“商改住”的放宽 也是对房地产市场的规范

彭澎

据本报昨日报道，根据新出台的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，只要满足7项要求就可以“商改住”了。这既是对“商改住”的放宽，也是进一步对房地产市场的规范，但也可能产生一些意想不到的效果。

“商改住”要满足的7项要求是：权属清晰；保障结构、消防安全；卫生、通风和采光等居住条件符合专业要求；具备良好物业管理能力；公共服务设施配套完善；项目设计、建设和管理要求、最小居住面积住房租赁标准；改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的将承担法律责任。这就是规范化管理的基本要求，应该说切中时弊。

一段时间以来，由于广州在全国率先实施“租售同权”，并且，放松了个人购买商业公寓的门槛，有些不太规范的“商改住”开始“抢客”。比如，一方面有的“商改住”项目以40年租赁权进行销售，有的同一个楼宇既有部分户型可以有居民用电用气，而小户型则为商业用电用气，等等。另一方面，庞大的商业、商务办公存量用房的积压，不仅为发展商带来困境，也可能为政府对房地产市场的调控产生误导。

同时，国内也有的城市出现了一些“商改住”的乱象，如LOFT公寓设计为办公写字楼，有的毛坯交房需自己搭建二层，这样很难通过消防验收，导致一些业主入住难。由于住宅限购、写字楼和商业用房供大于求，以及电商对商业市场的冲击，极大地催生了全国大城市“商改住”项目的产生。但是，房价趋于稳定，大量的“商改住”项目又急于推入市场，其中潜藏的问题也逐渐暴露出来。

由于政策上存在一定漏洞和灰色地带，一些发展商和销售代理公司对项目“商改住”的概念有意进行混淆模糊，并实行先付款后验收的程序安排，让购房者无法充分知情潜在风险，导致纠纷增多。即使在房地产市场上，“商住房”或“商改住”“商改租”，都被视为“灰色地带”的权宜产品，其产品设计特点和使用性质上的混杂本身就存在较大风险，特别是，有的项目是违规改建，有的在消防上不过关，都存在种种隐患。

在这种情况下，进一步规范商业、商务办公等存量用房改造租赁住房是十分必要的。

应该说，《意见》所列出的7项要求是较为全面的，也是有针对性的。如“整体确权,性质不变”，要求只办理一个权属证，这样就确保不能分割销售，实际上是“只租不售”，保持商业性质，要求“改建后的租赁住房，不得销售”。其次，商业用房等按规定改造成租赁住房后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行，这样就避免了商业公寓用作居住用途还要按商业缴费，甚至出现“同楼不同价”现象。

这些都是对2017年出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》的进一步完善，更为重要的是明确了监管责任，体现了“条块分工负责”的要求。一方面，以各区政府为主体，组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性，引导企业按要求实施。另一方面，市住建部门依托平台建立项目库统一监管，监督改建租赁住房的运营、管理符合规定。

总之，期望经过规范化管理，“商改住”在广州房地产市场更好地发挥“租售同权”、加快发展住房租赁市场的作用，也使发展商、中介机构正确理解政策、消化库存、引导需求，保障居住安全、消费权益，从而维护房地产市场的正常健康运行。

（作者是广州市社会科学院研究员）