龙湖集团中报解读：“7000万平米土储”背后的精准研判与核心长期价值

原文标题：龙湖中报解读：全链条空间运营能力下的稳定增长引擎

转载来源：蓝鲸财经

8月26日，龙湖集团控股有限公司(股票代码：00960 HK)发布2019年中期财报，数据显示，2019年上半年，龙湖集团实现销售额1056.2亿元人民币，同比增长达8.8%，营业额同比增长42.2%，达385.7亿元人民币，其中，物业投资业务不含税租金收入25.8亿元，同比增长39.2%。

利润表现上，上半年集团实现归母利润63.1亿元，除去少数股东权益、评估增值等非经营性损益的影响之后，实现核心净利润47亿元，同比增长达26.0%。

中报显示，今年上半年，龙湖集团债务数据方面的表现颇为亮眼，数据显示，2019年龙湖集团控股总体资产负债率为53.0%，现金方面，可支配现金580.7亿元，可有效覆盖137.6亿元的短期有息债务。

宏观层面来看，随着2019年上半年以来政策的不断收紧，国内房产政策差异化、复杂化的趋势愈发明显，在行业下行压力逐渐加大的背景下，龙湖集团控股仍然凭借着优势布局与优秀、稳定的财务结构，在“空间即服务”的战略引导下，完成“稳增态势”下的二次增长。

存量时代，地产开发为核的二次增长引擎

随着人口红利释放的完成，国内房地产市场结束了增量时代的飞速增长，逐步踏入以稳增为主基调的存量时代。据中指研究院的一份数据显示，2019年1-7月，国内房企前百名销售额均值为636.7亿元，千亿规模以上的房企达到15家，其中，龙湖集团稳居国内房地产TOP10。

另外，有数据显示，2019年上半年，国内房企前百名平均同比增速在4%左右，行业门槛不断提升的同时，整体规模增速较去年有所放缓，而龙湖集团8.8%的增速高于行业平均值，实现稳定增长。

在2019年地产行业整体“回归住房核心价值、房产政策因城而异”的趋势下，龙湖一如既往地坚守盘面，量入为出的进行商业布局。

中报数据显示，2019年上半年，龙湖实现合同销售额1056.2亿元，其中，长三角经济带销售额占销售总额的%33.3%;环渤海经济带销售额占比为23.4%;华中地区占比为10.3%华南区域占比6.9%;西部地区占比达26.1%。从财报来看，龙湖集团已经完成了对国内重点经济区域的基本覆盖，并为集团的增长提供了有效支撑，成为了集团的核心增长引擎。

在物业投资方面，龙湖集团通过持续稳健的投资布局，取得了稳定高效的增长，通过对一线城市和重点主流城市的物业投资，龙湖集团物业投资业务实现了不含税租金收入25.8亿元以及39.2%同比增长速率。截至2019年6月底，龙湖集团累计开业商场29家，总建筑面积296万平方米，期末整体出租率高达98%，总体客流量约2.2亿人次。

另外，深入洞察新世代租房群体需求的龙湖集团在2016年起开始进入长租公寓领域，目前龙湖旗下的冠寓品牌长租公寓已经在北上深杭，以及重庆成都等一二线城市开业，目前开业房间超6万间，6个月以上出租率达90%，租金收入达到4.3亿元。

“对于龙湖来讲，我们非常坚定，冠寓依然是我们的主航道业务。”龙湖集团首席执行官邵明晓对媒体表示：“(冠寓)整个运营非常健康。现在在这个领域里面，可以说龙湖已经做到基本接近头部了，如果再往前走的话，龙湖有希望做到完全的领先。”

通过对长租公寓业务“冠寓”品牌的优势运营，目前的龙湖集团已经打造出在稳态增长的地产业务之外的第二增长极。在地产存量时代中，龙湖已经形成了以地产开发为核心、以商业地产、长租公寓与物业服务为加力矢量二次增长引擎，实现了四大航道的共同发力，为集团的稳定持续的增长提供充足高效的动力。

“空间即服务”战略下的全链条空间运营能力

“商业是龙湖的一个主航道业务，我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业，经过每年不断的投资积累，到今年商业开始爆发了。我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖，包括今年要开的9个项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市。”邵明晓对媒体表示。

