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这届广州人:以前没钱买佛山 现在没钱买佛山?

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一路向西的广佛候鸟,何以为家?

高房价正在产生挤出效应,收入增长跑输房价飙高,越秀、天河、番禺、黄埔、增城、佛山……新广州人的落脚点不得不往外移动。当楼市关上大门,这届广州人,何以为家?网易房产广州站X佛山站特别策划「这届广州人」。

数据: 这届广州人太难90后置业门槛234万 是父辈3倍

从越秀到天河、番禺,再到黄埔……当新广州人的落脚点不断东移,有这样的一群人,早已迈开了西进的步伐。

他们是“广佛候鸟”,毗邻广州的广东金融高新区,每天聚集了大量的广佛候鸟群体。据百度地图大数据显示,截至2018年12月,这一群体高达45万人。

今年恰好是广佛同城十周年,十年过去,不仅是以千灯湖为代表的广佛交界片区,还是“郊区”三水,广州人渗透式西进佛山安家都逐渐被接受及认可。这当中既是双城发展蝶变的价值吸引力,但更现实的问题是广州限购以及高房价而产生的购房外溢,致使广州人特别是刚需一族只能往佛山出走。

十年之间,广州客撑起佛山楼市半边天,但也有声音认为“佛山的房价都是被广州客抬高”。今年5月,佛山还因为房价涨幅太大被住建部点名预警。除了房价的水涨船高,近两年佛山限购,入户收紧,备案限价等一系列政策陆续出台,这是全国楼市调控风向所指,还是对外地置业者敞开的“虚掩的大门”?

近日,网易房产数据中心发起的新广州人置业调查数据显示:从85前到95后选择到佛山置业的比例逐渐上升,特别是95后,有14.3%的置业意向区域为佛山,所有区域中最高,显示出他们在广州工作,到佛山买房的倾向强烈。

只是5月以来,佛山正式宣告开启3万+时代。那么问题来了,这届广州人会从“以前没钱,买佛山”到“现在没钱买佛山”吗?

一路向西的广佛候鸟

在高楼林立的佛山南海中央,有这样一个湖,与周边山体连成一体,成了城市客厅,改变了一座城的生活方式。它是千灯湖。而发展多年的千灯湖因有广东金融高新区的设立,软硬件配套都得到了质的飞跃,世界500强企业扎堆,房企大鳄涌入圈地,一大批现代化商业综合体相继开业,由此也吸引了超过5万名广佛金融人才在金融高新区工作。

这是年轻人开启从广佛两地跑的同城生活最火热的板块,千灯湖金融高新区板块。这里有南海的“小香港”、香港的“新泽西”、佛山的“珠江新城”等多个标签。

地理位置上,千灯湖板块紧邻芳村,距离广州火车南站也仅13公里。承接2009年广佛两地正式签署《广佛同城化建设合作框架协议》,标志着广佛同城化的正式启动,多年来同城化的加速,两地之间的联系日益密切,并实现了资源共享,而千灯湖板块由于其地理位置优越,更成为同城化的最大受益者。

这当中,最具代表性的产物,无疑是广佛地铁。2010年11月,广佛地铁一期工程首段开通,成为广佛同城化的重要标志。它穿金融高新区沿海八路可20分钟内直达广州荔湾、海珠,成就了最便捷的同城生活,有的是去广州工作,有的是到佛山创业,来去间一个小时,地铁就是这样催生如此庞大的“广佛候鸟”群。

广佛地铁示意图(来源:广佛地铁)
广佛地铁示意图(来源:广佛地铁)

两年后,佛山最“牛”隧道,长及宽创历史的海八路金融隧道正式开通,实现了桂江立交到五丫口的快速通车,也大大加速广佛同城化速度。

地铁+交通路网的打通,终于也为广州人西进置业打开了便捷通路。资料显示,2012年桂城中海锦城首开,售价从6700元/平方米至1.15万元/平,当时佛山市场的目标客户群南海及佛山本地改善买家,到了2014年下半年,一路之隔的万科金域中央首开,目标已直指广州客,均价是1万-1.3万元/平方米,同样引起抢购。由早期的中海万锦豪园,到后来的保利花园、保利壹号公馆、招商依云天汇、中海锦城、万科金域中央、南海万达广场、广铁金融城,再到近年当代万国府MOMΛ等一批新面孔品牌楼盘,都有广州客的身影。此时,千灯湖板块的广州客比例超过七成,是被广州人曾经“爆买”的区域,千灯湖也因此声名鹊起。

“九成广州客”的宣传牌被放在最显眼的位置
“九成广州客”的宣传牌曾被放在最显眼的位置(来源:羊城晚报)

看到千灯湖红了,临广片区的楼盘也坐不住了,纷纷瞄准广州市场。开发商运用统一的招数:地缘和价格,有些甚至打上“地铁牌”吸引广州卖家。在与金沙洲接壤的里水片区,同样也承接了大量的“广佛候鸟”。中原地产佛山市场研究部2017年数据显示,里水总入住人口达20万,其中86%的购房者是佛山市以外户籍,当中超过80%是广州居民。

2017年广州客到佛山置业占比分析(来源:中原市场研究中心)
2016年广州客到佛山置业占比分析(来源:中原市场研究中心)

