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半年成绩单:“碧万恒”稳居房企前三

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半年成绩单:“碧万恒”稳居房企前三

时代周报记者 胡天祥 发自广州

日前,克而瑞发布《2019年1?6月中国房地产企业销售榜T0P200》榜单数据显示,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,其中碧桂园以3700亿元的操盘金额以及2797.9亿元的权益销售金额,双双位居行业第一。而在克而瑞出具的另一份《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》榜单中,碧桂园同样以4254.4亿元新增土地货值位居行业第一,比第二名绿地控股多出1700亿元。

有规模才有江湖地位,有江湖地位才有话语权。一家房企高层告诉时代周报记者,按照目前的趋势来看,所有的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。“另外等企业规模做大之后,还可以吸引大量优秀人才的加入,有了人就可以找钱,有了钱就能拿地,拿了地就能盖房子,可以销售,回笼资金。”上述高层续称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉时代周报记者,对于碧桂园这样的企业来说,规模方面的优势能够为企业的快速发展提供更多的支持。即便是不贷款,也有助于公司在授信额度获取等方面占优势。

鉴于碧桂园庞大的经营规模和健康的财务状况,今年上半年,该公司被纳入香港恒生国企指数,在资本市场上的影响力稳步提升。在此之前,碧桂园已先后入选富时中国50指数、恒生中国25指数成份股、摩根士丹利资本国际环球标准指数成份股、恒生综合指数及恒生中国内地100成份股以及恒生指数成份股,成为中资地产股中罕有的蓝筹级公司。

规模优势

在大象起舞的时代,房地产行业集中度提升是必然趋势。来自克而瑞的数据显示,今年上半年,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,其中碧桂园、恒大、万科分别为2797.9亿元、2687亿元、2009.6亿元,稳居行业前三。

克而瑞指出,在权益金额集中度方面,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点。除了能利用规模化的优势“保量”,大型房企的竞争优势还包括融资。

来自国泰君安的研报显示,从发债房企的规模来看,大规模房企总体上综合融资成本更低。 “目前国内银行主要根据房企规模确定授信额度和利率,在这样的情况下,大规模房企更易以低利率拿到银行贷款,因而融资成本也显著低于中小型房企。”国泰君安分析师覃汉表示,房企规模对于融资成本的影响正在不断凸显。

某房企高层也告诉时代周报记者,大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低,从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等,不一而足,关键不在于能否融到资金,而是控制资金成本。

以碧桂园为例,3月29日,该公司分别发行5.5亿美元于2024年到期的票面利率6.50%优先票据,以及9.5亿美元于2026年到期的票面利率7.25%优先票据,合计总额15亿美元;今年4月,该公司完成发行5.9亿元五年期公司债,票面利率仅5.03%。

另据碧桂园2018年年报显示,公司全年借贷成本为6.1%,可动用现金余额约2425.4亿元,另有约3017亿元银行授信额度尚未使用。“2018年不管是境内还是境外,整体的资金成本都是上升得比较厉害,我们算是控制得很好的,比平均的上升幅度要低。”碧桂园集团首席财务官兼副总裁伍碧君在业绩会上表示,2019年随着整个市场在资金面上没有2018年那么紧张,公司2月份的资金成本已经明显往下降了,而且公司也会比平均水平控制得更好一些。

提升竞争力

做大规模的同时,部分房企也开始把主要精力放在如何提升竞争力上。“恒大现在要规模适度增长,注重增长质量。”恒大集团董事局主席许家印曾在业绩会上表示,做企业家一定要进取,只要利润目标完成,即便未来跌出前三或者前十都无所谓。

再看碧桂园,2018年3月份业绩会上,当被媒体记者问及是年销售目标时,碧桂园副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,今年公司不对具体的销售目标制定,而是会根据全年的政策和市场的情况灵活调整供货和销售策略。

“比制定销售目标更重要的是我们把每个项目都做成功,我们是有质量的发展,我们不设销售目标并不是对自己没有要求。”碧桂园集团总裁莫斌补充称,公司会在去年的基础上实现持续的增长,增长的幅度要根据市场情况,根据我们的管理能力,根据我们人才团队的水平,实现长期保持有质量的发展节奏。

2018年中期业绩会上,莫斌宣布公司将逐步进入“提质控速”新阶段。“我们放慢发展速度是要提升各项管控,而且在每一个环节都要提升管控。”莫斌举例称,比如在土地获取上,公司会持一个审慎获取的态度,按照“做一个成一个”的目标去实施。为此,碧桂园在内部提出要精准获取,即一定能算得过账的,而且是一定满足各项财务指标的才能获取。

另据时代周报记者获悉,在发展思路方面,碧桂园明确“为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平”,将集团原有的“三抢”政策(抢开盘、抢供货、抢现金流),转变为“三保一抢”(保安全、保质量、保交楼、抢现金流)。

针对前期部分合作非操盘项目运营中存在的问题,碧桂园强调今后项目合作要强势操盘,全面管控运营、质量等关键环节,提高良性权益占比。此外,基于当前房地产市场实际,碧桂园还把之前制定的“三四五线全覆盖”策略优化调整为“精准全覆盖”策略,初衷是不盲目铺摊子、不超出自身能力地拉长战线,坚持稳中有进、量力而行,选择有潜力的城市进入,发挥优势,确保做一成一。

基于对碧桂园后市的乐观预判,摩根大通在今年3月重申对碧桂园“买入”的评级,2019年的目标价为17.5港元,对应的远期市盈率为7.5倍。

高盛也表示,维持对碧桂园2019年的基本盈利预测,并将2020?2021年的预测分别上调1%及11%,同时相应地将其12个月目标价上调7%至14.9港元,这也意味着仍有28%的潜在上行空间。

今年5月16日,《福布斯》发布了2019年全球上市公司2000强榜单。其中,碧桂园集团以567亿美元的销售额、52亿美元的利润、2374亿美元的总资产和352亿美元的市值,位列榜单第129位,较2018年排名上升14位。

这也是碧桂园自2010年首次入选该榜单以来,连续第10年实现排名的提升。

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