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装修费、服务费、金融服务费……你被“套路”了吗?

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在位于禅城的绿地未来城,消费者被告知有“7.5万元抵16万元”的优惠,交了7.5万元之后,该消费者发现这笔费用并没有计入合同价中,并且相关工作人员引导其以“首付贷”形式支付首付。在位于三水区的汇信华府,消费者王先生在看房时被告知,每套收3万元“服务费”,该笔费用不计入房价、无发票。在禅城童梦天下二期,在接到爆料后记者以消费者身份前往售楼部咨询,两位不同的销售人员均提到需要有一笔6万元的费用不计入合同内,但对这笔费用,不同的销售有不同的说法,一说是装修费,一说是服务费。

据记者了解,佛山市住建管理局等部门已经多次发文,禁止价外收费。在去年佛山市关于打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动工作中,特别提出严禁包括对以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价;强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费;通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款等等行为。

“相对规范了一段时间,但是现在又有项目出现问题。但收费名义变得五花八门,此前是优惠、团购费,现在是装修费、服务费、金融服务费,甚至是装修设计费等等,很多消费者并不知道,也不清楚该如何鉴别是否存在违规。”有业内人士透露。


现象:

一套房收3万-6万额外费用 成各层佣金

“很多房地产纠纷都与销售现场不规范相关,目前市场上存在一批电商、电话销售、渠道、带客公司,以高佣金帮助楼盘快速成交。”据某业内人士透露,这些公司人员经常是非专业、非正规培训,高佣下更容易出现虚假或夸大承诺,为楼盘带来隐患。一方面,高佣一部分来自于房价内,虽属于合法,但间接推高房价,另一方面是以装修费、服务费、金融服务费、团购费等名义存在的价外收费,属于违规。

事实上,这类公司在场外带客或者进场销售的“门槛”非常低。另一位曾从事房地产中介销售工作的业内人士同样透露,这类电商、带客公司的销售链条中,包括多种参与“角色”。例如规模相对较大的公司承接楼盘项目的销售代理,然后再“分包”给这类电商、电话销售、渠道、带客公司,“很多公司都不用备案,直接带客户上门就好了。很难管理,被查了之后再注册一家公司就好。”

其次,在快速达到销售额的目标下,这类公司通常可以获得高于正常市场行情的佣金。该业内人士透露,例如一套房子有3万-6万元不等的额外收费,通常会作为给“一层层”的销售公司和渠道的佣金,“主要作为销售人员个人收入,其中还有一部分是大约15%区域经理或者负责人的收入。”

此外,因为低“门槛”和高佣金,人员素质参差不齐也容易导致销售虚假承诺。据记者采访的多位业内人士反馈,这类公司收取较高佣金之外,对于消费者和开发商存在的另一个隐患,就是部分销售人员因为专业知识和业务能力参差不齐,在销售环节容易出现虚假承诺。“开发商管理比较严格的项目还好,相对正规的公司培训也会比较严格。但是不排除很多销售人员,为了卖房真的是什么都敢讲、什么都敢承诺。”

在本次调查中,有项目的销售人员还对以消费者身份走访的记者提到,如果7天内准时签约后,一个月内,“会私下返还一万元给你”。

建议:

购房所有费用都走开发商的公账

“正规的中介销售机构,应该在佛山有经营备案,并且在销售现场的公示栏有营业资质和备案信息的公示。”据佛山房地产业内人士介绍,“无工牌、无卡片、几位销售人员‘接力’接待都值得警惕。”

在今年3月份,佛山市南海区国土城建和水务局就已经发布关于相关中介公司不规范经营情况的通报,并提醒消费者,在委托或接受房地产中介服务时,千万不要选择不能出示《佛山市房地产经纪机构(分支机构)备案证书》的中介机构,也不要轻信中介人员的口头承诺。在交易前,一定要核实中介机构的登记信息及从业人员身份,谨慎识别,保留证据,诚信交易,以免日后带来不必要的矛盾纠纷和经济损失。

对此,广东明灿律师事务所吴少芬律师表示,消费者在购房时,所有费用最好都是走开发商的公账,“若是走不了公账,最好也能够让开发商提供有效的票据,起码要有开发商的章。”否则,无论是退房、在售等等环节,该费用都难有合法的权益保障。吴少芬进一步建议,消费者在购房时,若遇到各种不符合法律法规的情况都可以到佛山房协或者住建局投诉。

广东顺恒律师事务所黄泽义律师同样提醒,在购房过程中,开发商销售人员口头承诺并不能作为依据。因此,消费者在买房前要认真审查合同,让开发商把口头承诺都写进合同里。“但值得一提的是,在明知政策不允许的前提下,双方仍把这种承诺写进合同里,也是无效承诺。”

“选择这类销售机构,在高佣金刺激下,会在短期内有很不错的成交业绩,但是现在看来,这非常不利于一个责任企业在该城市和区域的可持续发展。”近年进驻并加大布局佛山的某品牌房企负责人向记者透露,这类平台公司销售人员并不稳定,尤其是缺乏项目所在的区域价值、发展方向,甚至是品牌和产品的足够理解,“不管是销售个人的违规还是团队,损害的都是消费者的利益和楼盘的形象。企业还需要在佛山继续拿地发展和建设项目,不能以短期成交来换长远的品牌形象。”

