房企押宝广州旧改 面临资金和市场竞争两道坎

数家房企押宝广州旧改 专家：面临资金和市场竞争两道坎

■实习记者 黄琼

本报记者 袁晓澜 深圳报道

在土地资源稀缺的当下，旧改项目成为众多房企拿地的重要途径之一。

6月26日，据广州公共资源交易网信息公布，黄埔区九龙镇汤村旧村改造项目合作企业为(主)上海升龙投资集团有限公司(成)瑞景房地产开发（东莞）有限公司（以下简称“上海升龙集团”）。

至此，广州四个旧村改造项目全部成功招商，由上海升龙集团、时代中国、星河集团、方圆集团揽获，改造面积达1043万平米。

广州中原房地产项目部总经理黄韬表示，三旧（旧村、旧厂、旧城区）改造前期开发商需有很大的力度投入，再加上近些年开发商开发资金较严，不是简单的贷款可以解决，这点是开发商面临的资金第一道坎。第二道坎是它们面临的竞争很大，即使旧改位置不错，但是目前全广州旧改项目很多，竞争仍然很大，直接导致的高昂成本能否被市场接受也是一种考验。

四房企拿下旧改项目

共计千万平米

上海升龙集团拿下的汤村旧改项目是目前广州最大面积的旧改项目。

根据规划，汤村旧改改造范围的总用地面积为994.66万平米，改造范围内村集体经济组织的在册总人口为5590人，综合容积率约2.58，预计规划建筑面积约251.86万平米。其中，国有权属用地127.43万平方米，集体权属用地867.23万平米，集体权属用地中现状建设用地101.27万平方米。据项目招标公告披露，项目拆迁安置总投资额约66亿元人民币，总投资约164亿元，建成后营业总收入近266亿元。

该项目将主要沿黄埔九龙大道建设66万平方米商业商务楼宇，规划为新一代信息技术价值创新园区。并配套48班中学、54班九年一贯制学校、54班小学、75班幼儿园，医疗服务站、养老院、体育运动中心等公共服务设施。

此次拿下汤村旧改大单的上海升龙投资集团，由林亿于1999年创办于福建，目前总部位于上海，是一家集地产开发、商业运营及资产管理于一体的城市综合运营商，特别擅长三旧改造。

广东省房地产研究会执行会长韩世同表示，目前相对宽松的政策环境是促使更多的房企拿地一个重要原因。

如今，广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例，猎德村当属“旧改模板”，新鸿基操刀的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程，开发商根据每个城中村的实际情况加以改造，也获得不俗的成效。

在这些成功案例的带动下，越来越多房企参与到广州的旧改项目中。

6月12日，时代中国与花都横潭村（河西联社）达成旧改合作，涉投资金额8亿元。

6月15日星河控股拿下了南沙大涌村旧改项目，改造投资金额4.83亿元。同日，方圆集团成为广州南沙东瓜宇村旧改的合作企业，预算成本为35.77亿元。

再到6月26日，升龙集团拿下广州史上最大旧改项目——黄埔区九龙镇汤村旧村改造项目。

这四条旧村体量共计达1043万平方米，规模不可小觑。

而针对旧改项目未来的发展规划，星河集团相关负责人向记者表示，大涌村地处广州市南沙区中心主城区，位于蕉门河中心区与明珠湾起步区的交汇处，北临黄山鲁森林公园，西南临蕉门水道，地铁4号线大涌地铁站（已开通）以及连接东莞及深圳的22号延长线大涌东站皆在该村村域范围内，地理位置十分优越。

星河集团将引进著名商业品牌星河CoCo Garden，打造一个集生活、休闲、娱乐等于一体的24小时生活圈，同时提高村集体物业收益，提升区域土地价值，为村带来可持续、稳增长收益。在旧村地块新建幼儿园、老人活动中心等各类公共服务配套，打造智慧社区，全面改善居住条件。

而就此次旧改项目拿地规划与未来预期，记者采访了方圆集团、时代中国的相关负责人，截至发稿前未回应。

旧改开发风险不可小视

低成本、高利润是旧改项目最大的诱惑，但它们也有着开发周期长、资金沉淀大的通病。

黄韬表示，一般超大体量的旧改项目要分成好几个开发商去开发。三旧改造不是一般的项目开发，其涉及的层面及深度广且深，所以这也具有非常大的开发风险。像资金的运用，因为三旧改造本身有要求，比如在开发之前需要把相应的配套先建成，如学校、商业配套。该项资金是需开发商提前投入。另外，目前这几年房地产开发的资金比较严，贷款难度较大，这是第一道坎。另外其本身面临着很大的市场竞争，因为全广州目前就有很多地方在改造，互相竞争导致了成本增加，直接导致的高昂成本能否被市场接受也是一种考验，这是第二道坎。

韩世同向记者表示，现阶段广州关于旧改的政策相对宽松，政府也以鼓励、放开的态度去全面推进城市更新的进程。但是在旧改过程中，如何让旧改的信息透明化，也一直是旧改进程中亟须解决的一大难题。

韩世同建议，尽管旧改不需要在网上进行“招、拍、挂”，关于开发商以及成本价格等信息还是需要对外公开，让社会和行业能形成监督。