粤港澳大湾区三年行动计划公布，未来发展趋势如何？

7月5日，粤港澳大湾区门户网正式对外公布了《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020年）》（简称《三年行动计划》）。三年行动计划的推出，直接为广东省推进大湾区建设提供了详细具体“施工图”和“任务书”，再一次将粤港澳大湾区拉入眼帘，为大湾区发展规划落地推进重要一步！

作为国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，粤港澳大湾区的建设已被提升到国家发展战略层面。三年行动计划的落地，更是可见国家对大湾区建设的关注与重视！

过去，珠三角九市经济基础好，产业体系完备，集群效应已逐步显现，而香港、澳门服务业发达，与珠三角9市文化同源、优势互补，融入大湾区后对域发展将产生明显的带动作用。大湾区未来将实现四大中心城市（香港、澳门、广州、深圳）差异分工、强强联合，并实施创新驱动战略，联动内地9市与香港澳门，有望建成与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区并驾齐驱的世界级湾区。

今天，我们将落脚粤港澳大湾区，从产业格局、人口流向、房价走势三个维度对比，探讨粤港澳大湾区新三年行动计划提出后，未来发展趋势将如何！

1.产业格局

粤港澳大湾区的战略定位是打造成为充满活力的世界级城市群，建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地。2019年粤港澳大湾区规划落地，明确大湾区下一阶段发展方向：形成以创新为核心驱动，以先进制造业为产业根基的经济体系和发展模式。

▲从大湾区产业体系来看，先进制造业仍是大湾区的产业根基。深圳、广州为粤港澳大湾区的核心引擎，投全力主导大湾区制造业布局：珠江西岸形成以珠海、佛山为龙头建设先进装备制造产业带；珠江东岸则形成以深圳、东莞为核心的电子信息等世界级先进制造产业集群。

▲创新是粤港澳大湾区发展的核心驱动力。大湾区整体创新基础好，创新要素集聚，科技研发与转化能力突出，企业研发投入高，“广州—深圳—香港—澳门”科技创新走廊正逐渐被打造，助力大湾区建成国际科技创新中心。科技创新走廊与大湾区竭力发展科技创新产业，带动湾区内各大城市优势互补与联动协作，打造创新产业集群。

图：广州—深圳—香港—澳门科技创新走廊

资料来源：《广深科技创新走廊规划》

2019年粤港澳大湾区内地9市房地产开发投资吸引力排名出炉，深圳、广州作为粤港澳大湾区的核心引擎，投资吸引力居内地9市之首，继续担当领头羊带动周边城市发展。而细分到具体城市产业布局，9个城市则是各有特色。

◆ 广州：先进制造业主导，汽车、石化与电子信息制造业是其三大支柱产业，同时也积极发展新一代信息技术、人工智能、生物制药等战略性新兴产业。

◆ 深圳：中国南方重要的高新技术研发和制造基地，国家创新性城市，以高技术产业、金融业、现代物流业、文化创业为四大支柱产业。同时发展新一代信息技术。高端装备制造等新兴产业。

◆ 佛山、东莞：全国先进制造业基地，在“广佛同城”、“深莞协同”的带动下，佛山和东莞承接广深产业外溢，经济发展潜力大，排名分别位列第3、4位。佛山优势产业主要为家用电器、光机电一体化等，同时智能装备制造与生物医药等也是新兴产业。东莞则以电子信息制造业、电气机械及设备制造业为主。

◆惠州同样受益于深圳的辐射带动作用，市场发展迅速，投资潜力突出。

◆港珠澳大桥开通及深中通道开建使珠江东、西两岸联系更加紧密，珠海、中山、江门未来与香港—深圳的交流将更加频繁，发展潜力较大。

2.人口流向

长期的发展看人口，一直以来广深人口吸附力全国领先，佛山、珠海人口增长突出，持续大规模的人口流入将助力粤港澳大湾区成为人才高地。

图：2018年粤港澳大湾区常住人口及增量（万人）

数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据

如图所示，2018年粤港澳大湾区常住人口突破七千万，广深人口规模不断提升，人口吸引力居全国前列。2018年，大湾区9市常住人口增量超150万，其中广深最为突出，深圳、广州分别增长49.8万和40.6万，延续快速增长态势。佛山、珠海由于引才力度较大，人才补贴较多，人口吸引力增强，2018年常住人口分别增加24.9万、12.6万。

《大湾区规划》提出，“支持珠三角9市借鉴港澳吸引国际高端人才的经验和做法，创造更具吸引力的引进人才环境，实行更积极、更开放、更有效的人才引进政策。在技术移民等方面先行先试，开展外籍创新人才创办科技型企业享受国民待遇试点”等。

借着规划的东风，2019年上半年广州、佛山、珠海、中山东莞等城市纷纷出台具体举措，给予港澳人才购房便利和税收补贴，未来粤港澳大湾区对人口的吸引力仍将持续，大量人才的聚集有助于大湾区打造人才高地，为大湾区科技创新提供智力支持。

3.房地产市场走势

三年规划的出炉，使粤港澳大湾区热度再次冲入视线。大湾区内地九市，产业格局定位与发展以及人才不断吸引，人口不断流入，未来粤港澳大湾区发展势头大盛，仍是投资热点。

对2018年珠三角九市房地产开发投资额与商品房销售面积成交量做汇总，大湾区重点城市：广州、深圳、佛山、东莞、惠州排在前列。2019年上半年五市房地产市场整体保持稳定，不同城市受政策调整和市场不确定影响，量价波动幅度有所不同，但总体规模仍然可观，房地产发展潜力巨大。

五市—供求量佛惠领跑

2019年上半年五市住宅市场，惠州以614万㎡供应量、775万㎡成交量拔得头筹，佛山以518万㎡供应量、562万㎡成交量排在第二位。五市供求比基本都保持在0.8- 1.2，市场供求平衡。上半年成交均价上，深圳遥遥领先：成交价格以56940元/㎡远高于其他城市，其次为广州，惠州为五市中价格洼地区域。

五市—去化周期整体在9-13个月

从库存总量上看，惠州市整体库存量居五市首位，深圳市受市场体量影响库存位居末位。五市上半年供求比皆小于1，库存环比均有回落。去化周期整体在9-13个月，暂无库存压力，市场运行健康。

2019年粤港澳大湾区三年行动规划落地，不仅为大湾区带来实质利好，更明确定调了大湾区下一阶段的发展方向。

政策利好下，内地九市及时优化产业布局，立足自我产业格局基础上，更加强城市之间的优势互补与联动协作，发挥深圳、广州强大的创新研发能力，带动其余几市产业发展，打造优质产业集群，实现区域升级。在各个城市努力下，实现粤港澳大湾区世界级城市群的梦想，相信就在不远的未来。