1案例

6万元“无发票” 用途说法各异

佛山禅城一房地产项目(童梦天下二期)目前有“公寓”类产品在售,在销售人员为消费者计价时,消费者发现存在一笔6万元没有发票的费用。对这笔费用,不同的销售有不同的说法,一说是装修费,一说是服务费。

日前,接到爆料的南都记者以消费者身份前去童梦天下销售中心看房,从记者到达现场起到最后计算楼价,分别有三位不同的销售人员接待。

从销售中心门口的销售人员A上,到参观样板房时,换成销售人员B,负责介绍楼盘的情况,销售人员A也一直陪同。确认记者有购买意愿时,销售人员B叫来了销售人员C,不同的是,销售人员C戴有“房之道”工牌。

在确认记者计划购买的户型后,销售人员C便拿出一张纸计价,提出买楼的总价由两个部分构成,一部分是房子的合同价,一部分是装修费6万元,要另外签合同。但是,现场另一位戴着“房之道”工牌王姓销售人员在向记者计算费用时,6万元的“装修费”变成“服务费”。王姓销售人员表示,该费用不计入房子的合同价,并解释说需要通过这样的方式来避税。

此外,王姓销售人员还提到,如果7天内准时签约,一个月内,会私下返还一万给客户,并再三叮嘱不能跟任何人提及此事,这是双方的私下约定。

开发商:不知销售人员收这笔费用

不管是销售人员C,还是王姓销售的计价里,都有一笔6万元不计入买房合同的费用,但不同销售对这笔费用的说法不一。

对此,东基童梦天下开发商陈姓负责人回应,他们不会向消费者收取服务费或是装修费,并表示不知道销售人员为什么会向消费者收取这些费用。

关于为何会有不同销售接待一事,该负责人回应目前童梦天下二期是跟销售代理公司合作,近段时间到访的客户比较多、渠道也比较多,“而且销售中心和样板房之间有一定的距离,所以销售人员都有各自的分工,不同的销售人员分管不同的位置,有的负责带领客户看样板房,有的负责在销售中心接待。”

此外,对于销售队伍没戴工牌一事,该负责人表示他们是有要求销售员工佩戴工牌的,接下来他们会加强对销售团队的管理。

律师说法:销售的口头承诺勿轻信

对于类似这样的装修费、服务费等,广东明灿律师事务所吴少芬律师指出,首先如果确实是装修费,那么买方应与第三方另行签订装饰装修合同。如果买的是“精装房”,装修费用含在房价总款里面,再另行收取6万费用,就很可能是价外收费。

面对各种收费名目,消费者很难去甄别这些额外收费的钱最终是到了谁的手上。吴少芬律师表示,如果这笔费用是开发商收的,通过拆分房价并通过开发商的私账来收取这笔费用,涉嫌逃避限价政策。如果这笔费用是销售方收的,吴律师认为这并不合理,“销售物业并不只是个人行为,所有费用应该跟开发商结算,起码要出具开发商的收款公章。”

吴少芬律师进一步提醒,消费者去买房时也需要去关注行业协会的一些红黑榜,在选择代理销售公司时,建议消费者选择有资质备案的公司。目前,楼盘外包给其他公司去代理销售的情况也很多,有些销售为了冲业绩,会对准客户作出一些口头上的承诺,但对于这些承诺,开发商并不知情,最终还是要以书面的合同为准。

2案例

“7.5万抵16万”优惠? 合同里总房价“缩水”

“当时听说7.5万可以抵16万,我就没想太多,在认购书上签了字。”来自顺德的余先生,在去年10月31日与佛山铂晟置业有限公司签署了一份认购书,认购了一套建筑面积约为74平方米的“公寓”类产品。

交的7.5万元没有写进总房价合同

2018年,在顺德工作的余先生在浏览房地产相关资讯网站时,接到了中介的电话,推荐了位于禅城区的绿地未来城项目。同年10月28日,余先生在中介的带领下,前往绿地未来城。该项目销售带领余先生参观样板房以后,一位胡姓的项目销售很快做了预算。按照当时的单价,余先生看中的公寓总价约为75万元,首付约为38万元。

“我当时觉得价格比较高。一下子很难拿得出这么多钱,也这样跟他们说清楚了。”余先生说。得知余先生的情况以后,该销售提出了可以交付7.5万元以换取16万元的优惠。也就是说,如果余先生选择优惠,则可以以约60万元的总房价,认购这一套公寓。听到这一消息,余先生当即刷卡付款7.5万元,以总价约60万元认购了该项目一套公寓,并在认购书上签字确认。

根据余先生出具的《绿地认购书》显示,他所认购的房产,标准售价为80.775万元,优惠认购价为60.8388万元,其中定金2万元。而余先生需缴纳首期楼款30.8388万元,需在2018年11月30日前,向甲方佛山铂晟置业有限公司支付,并签署《商品房买卖合同》。

