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当“黑天鹅”奇袭楼市:像17年前那样抄底?

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以史为鉴。

当“黑天鹅”奇袭楼市:像17年前那样抄底?

2003年非典期间,北京富力城一期以6000元/平的价格开盘,张羽冲一下子拿下了50多套,又带领朋友们投资百套,自己从一个炒房“散户”跻身为“大户”,一战成名,被称为“楼市投资第一人”。

同样在这一年,“温州炒房团”也出现了。他们趁低吸纳,横扫中国,每到一处都掀起购房狂潮。

从非典疫情爆发到得到有效控制的半年多时间里,房地产市场变成了投资者眼中的“香饽饽”, 房子的投资属性被发掘,嗅觉灵敏的“张羽冲们”、“炒房团”夹着钱包从全国各地涌过海峡,拉开全民购房投资的时代。

此时,房地产行业也被国家定调为国民经济支柱产业,让2003年二季度经济短暂下行后迅速回血,全年实现10.0%的增长,较2002年还提升0.9个百分点。

在当时看来,经济的反弹,楼市的火热或许让大部分人始料未及,疫情对经济乃至各行各业笼罩的阴霾,最终很快就散去了。

以史为鉴,可知兴替。如今,新冠肺炎疫情也令城市各行各业按下了暂停键,以往依赖线下去化的楼市一度停摆。

房地产行业反应迅速,涌现了线上卖房等花式营销招数。随着复工复产加快,部分项目售楼部重开,开始迎来人气,整体走在行业复苏的先锋。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓在接受网易房产采访时表示,疫情过后前期被抑制的购房需求将会短期释放。

这场硬仗之下,楼市是否会像17年前那样引发抄底潮,房价是否迎来又一轮的强劲反弹?

17年前的非典,中国楼市拐点

2003年8月,温州炒房团30人在徐州买下价值3200万元的房产;10月,40个温州人在武汉豪掷4000万元,爆炒武汉房地产市场;当月,40个温州人奔赴青岛,2天成交2500万元;11月,由80个人组成的温州炒房团浩浩荡荡奔赴深圳,投入6000万元开炒深圳楼市……

直至如今,江湖上依然流传着各色温州人的炒房故事。事实上他们的致富之路有其特殊的历史背景与缘由,其中就有非典。

张羽冲在接受媒体采访时也曾说,非典时候是一个入手非常好的时机。因为楼市探底,房价下跌,经济向好。

资料数据显示,2003年7月,香港房价见底,腰斩跌到23000元/㎡,成为过去20年来楼价的最底部。

2003年之初,深圳房价每平方4000元左右,但由于靠近另一个疫情重灾区香港,楼市遭受重创,一度出现了“负首付”。

2003年,某楼盘打出0首付广告。
2003年,某楼盘打出0首付广告。

另一个重灾区北京地区,在非典之前的1999年-2002年,房地产开发平均增幅为28%,但在疫情爆发后的4月和5月,房地产投资增幅直接下降到8%和12.6%。

而广州2003年上半年十区商品住宅均价为3888元/㎡,2002年的均价为4143元/㎡,同比下降5.1%,跌幅最大的楼盘基本在15%以内。即使是当年“五一”黄金周也基本无人看楼。

2003年历月房地产投资增速及商品房销售面积增速。来源:国家统计局
2003年历月房地产投资增速及商品房销售面积增速。来源:国家统计局

尽管受非典影响房价难逃回落,这一年却成了楼市的转折年。

在疫情控制之后,被短期压抑的购房需求得到释放。另外,开发商也会由于急于开张,缓解此前的现金流压力,推出各种“降价”“促销”等优惠活动,对于刚需买房者是个好机会。

2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”),通过文件首次明确房地产的国民经济支柱地位。业内这样评价这份文件:对楼市的影响极其重大,甚至决定了过去17年来的楼市地位和走向。

同时政府还出台了一系列刺激楼市的配套举措,例如限制土地供应,降低首付比例等,楼市可谓狂飙突进。

数据显示,2003年中国商品房销售额7955.7亿,同比去年获得了高达31.88%的涨幅;销售面积也冲高至33717.6万平,同比增长25.77%。两项指标双双大涨创下历史新高。

房价方面,以上海为例,非典疫情结束之后,上海楼市大幅回升,全年度房价同比大涨了20%,部分项目大涨50-60%。一手商品房2003年成交量2224万平方米创下高峰。

与此同时,房企数量呈现井喷,由1998年的19960家,激增至2003年37123家,增幅近两倍。

随着房价的一飞冲天,中国炒房之风开始盛行,正是诞生了一批以“温州炒房团”为代表的炒房客。2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,报道称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元。按照回报率15%计算,1000亿元投资利润150亿元,这比任何一个产业都要赚钱,可谓‘温州第一产业’。”

