300城土拍揽金逾2万亿 二线城市成最大赢家

时代周报记者 谢中秀 发自北京

2019年上半年，全国300城在土地市场唱响了一曲冰与火之歌。

从整体看，土地市场小幅回暖。中指研究院数据显示，2019年1—6月，全国300城土地出让金总额为22490亿元，同比增长16%，再创同期新高。

但具体到各线城市，堪称冰火两重天。

今年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金为12561亿元，同比增长26%；三四线城市土地出让金为7433亿元，同比减少3%。

除了土地出让金，三四线城市的土地流拍率也明显高于一二线城市—今年上半年，一线城市共推出土地285宗，成交263宗，流拍率7.7%；二线城市共推出土地4671宗，成交4076宗，流拍率12.7%；三四线城市共推出土地8299宗，成交6830宗，流拍率17.7%。

三四线城市的土地溢价率也在下降。1—6月，一线城市土地平均溢价率12%，同比上涨1个百分点；二线城市土地平均溢价率19%，同比上涨2个百分点；三四线城市土地平均溢价率达20%，同比下降7个百分点。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者指出，今年上半年各线城市土地市场呈现的差异，是当前房地产市场分化的又一体现：“三四线土地市场表现疲弱，主要是因为其新房市场从去年下半年开始已经普遍降温。但最根本的原因，在于当地购房需求数量有限，仅靠大城市的外溢需求和返乡置业，无法长期支持市场维持亢奋状态，再加上今年棚改计划开工量大幅下挫50%，加剧了这一调整趋势。”

肖文晓预测认为，三四线地市的降温周期才刚刚开始，“进入下半年，缺乏利好带动的非热门城市圈的三四线城市，地市降温的幅度可能进一步扩大”。

地市难退烧

同样是维持上升势头，细分一二线城市的土地市场，又有不同。

克而瑞地产研究中心解释指出，今年上半年，一线城市的土地供应，仍旧以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，土地出让金的上扬主要受供应量增加影响，而二线城市的土地出让金同比增加明显，则主要是受地价影响。

数据显示，2019年1—6月，一线城市共推出土地285宗，推出土地面积1602万平方米，同比增长31%；成交方面，共成交土地263宗，成交土地面积1490万平方米，同比增长23%。

二线城市供应量小幅增加—上半年二线城市共推出土地4671宗，推出土地面积21734万平方米，同比增长7%；成交方面，共成交土地4076宗，成交土地面积18583万平方米，同比增长5%。但成交楼面均价溢价率则有明显上涨，上半年土地成交楼面均价为3442元每平方米，同比增长18%；土地平均溢价率为19%，较去年同期上涨2个百分点。

肖文晓同时提醒，虽然上半年三四线城市的土地成交量及溢价率均下跌，但跌幅不大仅为3%，且溢价率高达20%。

“地价跟房价一样，易涨难跌，之前三四线城市的地价已经涨起来了，所以同比未必会下跌。另外，这样的跌幅和溢价率，也跟现在三四线城市的土地成交结构有关。以前高速扩张时，房企什么地都拿，再偏远都不怕。现在则是挑着拿，即便在三四线城市拿地，也要挑好地拿，这样对比起来，地价往往也不便宜。”肖文晓向时代周报记者具体解释道。

中指研究院数据显示，6月的土地溢价率仍处上升通道。全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月上涨0.1个百分点，较去年同期上涨4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示，随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，土地市场在二季度进入复苏期，虽然随着地市表现过热，部分城市收紧政策，但从6月表现来看，仍然延续了热度：“虽然目前融资环境有所收紧，但实际上还是比较宽松的，未来不排除政策加码的可能性。如果政策不加码，地市很难退烧。”

二线城市成最大赢家

上半年土地市场上，二线城市成为最大赢家。

除了土地出让收金12561亿元、占比全国300城的55.9%之外，二线城市也是上半年土地交易和拉动土地价格上涨的主要贡献力量。

数据显示，二线城市上半年推出土地面积占全国的38.7%；成交土地面积占全国的39.5%。在价格方面，二线城市成交楼面均价同比涨幅全国领先—今年上半年，一线城市成交楼面均价同比上涨4%，三四线城市土地成交楼面均价同比上涨6%，远低于二线城市18%的同比涨幅。

二线城市的土地溢价率也跑赢全国—上半年全国300个城市土地平均溢价率18%，较去年同期下降2个百分点，而二线城市土地平均溢价率为19%，较去年同期上涨2个百分点。

同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示，二线城市楼市走热，主要受整体市场预期转变、流动性宽松的影响，“二线城市尤其是杭州、苏州等热点二线城市，迎来了比较好的回归期”。

时代周报记者注意到，热点二线城市的土地市场上，长三角城市表现尤为突出。

1—6月全国土地出让金前十中，杭州、武汉、南京、苏州、宁波五市占据了半数榜单。溢价率方面，合肥、南京、苏州、杭州四个城市均跑赢了二线城市19%的平均水平，分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%，其中，南京土地出让的溢价率，同比升高足足达到343.48%。

张大伟对此解释称，南京同比涨幅较大主要是去年基数太低。数据显示，2018年上半年，南京土地平均溢价率仅1.93%，其中主要受当年上半年南京推出非涉宅地块总量较多的影响，2018年上半年，南京共出让34幅地块，其中非涉宅地块有16幅，另外还有4幅纯租赁用地，直接拉低了南京总体地价水平。

此外，张宏伟表示，今年上半年长三角多个城市地市较热，除了区域价值之外，还与部分城市积极供地，为房企进入、地市升温创造了条件。

数据显示，今年上半年，杭州成交面积（规划建筑面积）同比增长25.29%、武汉成交面积（规划建筑面积）同比增长37.17%、合肥成交面积（规划建筑面积）同比增长40.74%。

在“稳地价”的要求下，张宏伟预计，长三角地市将会迎来一轮政策调整。

“首先从城市本级来说，目前苏州、合肥、南京均已出手‘稳地价’。今年5月，苏州先是发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，加强地价指导，随后又下调出让土地最高限价；合肥也调整了土地竞拍规则，要求关联企业不得竞拍同一块地；南京则大幅增加土地供应，应对地市热度过高。”据张宏伟介绍，从结果来看，南京和苏州的土拍市场已经趋于理性。

7月3日，南京下半年首场土拍落槌，其综合溢价率为16%，已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的综合溢价率。

政策层面，中央对房地产市场从严把控的导向不变。

近日，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，已经开展约谈警示。“房地产开发企业的融资环境趋紧，接下来的房企流动性不会那么宽松了，拿地也会趋向理性。”张宏伟判断道。