10岁上坤：立于上海，剑指香港 |穿透IPO

第一个十年，上坤的故事从2010年的上海宝山1919项目开始，第二个十年，则要以2020年的招股书为起点。

3月30日，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”）向香港联交所递交了IPO申请，由农银国际作为独家保荐人，剑指港交所IPO。

相比于大多数90年代起家的房企，上坤算是行业里的后来者，其创立仅短短10年。如今地产行业已经走到新的分水岭，意欲借助资本市场力量走得更远的“年轻人”上坤，又为自己和外界准备了一个怎样的故事？

年轻女掌门

谈及上坤，外界的第一印象往往是其背后那位地产行业内少有的年轻女创始人——朱静。

2009年末，刚过而立之年的朱静放弃其在建业地产打拼7年才换来的集团副总裁职位，只身来到上海，于2010年初创立上坤集团。

上海宝山1919项目，是这家公司成立后拿到的第一个项目，并非地产开发，而是老旧厂房改造。朱静后来接受媒体采访的时候回忆道，以二房东模式租赁改造的这个项目并未给上坤带来太多的利润，但基于该项目的成功口碑，上坤赢得了接下来更多的机会。

据悉，因为起步自有资金有限，上坤初期的很多项目都是以成本较低的并购方式获取的，宝山1919项目后，上坤在同年顺利收购了其开发的第一个住宅项目“上海·上坤公园天地”，第二个、第三个乃至更多的项目随之接踵而来，资金瓶颈也逐渐解决。

不过，在此后的5年时间里，即便规模不断增加，朱静都没有将扩张目标转移到上海之外的市场。抱着如果能在竞争最激烈的地方站稳脚跟，去任何地方都能很好生存的想法，朱静提出了一个后来在行业内广为流传的目标要求：“不做到上海30强，绝不走出上海。”

2015年，上坤用15天的时间，以33亿的价格收购了上海佘山一个63万方的超级大盘，正是这个后来为其带来高达200亿货值的项目，进一步提升了上坤在上海市场的规模排名，也让朱静决定带领团队走出上海。

上坤成立的第七年，恰逢宏观调控的限价等政策出台，上坤首度涉足江苏市场，开始扩张长三角。2017年上坤再度扩张到安徽、浙江、广东等省份重点城市，进入全国化布局阶段。2018年上坤继续落子河南、湖北省份后，朱静确定了上坤“长三角+中部+粤港澳大湾区”的整体战略布局。

乐居财经了解到，目前上坤的布局大比重依然在一二线重点城市，截止2020年2月底，共计在全国14个城市拥有43个项目，总土地储备约362.62万平方米，其中权益建筑面积约262.97万平方米，当中超过七成均位于长三角，近半数项目及超过18%的权益土储位于上海。

此前，根据克而瑞统计的数据，上坤2019年的全口径销售额已经增长到了271.8亿元，进入行业前100。

联合开发与去杠杆

在上坤招股书披露的近三年运营管理数据中，最受关注的无异于其规模快速增长背后的利润和债务情况。

数据显示，得益于期内有几个价格较高的上海项目交付确认收入，同时交付的总面积和均价大大增加，上坤从2017到2018年的营收至少翻了两翻，由12.01亿元增至68.47亿元，2019年再度增长到了75.35亿元。

同期上坤的毛利也呈现一样的增长态势，但由于2019年开始上海市场以外的项目开始陆续确认入账，而其他如苏州等城市项目售价比上海的低，导致2017-2019年的毛利和毛利率波动较大，三组具体数据分别为3.71亿元和30.9%、35.26亿元和51.5%、30.71亿元和40.8%。对应的年度利润则分别为0.35亿、6.73亿、6.77亿。

此外，由于顺应行业趋势，加大了联合开发的力度，非控股权益所占的比例较大，上坤前几年部分利润被分享于合作伙伴。乐居财经了解到，上坤一直推崇“以专业能力获取市场的公平回报”。因此，不少公司看中了上坤高效的运营管理能力，与其开展合作，实现互惠双赢。

伴随着上坤品牌和运营实力的认可，其权益占比也在逐渐提高。截至2020年2月底，上坤地产物业组合有43个项目，其中，所持项目权益为100%的物业项目有11个，70%的有3个，50%的有15个，50%以下的有14个。

与很多规模快速成长期的房企类似，上坤也面临去杠杆的任务。

乐居财经获悉，近三年上坤的资产负债率实际已经大幅下降，2017年是684.9%，2018年已降至325.9%，至2019年末虽然数据依然较高，但通过保留盈利的增长使得权益总额增加，已经持续减少到了118.8%。

2019年，是房地产行业面临挑战的一年。很多房企奉行现金为王，上坤也不例外。2017-2019年，上坤持有的现金及现金等价物则分别为5.06亿、4.55亿、10.73亿，截止2020年2月29日增加至11.54亿，另有未动用银行融资约122.37亿元。

为改善负债情况，上坤在2020年继续进行多项融资安排，包括与一家信托公司订立本金约2.19亿元，年利率13%，将于2021年9月到期的融资，这在房地产信托融资渠道收窄的情况下实属难能可贵。同时，上坤还打算将业务所得的部分经营现金偿还短期借款，从而增加长期借款比例，优化债务结构。

上坤在招股书中披露，未来成功上市后获得的资金，也有部分计划用于偿还两笔将在2020年到期的借款。“我们持续寻求额外融资机会，以扩宽我们的融资渠道、降低我们获取资金成本及改善我们的借款到期结构。”

资本市场下一个十年

上坤的业务主要涉及两大板块，包括开发类、资产运营管理类。在资产管理板块下面又分为商业、社区商业，长租公寓以及办公类物业的整体运营。

对于未来登陆资本市场后的计划，上坤在招股书中并未透露太多，主要提到上市融资后资金将重点用于三个方面：

一是用作开发现有物业项目 (即宁波‧慈溪慈澜府、常州‧云峯及佛山‧上坤翰林湖壹号)的建设成本。二是将用于偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款。三是用作一般营运资金用途。

上坤表示，其持续增长很大程度上取决于能否扩张至其他地区及城市，而其拟在目前已布局的长三角、珠三角及中部三个核心经济区内的城市继续深耕，日后或会进入其他经济区。

在此之前，上坤相关负责人曾在公开活动中透露，广东区域所代表的大湾区将会是上坤未来五年的着力点，会落地核心商业项目，并将成为上坤集团的“第二总部”。

至于未来业务的规划，朱静曾在接受媒体采访时提到，存量是未来的市场，所以一方面做增量，另一方面做存量，每年会拿出10%-15%的资源做存量资产。但在达到千亿规模之前，上坤还不会涉及地产以外的多元化业务。

上坤的战略重心在上海、杭州、宁波、苏州等一、二线城市。考虑到目前宏观调控并未放松，其营收和利润也更容易受调控影响而出现波动，上坤也在逐步加大商业物业的比例，均衡开发项目组合。“开发商业物业有助降低收入波动、分散风险、获得协同效应及为我们的业务运营带来稳定的现金流。”

截至2020年2月29日，上坤拥有七个处于不同开发阶段的商业物业组合项目，均位于上海，包括三座已竣工办公楼、两座已竣工商业区购物广场及两个开发中或持作未来开发的综合用途商业物业项目，上坤应占总建筑面积为26.76平方米。

2017-2019年，上坤的商业物业营收从0.32亿到0.52亿再到0.64亿，虽在递增，但仍在起步阶段，要实现均衡收入的目标，仍有待进一步发展。

文章来源：乐居财经