根据国家统计局数据显示,2003年中国住宅投资达到10792.3亿元,历史上首次突破万亿大关。

一个人炒一套房子的钱,能超过上百人企业整整一年赚的钱。国人以自己敏锐的触觉和头脑,在此前的房产起伏中踩准节奏,享受到房产增值的福利。由此,17年前的非典无疑是一次房地产业制造的财富的洪流,直接来讲就是抄底的好时机。

在国民经济支柱房地产行业的带动下,以及当时中国经济走出98年前后的东亚金融危机的冲击,同时2001年加入世贸组织之后,经济开始加速增长的大背景,即使是非典年,2003年四个季度GDP增速分别为11.1%、9.1%、10%和10%,显示非典只是对国内经济略有短暂影响。

新冠疫情前,房地产已进入高位盘整

过去四十年来,中国经济飞速发展,房地产市场对此贡献极大,可以说占据了中国经济的半壁江山。即使是近10年来,房地产GDP总量占全国GDP的比重依然逐年上升。

房子也成为了“硬通货”。统计局数据显示,2018年中国城镇居民人均住房面积39平米,比1978年增加32.3平方米,告别短缺时代。

翻查近二十年的房价情况:2000年-2003年房价增长较为缓慢,自2003年后房价开始呈现整体高速上涨的态势,截止到2019年,全年全国新房均价上涨到9310元/平米,相比2003年上涨了3.95倍。北上广等一线城市更加惊人,以广州为例,楼价从2003年的3888的单价升到31692元的单价,涨幅715% 。

2003年历月房地产投资增速及商品房销售面积增速。来源:国家统计局
1998-2019年全国商品房平均房价走势图。来源:国家统计局

在房价高歌猛进的年代,特别是2003年房价上涨速度明显加快,刚需购房者喜忧参半,更多的是投机者的登场将之变成了一个野蛮的圈钱游戏。

市场过热背景下收紧政策开始不断加码,国家调控政策持续出台。2005年,首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台。

2008年因金融危机中国房价出现大拐点,但09年复苏后又大涨。2010年被称为史上最严的房地产调控政策“限购令”出台,到2013年“新国五条”,再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房。

为应对房价过快上涨,国家几乎之后每年出台了全国性的调控政策,强调“房住不炒”,短期调控从严从紧从稳,长效机制加快推进。但由于房地产市场发展的空间已打开,各项行业政策利好因素也开始显现,房地产行业规模逐渐扩大,房价缓涨,总体平稳。但投资投机性购房已基本得到遏制。

政策严控下,当年造就暴富神话的炒房团基本“全军覆没”。房地产市场游戏规则得到重构,房企开始由开发商到城市服务商的转型,市场出现由卖方转成买方需求等变化。

2020年春节,新冠肺炎疫情爆发,让人始料未及的“黑天鹅事件”像17年前非典疫情一样飞出,楼市再一次受到冲击,且有过之而无不及:全国省市相继下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动;84城累计供应量进一步降至4万平方米,与2019年同期相比降幅达97%;三四线返乡置业潮爽约,节后周零成交同比跌95%……

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓直言,一季度市场数据下行已是不争的事实。但要迎来与17年前那样的转折,未有支撑的土壤。

目前,我国作为世界第二大经济体,2019年全国GDP总量接近100万亿元。从2003年至2019年, GDP总量增长6倍有余,年复合增长率多达13.16%。但经济增速减速换挡, 2019年GDP增速进一步放缓至6.1%。长期来看经济依旧面临较大的下行压力。

这意味着,我国经济由高速增长转入高质量增长的新阶段,新动力新引擎强劲,不必再依赖房地产拉动经济,传统三驾马车渐显疲态。

与此同时,房地产规模本身已经极其庞大,爆发增长的空间已经非常有限。2019年商品房销售面积达17.2亿平方米,是2003年的5.1倍,销售金额也超过了2003年的20倍,市场规模继续大幅度增长的动力显著减弱,步入高位盘整的阶段。

肖文晓也表示,2003年到现在已经过去了10多年时间,不管是中国经济还是房地产行业,在过去的10多年都已发生翻天覆地的变化。2003年非典时期,中国经济处于快速增长期,房地产市场处于黄金期的起步阶段,加上中国城镇化人口红利快速释放,但是今天中国经济已经进入L型调整阶段,商品房市场交易规模天花板显现,青壮年人口的比重也开始下降,城镇化从高速发展期转为缓慢发展期,房地产也进入白银时代……各因素表明,不管有没有疫情,国内房地产市场都基本不可能复制2003年之后的那一段时光。

