北上广“跌跌不休” 唯独深圳出现楼市暖冬

12月，全国楼市寒风阵阵，北上广“跌跌不休”，唯独深圳暖意融融。

这得益于年初至今不断的利好政策。8月，深圳被列为中国特色社会主义先行示范区，11月豪宅税标准调整放宽等，都成为深圳楼市“一枝独秀”的理由。

多重刺激叠加被压抑多时的购房需求，一二手住宅市场热度持续升温，在年底更迎来了爆发。

在刚刚过去的11月，深圳不仅出现豪宅、刚需“日光盘”，二手住宅成交也创下三年新高，加之新房供应量大增，12月市场也在继续上扬。

楼市和买房又成为深圳全民关注的话题，在哪里买房，要不要换房的讨论在人群聚集的地方频频发生。

深圳楼市，还将继续热多久？

“翘尾”行情

本以为楼市传统的“金九银十”已是高峰，深圳却逆势而动，在年末上演翘尾行情。

这要追溯到双十一。11月11日，深圳传来重磅消息，大幅提高豪宅线标准征收增值税：建筑面积144平以下、小区容积率高于1.0的住宅，满两年免征增值税。

减税新政一出，第二天楼市便爆发了，二手房源纷纷跳涨，业主“坐地涨价”屡见不鲜。

据深圳中原统计，11月，二手房成交突破8000套，环比上涨11.84%，同比上涨91.93%；其中宝安成交1985套，成为年内新高，也是下半年来成交最热的区域，占全市成交总量的四分之一。

价格方面，Q房网数据显示，六大行政区全部价格上涨，南山区涨幅最大，均价达到9.2万/平方米，去年到今年的涨幅高达21.05%；全市均价小幅上升至55499元／平。

另据链家数据，宝中、碧海、前海是主要抢房片区，宝中的均价上半年还是7万／平左右，现在已经跳涨到约9万／平。

对开发商而言，他们也迎来一个销售窗口。11月以来，新房备案数据持续上涨，新盘扎堆上市，无论是豪宅还是刚需，多个项目开盘即售罄。

深圳中原数据显示，11月份深圳新房住宅供应速度明显加快，供应量创三年来最高，全市共有22个项目批售13089套商品房，获批套数接近10月份的3倍。

新房日光、售罄频现。如前海豪宅招商领玺开盘，推456套，均价10.8万／平，开盘当天即售罄；前海豪宅颐湾府开盘，推367套房，均价10.2万／平，开盘仅4个半小时就卖掉322套，去化近九成。

就连偏远的光明新区，龙光玖龙台二期线上开盘，均价4.8万／平，装修费另算，推750套，全部卖完。

根据中原数据，11月新房住宅共成交3196套，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%；成交面积32.97万平方米，环比上涨20.33%，同比上涨61.01%。

多位深圳开发商、业内人士认为，临近年末政策相对宽松，最严调控已经过去，深圳放松豪宅线，佛山、中山松绑限购，都是这一宽松的表现。这给了市场很乐观的预期。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对21世纪经济报道记者表示，“新房市场方面，11月出现很多关注度很高的热门楼盘，再加上临近年关，开发商为完成年度销售目标，定价方面更加接近市场预期，因此成交量非常好。”

Q房网研究人士认为，2016年“3·25”紧缩周期以来，深圳住房需求积累，改善性住房需求积压，随着政策利好的释放，全市新房成交将维持高位。

暖冬持续

在全国楼市萧瑟的映衬下，深圳楼市可谓一枝独秀。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，影响深圳楼市最主要的因素，是购房者对于区域的未来预期。“深圳今年热度提升明显，不但本地购房需求明显提升，外来的投资性需求也在聚集，拉动商住类产品销量也快速提升。”

回望今年上半年，深圳楼市还一片风平浪静，二手房价格不断松动，新房市场也萎靡不振。

5月份时，福田华侨城新天鹅堡三期开盘，布吉刚需盘景华·嶺莑推售415套，当天去化都不到五成，新盘入市普遍较为惨淡。

下半年，深圳利好消息不断。11月6日，又出台利于粤港澳湾区人才在内地安居乐业的优惠政策，直接向港澳居民派发房票，在大湾区买房不限购。

而在整个粤港澳大湾区，调控政策都有所松动。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳本年度住宅市场成交畅旺，跟利好消息较多有很大的关联，其他城市很难相比。

她分析，“2月份粤港澳大湾区规划出台，8月份先行示范区的提出，以及11月非普通住宅标准的调整，这些都陆续刺激了二手房的成交行情。”

不过，需要指出的是，深圳楼市的分化也越来越严重。虽然都受益于粤港澳大湾区战略，但它的核心在前海，前海位于西部，所以深圳楼市的西部行情远好于东部。东西两边相距不过20多公里，西部许多楼盘一开盘就可以秒光，有的还需要摇号，东部却较难见到这种现象。

分区域来看，目前与上半年相比，前海二手房均价从8万／平涨到接近10万／平，宝中均价从7万涨到9万／平，碧海从6万涨到7万／平。相对来说，盐田区、大鹏新区涨幅较小。

贝壳研究院数据显示，2019年11月，深圳二手房挂牌均价为6.23万元/平，同比涨幅约为1.59%，是四个一线城市唯一上涨的。

值得注意的是，在市场变好的情况下，反价、撤盘等业主违约现象也开始出现，房产纠纷变多了。律师提醒购房者要注意二手房签约风险。

目前，深圳楼市的热度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，环比上涨19.48%;成交面积10.30万平，环比上涨16.36%。预计到农历春节前，新房市场仍将保持当前的活跃状态。

中国社科院财经战略研究院报告预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆，深圳则被预警“房价可能一般性上涨”。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，深圳未来的发展可能会超出预期，但今年房价整体上升过快，投机性需求显现值得关注，“明年深圳房价如果依然处于明显上涨通道，不排除会出台相应的调控政策。”