大一山庄此前的规划图。
当年的示范单位紫蝶轩。
如今南区改成了总价低的叠墅。
当你将标准高筑云端时，则意味着能够站上去的人就越来越少。中国超级豪宅榜单，已经很久没有再出现大一山庄的名字。就连它所在的广州，普通百姓也渐渐忘却这个曾以最贵3.8亿元/套，问鼎2013年《中国10大超级豪宅》榜首的亿万富豪居所。这个由马里奥·博塔、马丁·罗班等五六十个世界顶级设计团队操刀，曾欲打造成顶级别墅庄园的项目，在拿地12年后仓促中断“超宅梦”，新东家选择了更适合广州人的“实惠”路线。直至今日，这个占地和总建面均只有15万平方米的项目，在拿地15年后仍未开发完毕。
广州首个双证亿元别墅 曾3个月卖12套
既然追求极致，自然难以做到“高周转”。
光是规划方案，在拿地15年来，大一山庄就至少经过六次更改。每一次修改报批规划部门，都要走不少流程。
在打包出售给华远地产的前12年，大一山庄在保持容积率和总建面不变之下，一直不断给别墅群做加法和减法。
2006年，中央出台“禁墅令”，各地严禁再建独栋别墅。为此，中力集团采取了将两套双拼别墅合二为一的户型设计策略，用“一栋别墅两张房产证”的方式，延续了做独栋别墅的梦想。
大一山庄在2008年调整中南区规划，微调增加9栋别墅，部分产品调整为350-500平方米。2010年，原规划70套别墅又增加到80套，除900平方米以上的两层或三层独栋别墅外，也有部分900平方米以下的别墅户型。
2010年，大一山庄终于建好23套别墅，并拿到20套预售证。
“真是生不逢时”。多年以后忆及此，大一山庄前高管仍然觉得惋惜，“很多人看中我们的别墅，但‘双证’影响很大，有的客户甚至用司机的名字购买”。
或出于此，销售团队在2010年进驻项目后却一直未销售，反而是品牌工作推广到亚洲。2008年至2013年间，大一山庄曾五度问鼎“中国十大豪宅”榜首，跻身“亚洲十大豪宅”。
“我们进场时，项目北区和南区都已有不少别墅建好外立面”。一位知情人士向南都记者表示，不知何故，那年开发商又把别墅外立面拆了重做。甚至在2011年11月通过规划审批，又将别墅套数从原来的80套调整为95套，还减少约15%的计容建筑面积。
拿地九年，却一直未开卖，市场上甚至开始传出“捂盘”“囤地”的传言。
或为回应坊间质疑“捂盘”，大一山庄终于2013年春后开始正式销售。当时广州珠江新城的房价还是“3字头”，大一山庄每一栋别墅的毛坯单价已是五六万元到十五万元不等，系全广州最贵的豪宅。
“实际上，从2010年到2016年，项目只有2013年上半年是在推货的。”知情人士透露，仅2013年3月至6月，大一山庄就卖出12套别墅！当年的别墅建面从850平方米至1400平方米不等，毛坯总价从5000万元至2亿元不等。”
每年贷款利息过亿 压垮世界超宅梦
当你将标准高筑云端时，则意味着能够站上去的人就越来越少。
“脱离现实、不切实际”是当年业界对大一山庄的评价。而受“双证”、户型过大、总价过高，以及项目所处广从路相对糟糕的交通状况等影响，近年来市场上再鲜有传出大一山庄成交的消息。
中国指数研究院数据显示，在2014-2015年，大一山庄一共只成交了2套，成交金额5153万元。按照其“双证”的性质，等于实际上只成交一套“独栋”别墅。
与此同时，由于公司规模不大，无法向银行贷款，金融公司的贷款利息又相对高昂，“(项目)每年贷款利息过亿元”。前高管表示，坚持到2015年，4个老板之间的意见更难统一，“如果继续开发就得追加投资，但这样一来坚持得了一时，却未必能坚持到最后”。
