汇率下跌增加房企财务成本，开发商"钱途"四面楚歌

8月5日，离岸人民币兑美元及在岸人民币兑美元双双“破7”。截至北京时间9:35，美元/离岸人民币报7.0437，美元/人民币报6.9405；9:40左右，美元/在岸人民币破7，报7.0124。

鉴于房地产企业在过去几年中大量发行美元债券，相关公司财务成本将显著提升。受此拖累，房地产板块集体走低，今日早盘再次跌逾1%，创近半年来最低。

与传统商业银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企融资实际成本与汇率息息相关。穆迪房地产分析师曾启贤告诉第一财经记者，美元相对升值后，房企债务利息支出会增加；此外，如果债务到期时房企没有进行再融资安排，需用人民币购买升值后的美金还本，会增加其财务负担。

与此同时，国内融资渠道全面收紧，让房企融资增添一分“四面楚歌”的意味。

海外融资优势下降

融资环境多维度收紧，让开发商不惜高成本海外发债。

8月2日，建业地产（00832.HK）公告称，拟发行3亿美元2022年到期优先票据，年利率6.875%；7月31日，德信中国（02019.HK）公告称，将发行于2021年到期本金额2亿美元优先票据，年利率12.875%。

人民币升值曾使中资企业大举发行海外债，且未重视规避汇率逆转风险。典型如2013年，全球资本市场一度出现超低利率环境，企业海外发债成为低成本优选。当年，万科（000002）首次完成境外美元债券时，8亿美元5年期债券，年票息率仅2.625%。

时过境迁，房企融资环境已今非昔比。克而瑞数据显示，上半年95家房企境外发债平均成本为8.34%。2018年以来，房企境外债的发债成本一直居高不下，特别是去年10月破8%，之后均在7.50%以上。

不仅发债成本高企，汇兑风险正悄无声息威胁房企的钱包。8月5日，离岸人民币兑美元及在岸人民币兑美元双双“破7”，大出乎市场预料。由于人民币贬值，作为人民币资产重要代表之一的房地产市场也承受着巨大压力。

由于房地产属于资金密集型产业，各家公司的债务总额都不低，其中相当大比重为美元债，人民币贬值，将在很多层面上影响公司的财务成本进而拖累利润。

受此拖累，房地产板块指数连续跳空低开低走，今日早盘再次跌逾1%，创近半年来最低。

“人民币贬值肯定是房地产的利空。”中原地产首席分析师张大伟认为，当市场预期人民币升值时，国外资金会大量流入我国房地产市场，从而推高房价。一旦人民币改变升值预期，出现趋势性贬值变化，买房就赚钱的趋势将出现逆转。

对于房企来说，美元债为中资房地产企业提供了便捷的融资渠道，但其面对的政策和汇率波动也会放大企业现金流的不确定性。

“房企发美元债需用美元付息，美元相对升值后，在将人民币兑换成同等美元偿还债务时，利息支出会增加；其次，境内发行人赚的是人民币，债务到期时需用人民币购买升值后的美金还本。如果房企没有做再融资安排，会增加其财务负担。”穆迪房地产分析师曾启贤告诉第一财经记者。

在此之前，房企受累汇兑风险并非没有发生过。2015年，人民币兑美元贬值4.46%，使收入主要来自中国大陆但大量使用低息美元融资的房地产企业损失惨重。“汇兑损失”出现在多家房企当年年报中，并影响到房企利润。

据彭博统计，2015年房地产企业因汇兑损失超过120亿元，其中恒大、雅居乐、碧桂园等美元债额度较大的房企损失均超过10亿元。而2014年，房企汇兑全部损失仅为12.7亿元。

安邦咨询曾指出，大部分发行美元债的内地房企并没有为外币进行对冲或者套期保值，也几乎没有利用衍生工具化解金融风险。美元相对升值后，较高票息的美元债券将成为房企负担，综合海外融资承销等费用，实际成本可能更高。

国内各渠道被封堵

2015年，当人民币汇率下跌之际，多数地产公司将主要融资渠道转向国内，彼时，国内资金面相对宽松，银行间中票、信托、股权增发等渠道一度向房企敞开。但这一次，开发商不再那么幸运，因为国内的各种融资端口均已加强了监管。

7月13日，发改委官网发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，其中提及境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

实际上，自银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）下发以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；银行贷款方面，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；非标融资方面，多家信托表示收到窗口指导，传统432通道类业务、违规前融业务均不得再做.

融资环境预期不佳，房企争相抢占窗口发债。克而瑞数据显示，7月95家典型房企融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%。其中，发债最高的企业为世茂房地产，发债总量68.85亿元。

从境外融资情况看，7月房企境内外发债总量835.3亿元，环比上升104.2%。限制境外发债新规出台前，房企境外发债16笔共计396亿元人民币；新规出台后，房企境外发债降至9笔，共计193亿元人民币。

融资紧缩，债务压顶，房企资金链面临大考。恒大研究院数据显示，截至2018年底，房企有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019-2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。

但通过销售回款并不太乐观。亿翰智库数据显示，百强地产商7月销售统计9541亿，环比6月下滑24%；前十强地产商销售环比下跌27.1%，TOP31-TOP50地产商销售环比下跌29.7%。市场下行环境下，龙头房企同样深陷业绩泥潭。