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新城大规模甩卖项目股权回笼资金 合作方撤退

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新城大规模甩卖项目股权回笼资金

陈淑贞 罗韬

信用评级下调,对新城控股而言,无疑是雪上加霜。这也是新城系公司最为警惕之事。新城控股的母公司新城发展,在多份发行票据的融资文件中均注明,倘公司发生任何控制权变更触发事件同时发生信用评级下调事件,则需购回所有未偿还票据。

受到实控人王振华遭批捕事件的拖累,新城在经营层面的危局并没有消除。

7月22日深夜,新城控股(601155.SH,下称“新城”)发布公告显示,截至公告日,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含合联营项目),其中,已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议,交易成交总额约为24亿元,约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

市场消息显示,新城计划出让股权的项目可能更多,或高至100个。

自7月3日王振华出事至今,新城度过了最难熬的20天,资金和流动性是经营最大风险。过去,新城是土地市场的常胜将军,大幅买地支撑其高速增长的销售规模,但如今新城不得不刹车。

虽然公司宣布全年2700亿元的销售目标未变,但有消息显示,新城旗下有项目已经有业主因王振华事件而退房,未来的去化将面临挑战。

合作方撤退

新城计划出让的项目股权,主要交易对象或为合作方。数据显示,新城旗下绝大多数项目为合作开发。该公司第一季度财报显示,当季末共运营283个项目,其中包括57个吾悦广场。而在这近300个项目中,只有句容吾悦广场、嘉兴新城海上风华、遵义市新蒲新区45号地块、昆明安宁新城雅樾、句容新城樾府、湖州新城大都会、杭州新城峯璟等7个项目为新城100%权益,其余均为合作开发。

而在除掉上述7个项目之外,剩余的276个项目中,新城权益超过50%的共有168个,其余108个项目均为权益占比在一半或一半以下的项目。

早在新城危机爆发后一两日内,便有合作方开始评估王振华事件的负面影响,部分公司于7月4日就悄然抹去公开资料上与新城合作的痕迹。

第一财经记者从多位知情人士处了解到,早在一周前,新城就开始在合作房企里面寻找买家,以期待出售部分项目股权。

“上周起市场就有消息传出新城开始计划出售项目,因为王振华涉案的事由较为恶劣,很多合作方都不愿意和新城合作,因此导致新城部分业务推进困难,出售项目股权顺理成章。”一位业内知情人士告诉第一财经记者。

另一位所在公司与新城合作超10个项目的负责人向第一财经表示:公司在本月4、5日便就该等合作项目的情况进行了摸底排查,提前做好了预案,若项目融资或销售受到拖累,便会采取下一步行动。

市场上,新城旗下项目的销售正面临挑战。“比如新城虹口金茂府就有业主因为王振华事件而选择退房,这给整个项目销售带来不小压力。”一位上海地产营销人士透露。

资料显示,该项目为2016年7月由新城以37亿元竞得,彼时,包括华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城、合景、永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城等报名竞拍该土地。最终成交楼板价67409元/平方米,溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等,实际可售部分楼板价94469元/平方米。这意味着,该项目需要卖到12万元/平方米以上才能实现保本。

新城显然没有料到,三年前的惊人之举,到如今在市场下行以及实控人负面影响下,该项目面临巨大销售压力。

买家拒绝为新城的房子买单,或许是更多合作方萌生退意的主要原因。

新城在22日的公告中表示,目前,出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。且拟将出售项目尚未开始销售,转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响,2019年度合同销售目标仍为2700亿元,公司将围绕上述销售目标并按计划开展公司的各项业务。

新城表示,如上述交易最终完成,公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款,将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

连锁反应显露

日前,新城新任董事长王晓松在2019半年度经营工作会上发表讲话,表示公司2019年的销售目标不变,并称今年下半年将开业20座吾悦广场,全年累计新开数量位居行业第二,直至年底,开业吾悦广场累计将达64座。

2018年年报显示,期末,新城发展现金及等价物账面值由2017年12月31日的205.4亿元增加100.6%至2018年12月31日的412.14亿元。同期,新城发展未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元,其中270.57亿元将于一年内偿还。

尽管未有明确消息显示,新城融资受到阻滞或影响,但评级机构已纷纷下调新城评级,公司融资受到巨大压力。

穆迪高级副总裁曾启贤表示:“新城发展和新城前董事长王振华先生确认被批准逮捕之后,上述两家公司的声誉、运营及融资渠道可能遭遇负面影响。”

7月15日,穆迪将新城发展Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债务评级,及其主要运营子公司新城Ba2的公司家族评级列入下调观察名单。

在此之前,标准普尔、惠誉已先后把新城列入“负面观察”名单。

7月5日,评级机构美国标准普尔公司报告称,给予新城发展(01030.HK)长期发行人评级“BB”,已发行无抵押债券评级“BB-”,评级展望由“稳定”调低至“负面观察”,直至事件明朗化。

同日,惠誉国际信用评级有限公司也发布公告称,将新城发展及其附属新城长期本外币发行人违约评级“BB”列入负面观察名单。主要因担忧新城发展原董事长王振华被内地拘留后,公司经营及财务风险面临恶化可能。

信用评级下调,对新城而言,无疑是雪上加霜。这也是新城系公司最为警惕之事。新城的母公司新城发展,在多份发行票据的融资文件中均注明,倘公司发生任何控制权变更触发事件同时发生信用评级下调事件,则需购回所有未偿还票据。

倘若评级机构开始调低新城评级,将成为推倒新城资金塔的重磅骨牌。

一位从事债权市场交易的分析人士对第一财经表示:鉴于一些债权有回售选择权,如果境外大机构评级下降,投资人会选择回售,导致短期兑付压力增大。

数据显示,1~6月,新城累计合同销售金额约1224.18亿元,比上年同期增长28.44%,累计销售面积约1049.52万平方米,比上年同期增长35.50%。

资本市场表现方面,7月12日开始,新城三家上市公司股价有所反弹,但距出事前依然有较长修复距离。22日收盘,新城报价29.70元,相比7月3日跌幅为30.42%;新城发展报价7.61港元,相比7月2日跌幅为27.9%;新城悦(01755.HK)报价7.31港元,相比7月2日跌幅为15%。

在公司内部,员工和高管的悲观心态仍存。一位地产猎头向第一财经透露:“事件刚爆发不久,新城的HR就给各个高管打电话,甚至打到家里去,安抚家人情绪。并给高管升职加薪,希望稳定目前的团队。”

此外,新城系此前管理层曾公开买入新城悦服务,以增加投资者信心。

虽然新城不断对外显示积极信号,业内对于其业务模式依旧表示担忧。多位业内人士以及机构分析师认为,新城这样资本驱动的勾地模式,将在危机过后面临流动性困难,而因为本身声誉受到影响,未来业务可复制性将存疑。

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