2003年非典期间，北京富力城一期以6000元/平的价格开盘，张羽冲一下子拿下了50多套，又带领朋友们投资百套，自己从一个炒房“散户”跻身为“大户”，一战成名，被称为“楼市投资第一人”。
同样在这一年，“温州炒房团”也出现了。他们趁低吸纳，横扫中国，每到一处都掀起购房狂潮。
从非典疫情爆发到得到有效控制的半年多时间里，房地产市场变成了投资者眼中的“香饽饽”， 房子的投资属性被发掘，嗅觉灵敏的“张羽冲们”、“炒房团”夹着钱包从全国各地涌过海峡，拉开全民购房投资的时代。
此时，房地产行业也被国家定调为国民经济支柱产业，让2003年二季度经济短暂下行后迅速回血，全年实现10.0%的增长，较2002年还提升0.9个百分点。
在当时看来，经济的反弹，楼市的火热或许让大部分人始料未及，疫情对经济乃至各行各业笼罩的阴霾，最终很快就散去了。
以史为鉴，可知兴替。如今，新冠肺炎疫情也令城市各行各业按下了暂停键，以往依赖线下去化的楼市一度停摆。
房地产行业反应迅速，涌现了线上卖房等花式营销招数。随着复工复产加快，部分项目售楼部重开，开始迎来人气，整体走在行业复苏的先锋。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受网易房产采访时表示，疫情过后前期被抑制的购房需求将会短期释放。
这场硬仗之下，楼市是否会像17年前那样引发抄底潮，房价是否迎来又一轮的强劲反弹？
17年前的非典,中国楼市拐点
2003年8月，温州炒房团30人在徐州买下价值3200万元的房产；10月，40个温州人在武汉豪掷4000万元，爆炒武汉房地产市场；当月，40个温州人奔赴青岛，2天成交2500万元；11月，由80个人组成的温州炒房团浩浩荡荡奔赴深圳，投入6000万元开炒深圳楼市……
直至如今，江湖上依然流传着各色温州人的炒房故事。事实上他们的致富之路有其特殊的历史背景与缘由，其中就有非典。
张羽冲在接受媒体采访时也曾说，非典时候是一个入手非常好的时机。因为楼市探底，房价下跌，经济向好。
资料数据显示，2003年7月，香港房价见底，腰斩跌到23000元/㎡，成为过去20年来楼价的最底部。
2003年之初，深圳房价每平方4000元左右，但由于靠近另一个疫情重灾区香港，楼市遭受重创，一度出现了“负首付”。
2003年，某楼盘打出0首付广告。
另一个重灾区北京地区，在非典之前的1999年-2002年，房地产开发平均增幅为28%，但在疫情爆发后的4月和5月，房地产投资增幅直接下降到8%和12.6%。
而广州2003年上半年十区商品住宅均价为3888元/㎡，2002年的均价为4143元/㎡，同比下降5.1%，跌幅最大的楼盘基本在15%以内。即使是当年“五一”黄金周也基本无人看楼。
2003年历月房地产投资增速及商品房销售面积增速。来源：国家统计局
尽管受非典影响房价难逃回落，这一年却成了楼市的转折年。
在疫情控制之后，被短期压抑的购房需求得到释放。另外，开发商也会由于急于开张，缓解此前的现金流压力，推出各种“降价”“促销”等优惠活动，对于刚需买房者是个好机会。
2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》（即“18号文”），通过文件首次明确房地产的国民经济支柱地位。业内这样评价这份文件：对楼市的影响极其重大，甚至决定了过去17年来的楼市地位和走向。
同时政府还出台了一系列刺激楼市的配套举措，例如限制土地供应，降低首付比例等，楼市可谓狂飙突进。
数据显示，2003年中国商品房销售额7955.7亿，同比去年获得了高达31.88%的涨幅；销售面积也冲高至33717.6万平，同比增长25.77%。两项指标双双大涨创下历史新高。
房价方面，以上海为例，非典疫情结束之后，上海楼市大幅回升，全年度房价同比大涨了20%，部分项目大涨50-60%。一手商品房2003年成交量2224万平方米创下高峰。
与此同时，房企数量呈现井喷，由1998年的19960家，激增至2003年37123家，增幅近两倍。
随着房价的一飞冲天，中国炒房之风开始盛行，正是诞生了一批以“温州炒房团”为代表的炒房客。2003年9月23日，上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》，报道称“10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资本约1000亿元。按照回报率15%计算，1000亿元投资利润150亿元，这比任何一个产业都要赚钱，可谓‘温州第一产业’。”
