2.1万/平带精装。

与弘阳博爱湖壹号直线距离几百米的雅居乐新地目前主推产品则比较刚需,目前在售3、4、5、8栋,户型为100、121、145平三四房,价格1.45万-1.55万/平,带精装。

一句话总结:限购区非限购区总价价差50-150万起,同板块相距不远的,每平价差也达几千一万,丰俭由人。

顺德

中心降价2500-4000元/平

外围120万有望江三房

顺德主要靠本地需求支撑,阴跌明显,且冷热不均。

大良东区的电建地产·洺悦华府定位为高端的改善型住宅,户型都是大户型,最小123平米。目前在售1/2/7座,1座(两梯两户)/7座(两梯三户),单价2.3-2.6万/平;2座(两梯四户),2-2.1万/米。项目去年11月开盘售价2.5-2.6万/平,对比之下有微降。

从价位上看,项目在大良属于高档产品,2.6万/平是片区峰值,对比一下,目前大良西区还有最便宜的一手房1.3万/平,而项目隔壁的华侨城毛坯均价是1.9万/平。

同板块的中洲府价格亲民。去年卖2栋95-143平均价2-2.3万/平,4月中旬刚开盘的4座95-125平带装修1.75-1.9万/平,降价2500-4000元/平。

对比房价高企的大良、广州等地,勒流尚处于价格洼地。勒流片区的电建地产·洺悦半岛目前主推105平米朝南三房、127平米望江四房。项目年初首次开盘,目前在售1/2/13座单位,均价1.2万平,最低价有1.1万/平有成交,毛坯交付,价格有所下调。

乐从板块的中交雅居乐剑桥郡靠近佛山新城,在售4座98-120平三四房毛坯交付,预计今年12月底交楼,均价1.4万/平,6座130平精装明年1月1日前交楼,均价1.5万/平。因为近期获顺德一中学区利好加持,吸引不少买家。且价格相对顺德中心城区有50万的价差,性价比不低。

一句话总结:板块价值兑现不远,适合抄底。

最后给大家透露佛山楼市基本市况:

随着国内疫情逐步可控,楼市有一定复苏。3月中旬以来,佛山每周新房成交持续稳定,已经连续五周突破两千套。

根据佛山市房产信息网数据显示,上周(4月13日-4月19日)佛山新房网签2357套,签约面积达25.88万㎡,环比涨了14%;二手房方面,单周网签714套,签约面积约7.67万方,环比涨19%。从成交套数看,三水、南海、顺德三大片区为成交主力。从签约面积环比涨幅来看,高明以3.99万平涨幅达50%领跑全市。

目前佛山像三水、高明等外围片区降价明显,3月以来就有媒体曝出“总价48万能在三水买三房”的信息。但地处三水北部片区,已临近肇庆和清远。

事实上在佛山,房价阶梯很明显,越是接近广州价格越高,越是限购区核心价格越高,而非限购区,越是远离市区价格越低。

因此买不了限购区,可以在非限购区里面淘淘看有无适合的。但一般只建议刚需客户选择。毕竟首套房名额很珍贵,不要随便买。

同时自住和投资侧重点不同,需权衡考虑,切勿盲目跟风。想自住和投资兼备,还是多考虑中心城区。投资前,最好考察周边二手房市场情况。

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