那一年，恰好远在北京的华远地产欲开拓广州市场。双方确认过眼神，中力最终将项目卖给了华远。这个从一开始就直奔“世界超宅”梦想的项目，在坚持12年后，最终还是中途止步，打包转让。
2016年8月，几十台钩机开入大一山庄，开始推倒南区连片别墅群。在2016年12月21日晚，华远地产一纸公告，宣示获得大一山庄主权。其以13.79亿元(包括股权转让款3亿元，债权转让款10.79亿元)收购广东中力所持有的广州高雅100%股权及债权。
华远相关负责人接受南都记者采访时曾表示，收购后南北区将分开管理。北区的高端产品除了部分已经销售外，剩余的将重新包装进行销售。而项目南区的总体方向是户型改小、总价下降，产品更贴近中等收入人群置业小别墅的市场需求。
业内人士表示，很显然此前大一山庄的“曲高和寡”并没能让市场接受，而一栋一设计的想法也过于理想化，并不利于项目的快速建设和销售。南区改成整齐划一的小面积叠墅之后，项目完成了从“顶豪”向“亲民”的过渡，更被大众化市场接受。
广州首个“地王” 梦想打造世界超宅
很多年以后，广州的土拍史上，仍然记载2005年6月的那惊鸿一拍。
那一年，中国地产界仅有两家房企挤进百亿门槛。销售额最高的万科，亦只年入139.5亿元。
一再延迟拍卖的广州新广从公路东侧白云区种鸡场地块，在那年6月公开出让。总占地超15万平方米，参与竞拍房企14家，竞价举牌超78次，最终成交总价5亿元，溢价138.55%，楼面地价3300元/平方米，双双打破广州宅地史的纪录。
力挫恒大、保利、新世界等房企，夺得种鸡场地块的，是广东中鼎集团。同天它还斥资1.38亿元拿下天河区珠江新城A3-6地块(即佛奥广场)。
3300元/平方米的楼面地价，是当年“地王”，领先广州宅地楼面价若干年。时代中国同年拿下的天河区沙河银利街35号地块，仅1888元/平方米。同年白云区的二手房均价(链家数据)，是3177元/平方米。
对于这块以巨资获得的土地，中鼎集团十分珍惜。它联合广州市祥能投资公司、广东阳江市机械筑路工程公司、广州市越中建筑安装工程公司组成广东中力集团，注册广州高雅房地产开发公司，共同开发。
“4个老板都是搞建筑出身，他们都想做点传世作品，当初完全没从商业角度考虑，一心只想打出品牌”。大一山庄前高管表示，就连项目公司的团队，请的都是极具经验的行业人才。
项目的取名，也颇费心思。
“大加一谓之天，大减一谓之人”。大一山庄由此得名。其“大一”，意在追求天人合一，天道归一之境界。规划理念是：水月云天·桃花源——天上人间。
大一山庄梦想打造世界顶级超宅，“每一栋，世界仅一栋”。他们高薪聘请马里奥·博塔、马丁·罗班、麦克-亨特、温立新、马岩松、赵红红、梁志天等“五六十个世界顶级设计团队”设计别墅(含会所等)，每一套别墅仅设计费就达两三百万元。
“其实当年曾建议外立面统一，以节省设计费，但老板想要每一栋都独一无二”。前高管透露，每一套别墅的设计方案也是精益求精，有的别墅历时一年多都没有完成一个方案设计。
据了解，当年大一山庄每栋别墅平均四五个方案。到具体落地前，“每个程序都要耗费很长时间，走下来一共要盖一两百个章，79栋建筑都不相同，就要走79次程序，最终要盖将近一千个章才能开始盖楼。”
最贵别墅总价3.8亿元 报价涨一倍后整体出售
当年的大一山庄究竟有多豪？南都记者曾多次实地探访。