根据企业查询图谱,佛山铂晟置业有限公司为广东绿地投资有限公司出资100%成立的公司。南都记者发现,在这份《绿地认购书》上,并未出现该笔7.5万元款项的类目。余先生表示,在支付了7.5万元之后,佛山铂晟置业有限公司并未开具发票甚至收据,自己仅有一张pos机刷卡存根留底。“我也是后来才发现,这一笔7.5万元是没有算进总房款里的,也就是说,我为这套公寓实际支付总价是68.3388万元,但合同是60.8388万元。”余先生说。

销售继续推销“首付贷”

除了7.5万元的“电商费”之外,该名销售提议余先生做“首付贷”,以解决现金不足以缴纳首付款的问题。

自签署了《绿地认购书》以后,余先生分批陆续给甲方银行账户打款20.78万元,但仍未缴纳足够的首期款。在该名销售的推荐下,余先生加上了一位自称来自中国银行员工的微信。在与这位林姓中国银行员工交流过程中,余先生得知,自己需要办的“首付贷”利率高达5.4%,且年限仅为5年。

余先生估算了一下,计划贷款15万元。林姓工作人员算了一笔账,15万元贷款按5年来算,每个月需要还利息675元,5年下来连本带利余先生需要还约19万元。“当时我就觉得这个没法接受。除了‘首付贷’,我之后还有房贷呢?我一个月才8000多元税前收入,等于是我不吃不喝才能还上款。”余先生说。

余先生终究还是没有办理“首付贷”。同时余先生了解到,“首付贷”属于违规行为,自2016年开始国家七部门就曾联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,并开展专项行动重点打击各类扰乱市场的行为,其中就包括使用“首付贷”炒房。

余先生进一步研究后,开始质疑自己当初缴纳的7.5万元合同价外收费存在不合理,存在偷税漏税的嫌疑。综合种种,余先生在今年4月提出了退房退款的要求。经过双方多次沟通,佛山铂晟置业有限公司同意退还7.5万元“电商费”,但余先生缴纳的20多万元首期房款里,有2万元属于“定金”不予退还,其余款项将于半年后退还。

开发商:该费用为中介收取

南都记者联系了该项目相关负责人,该负责人承认了有7.5万的额外费用,但他同时指出,这一笔钱属于“服务费”,是中介收取的费用,与绿地集团无关;另外明确表示,2万元定金“不能退”。“所谓的‘首付贷’也跟我们没有直接关系,我们只是有相关的资源,给消费者提供了一个选择;消费者作为成年人,能够自己做决定,不能完全将责任推到我们身上。”该相关负责人表示。

律师说法:

“首付贷”违反房地产金融管理规定

广东杰泰律师事务所唐达律师表示,该7.5万元究竟属于什么性质?是否应包括在房屋实际购买的总价中,还要看当时双方对此有无进行约定。“如果双方当时未对该7.5万元是否属于增值服务费进行约定的话,我们认为,是应当包括在房屋实际购买总价中的。”唐达表示,就本案的初步证据而言,《绿地认购书》中无约定该项目,且当事人只有POS机刷卡凭条,并无收据确认该款项的性质。

另外,唐达明确表示,“首付贷”是不合规的。根据住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局等七部门联合发布的《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》第(五)条规定“……不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用……”首付贷是明令禁止的。房地产开发企业、中介、互联网金融企业等未取得相关金融资质企业,开展首付贷业务不但违反金融管理法规,更有可能存在非法集资嫌疑;对取得相关金融资质的机构违规开展首付贷业务的,也违反房地产金融管理相关规定。

3 案例

每套收3万服务费 不计入房价无发票

存在一笔“不计入合同房价,不开发票”的费用的,不是个案。

日前,王先生前往位于三水区的汇信华府售楼部看房,在销售人员开出的置业计划中,房款分两部分,其中一笔3万元是服务费,不计入房价,开收据但无发票。销售人员解释,这是因为售价超过了政府规定的网签价,所以每套房子3万元都是单列,收据上会标明是服务费。王先生向记者表示,对该收费表示质疑,并询问销售人员是否存在违规收费的情况。

近日,南都记者前往实地调查,一名男性销售人员介绍项目后为记者算账,以项目18栋1201为例,该房面积142.88平方米,单价每平方米11611元,总价1658979元。但是,销售人员写下的总价款分为两笔,一笔是1628979元,另外一笔是3万元。对此,该销售人员解释,之所以分两笔款,因为超过了网签价就无法网签,所以1628979元是合同上的价格,3万元是服务费。“我们每套是收3万元,额外收,但这不是多收,只是分开收,也在总价内,这3万不会打入合同内,否则房管局会查到,影响签约,此外这样操作,开发商和购房者都可以少交点税。”

但据记者进一步了解,不管是大户型还是小户型,为了“达到网签价”的拆分收费均为3万元。该销售人员还说,额外收的这3万元没有发票,但会开具收据,会写明是服务费。

开发商:现场销售外包,不清楚该费用存在

记者致电汇信华府的相关负责人严先生,严先生表示,项目现场的销售服务,外包给了“宏裕公司”负责代理,而他自己作为开发商的负责人,不清楚这3万块的“服务费”是否存在,“需要去了解一下。”

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