新城大规模甩卖项目股权回笼资金 合作方撤退

新城大规模甩卖项目股权回笼资金

陈淑贞 罗韬

信用评级下调，对新城控股而言，无疑是雪上加霜。这也是新城系公司最为警惕之事。新城控股的母公司新城发展，在多份发行票据的融资文件中均注明，倘公司发生任何控制权变更触发事件同时发生信用评级下调事件，则需购回所有未偿还票据。

受到实控人王振华遭批捕事件的拖累，新城在经营层面的危局并没有消除。

7月22日深夜，新城控股（601155.SH，下称“新城”）发布公告显示，截至公告日，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），其中，已就5个项目与交易对方签订了股权转让协议，交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年末经审计归母净资产的8%。

市场消息显示，新城计划出让股权的项目可能更多，或高至100个。

自7月3日王振华出事至今，新城度过了最难熬的20天，资金和流动性是经营最大风险。过去，新城是土地市场的常胜将军，大幅买地支撑其高速增长的销售规模，但如今新城不得不刹车。

虽然公司宣布全年2700亿元的销售目标未变，但有消息显示，新城旗下有项目已经有业主因王振华事件而退房，未来的去化将面临挑战。

合作方撤退

新城计划出让的项目股权，主要交易对象或为合作方。数据显示，新城旗下绝大多数项目为合作开发。该公司第一季度财报显示，当季末共运营283个项目，其中包括57个吾悦广场。而在这近300个项目中，只有句容吾悦广场、嘉兴新城海上风华、遵义市新蒲新区45号地块、昆明安宁新城雅樾、句容新城樾府、湖州新城大都会、杭州新城峯璟等7个项目为新城100%权益，其余均为合作开发。

而在除掉上述7个项目之外，剩余的276个项目中，新城权益超过50%的共有168个，其余108个项目均为权益占比在一半或一半以下的项目。

早在新城危机爆发后一两日内，便有合作方开始评估王振华事件的负面影响，部分公司于7月4日就悄然抹去公开资料上与新城合作的痕迹。

第一财经记者从多位知情人士处了解到，早在一周前，新城就开始在合作房企里面寻找买家，以期待出售部分项目股权。

“上周起市场就有消息传出新城开始计划出售项目，因为王振华涉案的事由较为恶劣，很多合作方都不愿意和新城合作，因此导致新城部分业务推进困难，出售项目股权顺理成章。”一位业内知情人士告诉第一财经记者。

另一位所在公司与新城合作超10个项目的负责人向第一财经表示：公司在本月4、5日便就该等合作项目的情况进行了摸底排查，提前做好了预案，若项目融资或销售受到拖累，便会采取下一步行动。

市场上，新城旗下项目的销售正面临挑战。“比如新城虹口金茂府就有业主因为王振华事件而选择退房，这给整个项目销售带来不小压力。”一位上海地产营销人士透露。

资料显示，该项目为2016年7月由新城以37亿元竞得，彼时，包括华发、葛洲坝、招商、中粮、保利地产、金茂、新城、合景、永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城等报名竞拍该土地。最终成交楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米。这意味着，该项目需要卖到12万元/平方米以上才能实现保本。

新城显然没有料到，三年前的惊人之举，到如今在市场下行以及实控人负面影响下，该项目面临巨大销售压力。

买家拒绝为新城的房子买单，或许是更多合作方萌生退意的主要原因。

新城在22日的公告中表示，目前，出售的标的项目公司范围、交易对方及交易金额均存在不确定性。且拟将出售项目尚未开始销售，转让该部分项目公司股权不会对公司2019年经营业绩产生较大影响，2019年度合同销售目标仍为2700亿元，公司将围绕上述销售目标并按计划开展公司的各项业务。

新城表示，如上述交易最终完成，公司可通过转让项目公司股权收回部分上半年已支付的土地款，将增加公司货币资金、优化公司资产结构。

连锁反应显露

日前，新城新任董事长王晓松在2019半年度经营工作会上发表讲话，表示公司2019年的销售目标不变，并称今年下半年将开业20座吾悦广场，全年累计新开数量位居行业第二，直至年底，开业吾悦广场累计将达64座。

2018年年报显示，期末，新城发展现金及等价物账面值由2017年12月31日的205.4亿元增加100.6%至2018年12月31日的412.14亿元。同期，新城发展未偿还的借贷及可转换债券为835.72亿元，其中270.57亿元将于一年内偿还。

尽管未有明确消息显示，新城融资受到阻滞或影响，但评级机构已纷纷下调新城评级，公司融资受到巨大压力。

穆迪高级副总裁曾启贤表示：“新城发展和新城前董事长王振华先生确认被批准逮捕之后，上述两家公司的声誉、运营及融资渠道可能遭遇负面影响。”

7月15日，穆迪将新城发展Ba2的公司家族评级和Ba3的高级无抵押债务评级，及其主要运营子公司新城Ba2的公司家族评级列入下调观察名单。

在此之前，标准普尔、惠誉已先后把新城列入“负面观察”名单。

7月5日，评级机构美国标准普尔公司报告称，给予新城发展（01030.HK）长期发行人评级“BB”，已发行无抵押债券评级“BB-”，评级展望由“稳定”调低至“负面观察”，直至事件明朗化。

同日，惠誉国际信用评级有限公司也发布公告称，将新城发展及其附属新城长期本外币发行人违约评级“BB”列入负面观察名单。主要因担忧新城发展原董事长王振华被内地拘留后，公司经营及财务风险面临恶化可能。

信用评级下调，对新城而言，无疑是雪上加霜。这也是新城系公司最为警惕之事。新城的母公司新城发展，在多份发行票据的融资文件中均注明，倘公司发生任何控制权变更触发事件同时发生信用评级下调事件，则需购回所有未偿还票据。

倘若评级机构开始调低新城评级，将成为推倒新城资金塔的重磅骨牌。

一位从事债权市场交易的分析人士对第一财经表示：鉴于一些债权有回售选择权，如果境外大机构评级下降，投资人会选择回售，导致短期兑付压力增大。

数据显示，1~6月，新城累计合同销售金额约1224.18亿元，比上年同期增长28.44%，累计销售面积约1049.52万平方米，比上年同期增长35.50%。

资本市场表现方面，7月12日开始，新城三家上市公司股价有所反弹，但距出事前依然有较长修复距离。22日收盘，新城报价29.70元，相比7月3日跌幅为30.42%；新城发展报价7.61港元，相比7月2日跌幅为27.9%；新城悦（01755.HK）报价7.31港元，相比7月2日跌幅为15%。

在公司内部，员工和高管的悲观心态仍存。一位地产猎头向第一财经透露：“事件刚爆发不久，新城的HR就给各个高管打电话，甚至打到家里去，安抚家人情绪。并给高管升职加薪，希望稳定目前的团队。”

此外，新城系此前管理层曾公开买入新城悦服务，以增加投资者信心。

虽然新城不断对外显示积极信号，业内对于其业务模式依旧表示担忧。多位业内人士以及机构分析师认为，新城这样资本驱动的勾地模式，将在危机过后面临流动性困难，而因为本身声誉受到影响，未来业务可复制性将存疑。