根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。
一个人炒一套房子的钱，能超过上百人企业整整一年赚的钱。国人以自己敏锐的触觉和头脑，在此前的房产起伏中踩准节奏，享受到房产增值的福利。由此，17年前的非典无疑是一次房地产业制造的财富的洪流，直接来讲就是抄底的好时机。
在国民经济支柱房地产行业的带动下，以及当时中国经济走出98年前后的东亚金融危机的冲击，同时2001年加入世贸组织之后，经济开始加速增长的大背景，即使是非典年，2003年四个季度GDP增速分别为11.1％、9.1％、10％和10％，显示非典只是对国内经济略有短暂影响。
新冠疫情前，房地产已进入高位盘整
过去四十年来，中国经济飞速发展，房地产市场对此贡献极大，可以说占据了中国经济的半壁江山。即使是近10年来，房地产GDP总量占全国GDP的比重依然逐年上升。
房子也成为了“硬通货”。统计局数据显示，2018年中国城镇居民人均住房面积39平米，比1978年增加32.3平方米，告别短缺时代。
翻查近二十年的房价情况：2000年－2003年房价增长较为缓慢，自2003年后房价开始呈现整体高速上涨的态势，截止到2019年，全年全国新房均价上涨到9310元/平米，相比2003年上涨了3.95倍。北上广等一线城市更加惊人，以广州为例，楼价从2003年的3888的单价升到31692元的单价，涨幅715% 。
1998-2019年全国商品房平均房价走势图。来源：国家统计局
在房价高歌猛进的年代，特别是2003年房价上涨速度明显加快，刚需购房者喜忧参半，更多的是投机者的登场将之变成了一个野蛮的圈钱游戏。
市场过热背景下收紧政策开始不断加码，国家调控政策持续出台。2005年，首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台。
2008年因金融危机中国房价出现大拐点，但09年复苏后又大涨。2010年被称为史上最严的房地产调控政策“限购令”出台，到2013年“新国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。
为应对房价过快上涨，国家几乎之后每年出台了全国性的调控政策，强调“房住不炒”，短期调控从严从紧从稳，长效机制加快推进。但由于房地产市场发展的空间已打开，各项行业政策利好因素也开始显现，房地产行业规模逐渐扩大，房价缓涨，总体平稳。但投资投机性购房已基本得到遏制。
政策严控下，当年造就暴富神话的炒房团基本“全军覆没”。房地产市场游戏规则得到重构，房企开始由开发商到城市服务商的转型，市场出现由卖方转成买方需求等变化。
2020年春节，新冠肺炎疫情爆发，让人始料未及的“黑天鹅事件”像17年前非典疫情一样飞出，楼市再一次受到冲击，且有过之而无不及：全国省市相继下发通知，明确要求暂停售楼处销售活动；84城累计供应量进一步降至4万平方米，与2019年同期相比降幅达97%；三四线返乡置业潮爽约，节后周零成交同比跌95%……
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓直言，一季度市场数据下行已是不争的事实。但要迎来与17年前那样的转折，未有支撑的土壤。
目前，我国作为世界第二大经济体，2019年全国GDP总量接近100万亿元。从2003年至2019年， GDP总量增长6倍有余，年复合增长率多达13.16%。但经济增速减速换挡， 2019年GDP增速进一步放缓至6.1%。长期来看经济依旧面临较大的下行压力。
这意味着，我国经济由高速增长转入高质量增长的新阶段，新动力新引擎强劲，不必再依赖房地产拉动经济，传统三驾马车渐显疲态。
与此同时，房地产规模本身已经极其庞大，爆发增长的空间已经非常有限。2019年商品房销售面积达17.2亿平方米，是2003年的5.1倍，销售金额也超过了2003年的20倍，市场规模继续大幅度增长的动力显著减弱，步入高位盘整的阶段。
肖文晓也表示，2003年到现在已经过去了10多年时间，不管是中国经济还是房地产行业，在过去的10多年都已发生翻天覆地的变化。2003年非典时期，中国经济处于快速增长期，房地产市场处于黄金期的起步阶段，加上中国城镇化人口红利快速释放，但是今天中国经济已经进入L型调整阶段，商品房市场交易规模天花板显现，青壮年人口的比重也开始下降，城镇化从高速发展期转为缓慢发展期，房地产也进入白银时代……各因素表明，不管有没有疫情，国内房地产市场都基本不可能复制2003年之后的那一段时光。