以当年的示范单位紫蝶轩为例，别墅门前有两平方米的私家保安站岗之所，进门后有一条约35米长波浪形的曲折会客厅，合二为一两栋房之间，隔出露天位置种植各类植物，房后有大泳池，房侧有小池。二楼主人房三面玻璃，躺在床上可看一楼的泳池、会客厅上面的天台花园。从主人房延伸的木栈道出去，一面可达露台，一面可达独立于半山的书房。
紫蝶轩的屋顶是铜做的，木包铝的门窗、中空玻璃、珍珠贝壳马赛克镶就的浴室地板、10多万元的浴缸、9.8万元的花洒等等。据悉，这套别墅后来由一名江西老板，以8000多万元购买。
华南理工大学建筑学院副院长赵红红参与设计了大一山庄的三栋别墅。其中一栋未将山坡铲平，利用8米的斜坡做瀑布，在山坡上修了一条木栈道，还修建一座亭子。“可以在亭子里面对着瀑布打坐、喝茶；可以在房间的浴缸透过天花的玻璃看到星星；可以躺在床上看到瀑布”。
据透露，当年销售的12套豪宅，只有2套以公司名义购买，其他的则以家人等名义购买，有的因为小孩不在国内，故网签并不及时。他们普遍在买房后“两三个月就付清全款”。
“发现卖得快，老板又不大想卖了”。知情人士透露，在卖了12套后，开发商从未售的别墅里回收了3套，剩下的都在卖与不卖之间摇摆。
2013年7月，大一山庄再次提价。当中最贵的23号别墅(总建面1400平方米，仅花园就占地两千多平方米)，从2012年的毛坯报价1.8亿，涨至3.8亿元。
“4个老板，意见比较难统一”。
2016年2月，大一山庄第四次改规划，将别墅减至89栋；北区多栋别墅的建筑形态细微调整；南区别墅不再追求“艺术”造型，原定的水上体育活动场地取消。
此时此刻，斥资2亿元打造，由国际新锐设计师马岩松设计的奢华会所——天鹅会所已成形，只待装修室内；南区其他别墅也已按设计方案建好土建工程。
飞下云端走向“亲民” “整齐划一”取代“独一无二”
在外界看来，大一山庄当年地价仅5亿元，卖了12栋别墅，后面打包出售又收金13.8亿元，也算是小赚。
“但这个价，虽然不至于亏本，只能说是微利。”前高管告诉南都记者，对于退出大一山庄，老板们无不遗憾。当年开发时，4个老板均在项目自选地方各建一套别墅给自己，但后面都一起作价卖给华远，“他们也不想留在伤心地”。
华远收购9个月后，2017年10月13日，大一山庄南区命名“华远·云和墅”重新面市。
整个南区改为30栋600户的叠院别墅，分两期开发。一期总共216户，主力面积段为160-230平米，中下院可使用南北院及地下室，上院可使用天台花园，总价为1200万-3000万元/套。
至此，大一山庄原有的世界超宅梦，终止步。唯有北区的23栋别墅，遗世独立，实现小部分富豪的隐世梦。
近日南都记者再次走访该项目看到，入口处“华远·云和墅”和“大一山庄”的牌子同时存在，南区“实惠化”之后的叠墅也已经基本建好，一排排房子“整齐划一”，不再“独一无二”。
相比往昔亿元门槛，这些叠墅的买入门槛断崖式陡降，“两证”问题也得以解决，单价亦较此前大大提升。
中指院数据显示，2013年至2014年，大一山庄的网签均价在5.1万元/平方米至5.5万元/平方米；至2017网签价涨至每平方米8万+；2018年至2019年网签均价超9万/平方米。
这一单价和总价，与如今广州其他普通豪宅区别不大。
或因为更接地气，“平民化”后的大一山庄更适应广州人的“实惠主义”，也更利于扩宽客户群。从2019年前11月数据看，华远·云和墅的网签量已经达到91套。
“华远卖得好，我们也为他们高兴”。尽管未竟世界超宅梦，但大一山庄这位前高管依然祝福接盘者。
本文来源：南方都市报
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