全国房地产开发投资： 楼市地市增速双下行

时代周报记者：谢中秀

8月14日，国家统计局发布2019年1—7月全国房地产开发投资和销售情况。

数据显示，今年1—7月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1—6月回落0.3个百分点；1—7月，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅较1—6月收窄0.5个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波对时代周报记者分析指出，7月房地产开发投资数据整体保持了相对平稳，但今年房地产开发投资的土地市场、房企融资、商品房销售这三大基本面都出现了一定变化，“受此影响，7月份全国房地产开发投资增速有所放缓，并预计未来将持续降温”。

政策加码、融资收紧，降势已延续三月

进入5月，我国房地产开发投资同比增速有所下降，下降态势一直延续到7月。

根据国家统计局数据，今年前七个月，全国房地产开发投资同比增速分别为11.6%（1-2月）、11.8%（1-3月）、11.9%（1-4月）、11.2%（1-5月）、10.9%（1-6月）、10.6%（1-7月）。同策研究院研究总监张宏伟在接受时代周报记者采访时曾表示，该趋势与我国上半年房地产市场走势一致：以三四月为节点，房地产开发投资呈现“小阳春”态势，但在今年整体房地产市场调控的基调下，五月迅速迎来回落。

“三四月房地产开发投资同比增速较快，一是受销售回暖影响，带来市场预期好转；二是融资环境好转，房企资金稳健，拿地热情高。叠加地方集中推地，整体房企购置土地和开工都保持了平稳的较快增长，提高了房地产开发投资增速。” 诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析认为。

从4月底至五月，住建部连续两次点名，对房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示，受此影响，房地产开发投资增速放缓，并一直延续至7月。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，1-7月全国房地产开发投资额同比增幅继续收窄，主要受三方面因素影响：一是房企购地积极性略有受限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉，稳地价导向下，房企拿地更趋理性；二是部分房企的新开工等节奏略有放缓，这和近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素有关；三是和房企的预期有关。在市场下行预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，在投资端相对会更加趋于保守。

从细项来看，房地产开发投资的两大指标——开发企业土地购置面积和新开工面积同比增速均呈现下滑。其中新开工面积持续4月以来的下滑，购置土地面积的降幅则由收窄转为扩大。

国家统计局数据显示，今年前七个月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增速为6.0%（1-2月）、11.9%（1-3月）、13.1%（1-4月）、10.5%（1-5月）、10.1%（1-6月）、9.5%（1-7月）；开发企业土地购置面积同比增速为-34.1%（1-2月）、-33.1%（1-3月）、-33.8%（1-4月）、-33.2%（1-5月）、-27.5%（1-6月）、-29.4%（1-7月）。

政策加码、融资收紧是造成两大指标下滑的主要因素。

张波指出：“近期洛阳、大连等城市重申限价，直接影响房企拿地态度。二季度宁波、杭州、东莞等地针对性出台土地出让环节政策，对市场的影响面也在扩大。另外，房企融资‘闸门’持续拧紧，对房企发展的作用不容忽视。”诸葛找房副总裁苑承建向时代周报记者预计：“短期内，房地产开发投资增速仍会持续小幅下滑。”

差异化发展，中部投资增幅逆势扩大

在商品房销售一侧，时代周报记者注意到，1-7月全国商品房销售面积同比降幅有所收窄。今年前七个月，全国商品房销售面积同比增速分别为-3.6%（1-2月）、-0.9%（1-3月）、-0.3%（1-4月）、-1.6%（1-5月）、-1.8%（1-6月）、-1.3%（1-7月）。

中泰证券研究所政策组负责人杨畅对时代周报记者表示，国家统计局数据显示，1-7月全国商品房销售面积同比降幅较1-6月收窄0.5个百分点，从单月来看，7月商品房销售面积同比增长1.7%，较上月回升4个百分点：“但这主要是受去年同期基数较低影响，为低基数上的增速回升，难以支撑销售回暖的判断。”

此外，商品房销售的区域差异化发展愈加明显。

“从成交趋势看，热点恒热的现象愈加明显。例如一线城市的热点区域，限价造成一二手房严重倒挂的成都、杭州等城市，供需两旺的核心二线城市包括宁波、武汉、苏州、郑州等，依然是成交热点。”张波说道。

58安居客提供数据显示，7月全国找房热度环比持续下降，降幅达11.9%，但一二线城市找房热度相对稳定，三四线城市找房热度环比降幅则达26.7%。相对应的是，7月全国二手房新增挂牌房源量环比下跌4.4%，部分二三线市场如武汉、合肥、无锡、宜昌、岳阳的新增挂牌房源量呈上升趋势。

与销售市场热度保持一致，房地产开发投资增速也呈现区域间的差异化发展——1-7月，中部地区房地产开发投资同比增速在全国整体增速放缓的背景下，逆势呈现增幅扩大的态势。

国家统计局数据显示，1-7月，东部、西部、东北地区房地产开发投资同比增速延续下降状态，但中部地区1-7月房地产开发投资同比增速为9.5%，较1-6月提高0.6个百分点，为四大区域中唯一增幅扩大的区域。

“东北、西部地区城市发展潜力较小，房企进入少，在市场预期发生改变下，开发投资增速下滑；东部城市多为热点城市，在本轮调控中政策调控较为严格，使得房企在东部城市拿地积极性和新开工节奏方面均有放缓，投资增速下滑。” 苑承建解释，“中部地区中的热点二线城市多为省会城市，城市吸引力较大，房企在东部地区城市受挫之后向中部城市移动，带动中部城市开发投资增速上涨。”

“中部地区房地产开发投资热度的提升，也和前期区域的土地供应增长明显有一定关联。”张波表示。以长沙和武汉为例，数据显示，今年1-7月，长沙和武汉均加大推地力度。综合中指研究院数据显示，1-7月，长沙共推出用地面积575万平米，同比2018年同期增加61.1%；武汉共推出用地面积1297万平米，同比去年同期增加35.2%。与供应相对，今年前七个月，长沙、武汉土地成交面积相比去年同期，也有所增长。

多位专家向时代周报记者表示，部分城市商品房销售提升以及部分区域房地产开发投资增幅扩大，并不能改变楼市和地市增速双双下行的趋势。

“从成交占比来看，目前三四线城市依然占据商品房成交量的绝对份额，这部分城市已经明显降温。同时，热点二线城市近期的成交热度提升对销售降幅收窄影响有限，整体成交量增长后劲偏弱。”张波判断，“受房地产市场环境、销售降速、融资收紧等因素影响，全国房地产开发投资降温已成事实。”