2000年以来全国商品房销售面积及同比变化走势。
十多年的光景里，房地产经历了从国民经济支柱到不断调控，中间多次的房价暴涨，一代又一代炒房族的兴落，房企的衰败、壮大和转型，规模由短缺到饱和、增量刚需过渡至存量改善。尽管疫情不会改变中国经济长期向好的基本面，但当下的市场格局，早已在本次新冠肺炎疫情发生前转变。
观望的购房者 花式营销的房企
随着复工复产提上日程，楼市正在“解冻”。据不完全统计，在2月17日-2月21日期间，广东、河南、沈阳、南京已出台相关文件，表明售楼处可按要求有序有度地逐步开放。根据中指研究院发布的数据，2月16-22日全国16个主要城市成交环比上涨119.2%，其中一二线城市分别涨78.3%、141.8%，但同比分别下降63%、67%和56.3%。
2月16-22日全国16个主要城市成交数据。来源：中指研究院
近日，由贝壳研究院发起的“新冠疫情下的住房消费者预期调查”数据显示，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划。可见，消费者的购房意愿并没有受到较大冲击，只是推迟或观望。基于其对于疫情平复和市场秩序恢复的判断，消费者购房计划普遍推迟时间主要在半年以内的累计占比达67.8%。
事实上，去年年底部分城市的新房库存上升，面临去化难的问题。与03年非典降价不同，新冠疫情下因受到线下售楼部关闭等影响，逼急需资金“回血”的开发商将卖房转移到线上，同时使出各种花式“折扣大战”，例如恒大75折，金科72折，还有保利的8.8元购房礼包，建发的1元订房……
可是，现阶段购房者对房价下跌的预期，来自于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要，以此判断开发商降价促销是大概率事件，期待未来还有更大的降价空间，而会进入观望期。加上线上购房的手法更多被认为是蓄客引流，最终房子的变现能力还有待观察。
调查还显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。意味着消费者对比非典时期大涨大跌的房价有更理性的判断，符合当下房地产市场环境。
肖文晓认为，本次疫情影响波及表更广，各行各业主线以复产为主，言下之意就是先赚钱，报复性消费的情况已不太可能出现。
肖文晓还表示，当然也会有敏锐的消费者关注到目前楼市较为低迷，不怕卖不出去的房子，只怕没有到位的降价，趁低入市的投资者会存在。但在“房住不炒”的背景下，其实抄底意愿已然下降，意味着炒房团不会卷土重来。
对比消费者的观望式购房，有房企正在入场抄底，不惧疫情开始匆忙抢地，在全国各大城市掀起土拍热浪。
2月20日，香港置地联合体以310.5亿元巨资拿下上海徐汇地块，全国总价新地王诞生。另外北京、杭州、宁波、温州、佛山等有多宗土地高溢价成交。据不完全统计，溢价率超过20%的超过20宗。其中，宁波有商住用地溢价率高达96.6%，温州有商住地现场竞拍9小时报价455轮溢价率32.79%，杭州有住宅用地10余家房企竞拍最终溢价率29.66%。
不过，有业内人士指出，目前的土地出让溢价率并不算高。像2015年的土拍热潮溢价率动辄翻倍，因此许多房企将现在视为抄底的绝佳时机。
与此同时，政策也开始松动。超过20个城市近日再次吹响“救市”号角，借此提振楼市信心，吸引人才。
多地出台楼市新政。数据来源：中指研究院
不过要注意的是，目前的救市政策中，多在减税免税、延迟缴纳土地出让金、放宽预售条件等方面对房企进行扶持，着重缓解房企资金压力，涉及限购、限贷、限售、限价等刚性调控的并不多见，显示出地方政府部门很清楚对于房地产调控政策的“底线”不可触碰。
此外，央行的降息也如约而至。2月20日贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为4.05%，5年期LPR为4.75%，较1月双双下降。这对于刚需购房者而言，无疑降低了购房成本。
肖文晓指出，这样的多方调整可能意味着政策会更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求，疫情过后前期被抑制的需求会短期释放，但楼市最终回到平稳状态。
这样看来，新冠疫情给楼市带来的悬念，正在解开。
本文来源：网易房产原创
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