2000年以来全国商品房销售面积及同比变化走势。
2000年以来全国商品房销售面积及同比变化走势。

十多年的光景里,房地产经历了从国民经济支柱到不断调控,中间多次的房价暴涨,一代又一代炒房族的兴落,房企的衰败、壮大和转型,规模由短缺到饱和、增量刚需过渡至存量改善。尽管疫情不会改变中国经济长期向好的基本面,但当下的市场格局,早已在本次新冠肺炎疫情发生前转变。

观望的购房者 花式营销的房企

随着复工复产提上日程,楼市正在“解冻”。据不完全统计,在2月17日-2月21日期间,广东、河南、沈阳、南京已出台相关文件,表明售楼处可按要求有序有度地逐步开放。根据中指研究院发布的数据,2月16-22日全国16个主要城市成交环比上涨119.2%,其中一二线城市分别涨78.3%、141.8%,但同比分别下降63%、67%和56.3%。

数据来源:中指研究院
2月16-22日全国16个主要城市成交数据。来源:中指研究院

近日,由贝壳研究院发起的“新冠疫情下的住房消费者预期调查”数据显示,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划。可见,消费者的购房意愿并没有受到较大冲击,只是推迟或观望。基于其对于疫情平复和市场秩序恢复的判断,消费者购房计划普遍推迟时间主要在半年以内的累计占比达67.8%。

后“新冠”楼市:像03年非典那样再抄底一次?

后“新冠”楼市:像03年非典那样再抄底一次?

事实上,去年年底部分城市的新房库存上升,面临去化难的问题。与03年非典降价不同,新冠疫情下因受到线下售楼部关闭等影响,逼急需资金“回血”的开发商将卖房转移到线上,同时使出各种花式“折扣大战”,例如恒大75折,金科72折,还有保利的8.8元购房礼包,建发的1元订房……

可是,现阶段购房者对房价下跌的预期,来自于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要,以此判断开发商降价促销是大概率事件,期待未来还有更大的降价空间,而会进入观望期。加上线上购房的手法更多被认为是蓄客引流,最终房子的变现能力还有待观察。

调查还显示,43.9%的受访者认为房价会小幅下跌,27.6%的受访者认为房价会保持稳定。意味着消费者对比非典时期大涨大跌的房价有更理性的判断,符合当下房地产市场环境。

肖文晓认为,本次疫情影响波及表更广,各行各业主线以复产为主,言下之意就是先赚钱,报复性消费的情况已不太可能出现。

肖文晓还表示,当然也会有敏锐的消费者关注到目前楼市较为低迷,不怕卖不出去的房子,只怕没有到位的降价,趁低入市的投资者会存在。但在“房住不炒”的背景下,其实抄底意愿已然下降,意味着炒房团不会卷土重来。

对比消费者的观望式购房,有房企正在入场抄底,不惧疫情开始匆忙抢地,在全国各大城市掀起土拍热浪。

2月20日,香港置地联合体以310.5亿元巨资拿下上海徐汇地块,全国总价新地王诞生。另外北京、杭州、宁波、温州、佛山等有多宗土地高溢价成交。据不完全统计,溢价率超过20%的超过20宗。其中,宁波有商住用地溢价率高达96.6%,温州有商住地现场竞拍9小时报价455轮溢价率32.79%,杭州有住宅用地10余家房企竞拍最终溢价率29.66%。

不过,有业内人士指出,目前的土地出让溢价率并不算高。像2015年的土拍热潮溢价率动辄翻倍,因此许多房企将现在视为抄底的绝佳时机。

与此同时,政策也开始松动。超过20个城市近日再次吹响“救市”号角,借此提振楼市信心,吸引人才。

多地出台楼市新政。数据来源:中指研究院
多地出台楼市新政。数据来源:中指研究院

不过要注意的是,目前的救市政策中,多在减税免税、延迟缴纳土地出让金、放宽预售条件等方面对房企进行扶持,着重缓解房企资金压力,涉及限购、限贷、限售、限价等刚性调控的并不多见,显示出地方政府部门很清楚对于房地产调控政策的“底线”不可触碰。

此外,央行的降息也如约而至。2月20日贷款市场报价利率(LPR)1年期LPR为4.05%,5年期LPR为4.75%,较1月双双下降。这对于刚需购房者而言,无疑降低了购房成本。

肖文晓指出,这样的多方调整可能意味着政策会更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求,疫情过后前期被抑制的需求会短期释放,但楼市最终回到平稳状态。

这样看来,新冠疫情给楼市带来的悬念,正在解开。

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