据2019年上半年财报显示，至2019年6月底，龙湖集团累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米，期末整体出租率98%。龙湖方面称2019年下半年，位于上海、杭州、南京的多座天街将陆续开业亮相，预计到2020年，累计在业商场将超过50家。

实际上，目前在“天街”、“星悦荟”等产品线的组合下，通过对居住社区、商务办公区、特色办公区等不同需求导向下商业组合，实现了区域周边人群从商务工作到生活服务需求的全面覆盖，通过对不同城市的产品线的灵活适配，实现龙湖“空间即服务”的战略创想。

从商业空间的布局，到对建筑空间的营造、空间创新运营，折射出龙湖集团“空间即服务”战略背后的全链路的空间运营能力，真正以消费者的需求和空间体验为出发点，通过全链路的空间运营能力成为集团实现持续稳增的核心竞争力。

在社区服务领域，龙湖智慧通过技术赋能提升效率，通过服务外拓实现广域人群的覆盖。在以客户为核心的基准上，通过智能化的触手，形成智慧服务的协同效应。数据显示，目前龙湖智慧已经在北上广深杭等地入住项目近10000个，财报显示，至2019年6月底，龙湖智慧已经服务全国73个城市的240万户家庭。

以智能化为触点，通过“龙湖智慧”智能化服务平台打造出完备的智慧服务体系，龙湖集团不断开拓城市公共空间运营服务的新增长极。在刚刚举行的2019中国物业服务百强企业研究成果发布会上，龙湖智慧服务蝉联综合实力TOP10。来自权威第三方调研机构赛惟咨询调查结果显示，2018年龙湖智慧服务超越行业优秀分位，连续第十年业主满意度超过90%。

在“空间即服务”战略下，龙湖集团形成了覆盖商业地产、住宅地产、生活服务等全链条空间运营能力，成为集团持续稳定增长的关键核心。在龙湖智慧的科技赋能下，龙湖不断塑造从前端销售到后端服务的品质和能力，不断提升品牌核心价值，为企业的长期增长打下优秀的口碑基础。

“7000万平米土储”背后的精准研判与核心长期价值

2019年第一季度，随着国内房产市场的小幅“回暖”，房企拿地积极积极性普遍偏高，土地溢价也有所上升，稳健拿地的龙湖则避开溢价较高的第一季度，集中在第二季度储备优质土地资源。据中报显示，2019上半年，龙湖集团新增土地50幅，在原有布局的基础上新增漳州、咸阳、中山、茂名4座城市布局。

“下一个十年，我们也有我们的一些考虑和计划，核心就是第一跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会;第二个就是消费升级是一个机会;第三服务升级也是一个机会。未来十年，龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。”龙湖集团董事长吴亚军表示。

财报显示，上半年，龙湖集团新增土储总建面达924万平方米，权益面积671万平方米，在拿地成本上，平均权益成本7761元/平方米，保证了充足的利润空间。在土储的区域分布上，长三角经济带土储建面占总土储建面的25.2%、西部地区土储占比19.9%、环渤海地区占比为19.6%、华南与华中地区占比分别为17.8%与17.5%。截止2019年6月底，龙湖集团的已经拥有7093万平方米的总土储面积。

总体来看，龙湖的土储集中在热点城市与高价值区域，合理拿地成本下有可观的利润空间，为后续的增长提供基础。在此过程中，龙湖恪守拿地原则，在合理的价格范围内布局土储，拿地策略上稳健布局，保证未来充足的盈利空间。

截至7月31日，龙湖完成了对北上广深杭等全国范围内49座高价值城市的布局覆盖，并对周围城市圈进行辐射，布局中心城市周边的潜力城市，以较低的拿地成本保障利润空间。

稳健的土储布局背后，是龙湖集团对于国家区域城市集群发展大战略的精准研判，大量优质土储在为企业的持续稳定增长提供了支撑的同时，也凸显出企业的核心长期价值。未来，乘着“再城市化与消费升级、服务升级”的东风，稳定持续增长的龙湖集团将开启下一个“增长十年”。

与此同时，作为国内房企中的佼佼者，龙湖集团也将在国家发展战略的大方向上，引导国内房地产行业科学、有序、持续稳定的健康发展，为国内企业的核心长期价值的持续释放打造新的范本。