房企信托和债券等融资渠道近期有进一步收紧态势

涉房贷款一直为市场所热切关注。在个人房贷方面，房贷利率定价的调整将对购房者的购房成本产生直接影响；在房地产贷款方面，监管收紧房企多个融资渠道、严查机构违规“输血”，引发了不少业内人士对高杠杆房企的担忧。

在此背景下，涉房贷款将走向何方？对此，第一财经记者统计了目前已公布的14家A股上市银行的涉房贷款情况，发现2019年上半年个人房贷继续平稳增长，房地产信贷相对宽松。但相较上半年，多数机构在报告中提及，下半年增速或将有所放缓。

　　个人房贷增速多为10%以上

今年上半年，上市银行在住房按揭方面的投放热情不减。第一财经记者统计，截至8月26日，A股市场中已有14家银行发布了2019年半年报，根据业绩报告，有11家银行的个人住房按揭贷款增速超过10%，其中有5家超过了20%，最高为郑州银行，较去年末增近36%。

郑州银行的个人按揭贷款余额为221.13亿元，占据个人贷款业务的近半壁江山。

郑州银行的报告称，上半年其加快了个人业务服务产品创新，积极推进“房抵贷”产品迭代升级，并在现有房抵贷利率基础上制定差异化定价和贷款金额、明确复议标准。

14家银行按揭贷款余额共计约2.45万亿，其中，贷款余额最高的为招商银行，总金额约1.03万亿元，占总贷款比重同样是最高，为23.95%，较上年末上升0.33个百分点。

关于个人住房贷款的放量增长，招商银行在报告中分析称，今年上半年，招商银行抓住了需求相对旺盛的市场机遇，适当加大了对个人住房贷款的资源投入，截至报告期末，本公司个人住房贷款余额较上年末增长11.47%。

排在之后的是浦发银行、华夏银行、平安银行和江苏银行，贷款余额分别达0.67万亿、0.20万亿、0.19万亿元和0.16万亿，占总贷款比为23.95%、17.94%、11.60%和16.06%，除了平安占比较去年末下降了0.1个百分点，其余三家均有不同程度的上升。

相较股份行和城商行，农商行的个人住房按揭贷款余额和占比较小，例如青农商行、苏农银行、张家港行和江阴银行的余额为170亿、58亿、50亿和41亿元，占总贷款比分别为10.6%、8.84%、7.62%和6.4%。其中，青农商行和苏农银行的占比相较去年降低了0.88个和0.46个百分点。

对于未来个人房贷的增速趋势，有业内人士表示，伴随着居民杠杆水平升幅较快及房地产调控相关政策的约束，预计下半年增速较上半年将有所放缓。

而近期也有消息称，合肥12家银行停贷“二手房”，对此，第一财经记者从知情人士处获得的最新消息是，12家银行中，中信银行、招商银行、广发银行、交通银行、杭州银行和渤海银行已回复称并未停贷，其余几家还未表态。

值得一提的是，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率的定价“锚”将发生变化，或对个人住房按揭贷款产生一定影响。根据公告，个人商业性住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套不得低于相应期限LPR，二套不得低于相应期限LPR加60个基点。

这也就意味着未来打折房贷不再有，且同时存在利率下限。融360大数据研究院分析师李万赋对记者表示，个人住房贷款是利率体系的组成部分，其定价基准也从贷款基准利率转换为LPR（贷款市场报价利率），可更好发挥市场作用；另一方面，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容，房贷利率政策的调整进一步落实了“房住不炒”定位。

李万赋还称，“至于房贷利率走势，主要受房地产市场调控政策、银行信贷资金情况等方面的影响。”

　　房地产贷款规模不断增长

根据14家银行的业绩报告，上半年对公贷项下的房地产行业贷款余额达到了1.28万亿，其中，有10家的贷款占比较去年末上升，占比最高的是上海银行(8.910, -0.06, -0.67%)，为18.66%；规模最高的为招商银行，达3416亿，贷款不良率为0.48%。

上海银行称，其房地产业贷款主要投向了旧区改造及保障性住房、刚需住宅等服务民生且符合调控方向的项目；招商银行亦表示，贷款主要投向了优质战略客户，并且高度重视房地产领域的资产质量控制和风险防范，严控战略客户名单外增量投放。

浦发银行、平安银行和华夏银行的贷款规模位于招行之后，分别是2940亿元、1997亿元和1425亿元。其中，平安银行的不良率最高（华夏银行未公布），达0.82%，但相较去年年末已降低了0.74个百分点。

值得一提的是，相较于其他农商行，青农商行的规模达到了274亿元，远超最后一名的江阴银行近3亿的规模。

一位国有大行分行高层人士对第一财经记者表示，银行内部对房地产业务的信贷投放主要是依据行业调控政策、监管要求以及行业运行状况。“至于投放对象，银行往往会根据白名单来判断，而能进入白名单的企业差不多都是头部企业，比如行业TOP50以内，债务还款能力较强，这样也能保证资产质量，而且获利相对其他企业也较稳。”他称。

就不良率方面，据记者统计，14家银行中，仅有7家公布了房地产贷款的不良率，其中最低的是郑州银行，仅为0.01%，相较年初降低了0.17个百分点。其次是上海银行0.12%，较年初增加了0.08个百分点，再者是青农商行0.13%、招商银行0.48%、浦发银行0.74%、平安银行0.82%和青岛银行(5.630, -0.08, -1.40%)0.94%。

在房地产贷款规模不断增长之下，2019年上半年房地产企业信托和债券等融资渠道有所收窄，近期相关政策也有进一步收紧态势，上述人士称，这将对部分中小房企和高杠杆房企带来一定资金压力。

与此同时，监管高度重视违规流向房企的资金，继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后，8月初银保监会还下发了房地产业务专项检查的通知，通知提到在信贷管理方面，要关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。

“监管的一系列举措实际上还是引导资金流向实体经济，而不是集中在房地产企业，市场应该对房企的收益预期放平，即回归房企的本源，未来银行也会根据国家相关政策，将资金更多投向制造业、普惠企业中去，从而带动经济发展。”上述人士说道。