经历了上半年每月40余次“频调”后 下半年或“因区施策”

小阳春、土拍热、止跌令、房价预警……在刚刚过去的上半年，房地产市场出现了多个关键词。而最让业界和购房者关注的还是各地频繁出台的楼市调控政策。

据亿翰智库统计，2019年上半年，全国各省市累计出台的直接调控政策多达70余次，主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面、供给层面。

若加上各地发布的“政策补丁”，据中原地产研究中心统计，今年上半年全国房地产调控政策发布总次数高达251次，平均每月达40余次。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年上半年，中原地产研究中心统计的各类调控政策仅173次，这意味着今年上半年的楼市调控政策次数较去年同期上涨超过三成。

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图片来源;摄图网

密集调控，平衡市场冷热不均

《每日经济新闻》记者根据亿翰智库的资料梳理发现，从上半年各地出台的政策内容和类别看，主要涉及市场治理、市场监管、人才引进、租赁住房、信贷层面、需求层面和供给层面等。

“人才”“租房”一类的政策不容忽视， 亿翰智库指出，“这意味着，不少城市都在加强自身内部建设和提升人才软实力，随之城市群的构建会慢慢开始落地，但城市间的竞争也在逐步激化。”

不过，对市场操作、流程和规则一类的政策，亿翰智库认为不少政策是间接的，对区域房价不会产生直接影响，主要是影响市场心理和整体趋势。

“上半年房地产市场出现了分化延续、热点恒热、调控持续三大特点。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，首先，一线城市在严格调控的背景下，土地市场和一二手房市场均呈现出量升价平态势；二线城市市场热度提升过快，引发了调控从紧政策出台；三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

其次，杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点，调控政策对房价上升有一定遏制作用，但并未改变房企拿地热情，这些城市下半年依然是热点。

同时，上半年调控呈现出“双边多点”效应，“双边”即在因城施策下，热点城市政策总体从紧，而存在房价下跌风险的城市会出台“托市”政策；“多点”体现在调控不仅针对房价，还针对地价、限售、限购、公积金等多维度，这一趋势也将在下半年延续。

“预测下半年楼市将以‘稳’为主，房地产市场将朝着整体稳定、小幅波动方向发展。”张波表示。

亿翰智库则认为，2019年，房地产市场依然是整个经济的稳定器，因而房地产的稳定对于经济实现有质量的增长至关重要，房地产行业将贯彻健康发展长效机制。

上半年部分城市发布楼市调控次数 数据来源：亿翰智库

分化加剧，下半年调控进一步细化

上半年调控的最大特点是，由原来单边调控变成了双边发展，打破了之前楼市调控“不是严就是松”的状态。张波分析认为，今年开始呈现的是，有的城市放松、有的收紧的状态，这会影响整个房地产的态势，后市会更加凸显“灵活”“分化”的特性。

就灵活而言，《每日经济新闻》记者观察发现，今年的楼市调控更加多元。以苏州为例，其新出台的政策仅仅规定了苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的限售，并未针对苏州全境“一刀切”。

再如东莞，首创“最接近平均价者得”的土地网上竞价方式，不再“价高者得”，报价最高的不一定能拿到地，这使得企业拿地会更加理性，有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近的企业也有机会拿地，也能更加体现拿地的公平性。这也是更加契合本地市场特点，做到更为精准化的调控措施。

2019年上半年拿地金额TOP10城市 数据来源：中指研究院

就分化而言，张波直言，杭州、合肥、苏州、宁波、武汉、郑州、东莞等热点二线城市，虽然也面临调控政策的加压和房价上升的遏制效应，但在市场基础和容量有支撑下，房企拿地的热情难改变，城市下半年依然会是热点，但这也或意味着调控加码的空间更大。相对而言，三四五线城市房价虽保持上升，但土地市场及二手房交易整体热度有所回落。

“在因城施策的调控思路下，房地产市场正在进入新一轮调整周期，不同城市会呈现不同程度、不同状态的调控，下半年的楼市更应该具体问题具体分析。”

张波指出，由于今年下半年房地产市场依然处于“换挡期”，所以在“稳”字当先的大环境下，政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”，调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。同时，一二线城市仍将保持一定热度，三四五线城市将呈现“换挡”，城市热度分化加剧。此外，用户对后市的心态，也会以看平为主流。市场将整体稳定、小幅波动。