2016-2017年,那是广州客蜂拥而至的时期。广佛交界处从传统的里水、金沙洲、大沥、黄岐、桂城千灯湖、三山新城等区域,深入到佛山老城中心禅城,番禺旁的顺德。但也是这段时期,广州客高歌猛进的局面,被限购政策打破。此时,广佛两地都实施了限购政策,而佛山执行的限购政策是在2016年颁布,2017年完善加码的房地产调控政策,要求禅城全区、桂城、大沥、里水、大良、陈村、北滘、乐从等8个板块纳入限购范围,且限购区内佛山户籍只能购买2套,非佛山户籍只能购买1套,并需缴纳1年社保;其余区域不限购。房贷方面,有一套房且房贷未清者,限购区普通住房按4成首付非普通住房按6成首付;非限购区普通住房按3成首付,非普通住房按6成首付。二手房方面,按2017年6月最新规定,执行与一手房相同的限购政策。2019年起,佛山取消原购房入户入学政策纳入积分制统筹安排。

曾经火热的置业区域受限,加之一线临广板块新盘匮乏,高价盘入市,落户政策调整等因素,限购区爆买的广州客有所减少,但购买力依然外溢。像狮山、三水、顺德容桂等佛山人眼中的“郊区”,因为不限购,有佛山西站、轻轨的加持而变身“广州西”,频现广州客的身影。广州客对此却很受落,一路向西的步伐之大,超过了预期。

2018年广州客在佛山置业板块占比(来源:汇诚鸿图)
2018年广州客在佛山置业板块占比(来源:汇诚鸿图)

随着广州客在佛山买房版图不断深入,广佛边界的板块不断外溢,广州客几乎遍布佛山每个区域。其中,佛山临广片区是候鸟的主要聚集区。据百度地图大数据显示,截至2018年底的45万人广佛候鸟群体中,居住在佛山南海区的有18.33万,占比高达40%。其次是顺德区(5.47万)、禅城区(2.72万)。候鸟群体主要就业流向广州中心城区、白云区、番禺区。置业片区则以金沙洲板块、千灯湖板块、三山新城板块最多,形成了沿广佛交界线的“黄金三角”。

这届广州人:以前没钱买佛山 现在没钱买佛山?

佛广通勤-职住起讫区统计(图源:百度地图大数据)

被点名预警的佛山房价

作为广州客最青睐的板块,千灯湖板块的房价也是水涨船高。翻查数据显示,2006年,千灯湖板块房价5000+元/㎡;2010年,广佛地铁1号线开通前,中海万锦豪园已经涨到了1.2万元/㎡;2016年上半年,佛山五区住宅均价首度“破9”,而千灯湖的多个楼盘均价已经达到2万元/㎡,2017年4月,二手限购启动前,千灯湖片区二手房均价大约为2.5万-2.8万/㎡;今年5月,保利葉公馆开盘,房价正式进入3万/㎡+时代。

非限购区房价的上涨也让人措手不及。以三水为例,根据佛山住建局数据,今年一季度三水卖房6356套,为近五年卖房第二新高。今年5月三水一手住宅均价为三水10064元/㎡,而2015年三水楼价才4796元/平,五年上涨幅度109%。

各板块房价应声而上的路径,构成了佛山房价看涨的风向标。据佛山住建局数据,十年来佛山一手住宅成交均价不断上涨,从2009年的5855元/㎡上涨至2018年的10271元/㎡。但由于近两年佛山实行限价限签,中原地产分析人士推算,官方数据仅为实际成交价的70%左右,因此目前佛山全市均价约为15000元/㎡,十年之间佛山房价上涨156%。

据克而瑞数据统计,2019年1季度,佛山一手住宅成交面积267.6万平方米,同比去年1季度提升了2.37%;成交套数24016套,同比去年提升了2.46%。成交均价为13079元/平方米,同比提升了23.83%。克而瑞分析,价格同比提升幅度较大是因为进入2019年以来,佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案,佛山区域限价政策逐渐放开。

市场认为,广州客支撑了佛山的房价,同时,广州客也一定程度上哄抬了佛山楼价。中原地产佛山市场研究部2016年房地产年报数据显示,2016年佛山一手住宅成交量超过17.74万套,成交面积达1952万平方米,比广州的1274万平方米成交量还多了约53%,位居广东省榜首。其中,广州买家大概买走了四成、近7万套,而紧邻金沙洲的里水板块,高达90%的购房客户都是广州客。

“烧”起来的还有佛山土地市场。中原地产佛山市场研究部2017年房地产年报数据显示,2017年佛山达到万元以上楼面地价的地块高达29宗,为历年最高。优质地块遭哄抢,市场频频产生高楼面地价。佛山经纬研究中心显示,2018年佛山土地出让金额TOP38排名中,14个板块刷新最高楼面价记录,当中7个板块为近1-2年未有商住土地成交的板块。本年千灯湖、桂城两大板块楼面地价逼近2万,其余今年成交的临广大部分片区楼面地价均有一定程度下滑。但外围区域方面三水的乐平、芦苞、南海的听音湖、九江、高明的荷城、更合板块楼面地价均有所上扬。但这也反映了佛山成为品牌房企布兵重地。

广佛交界地价对比(来源:经纬市场研究部)
2018年广佛交界地价对比(来源:经纬市场研究部)

高房价+高地价的“双重夹击”下,这对于当年大手买入佛山房的广州客而言也开始感叹,佛山盘不再是印象中那么“笋”了,直观地诠释了广州人对佛山房价的印象转变。

这从佛山因房价涨幅太大被住建部点名预警可见一斑。5月18日,据新华社报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上,又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

如果对比广州,同城的佛山仍有洼地空间吗?数据显示,广佛多个交界板块中,与大沥、桂城接壤的荔湾新房均价超过5万元/㎡,而大沥桂城一手住宅均价为2.2-2.5万元/㎡,价差接近3万/㎡;白云最新新房均价同样超过5万元/㎡,与其接壤的里水2.2万元/㎡,价差同样近3万/㎡;而番禺与相邻的顺德陈村和北滘板块,新房房价差也接近2万/㎡。如果是三水这些非限购区,目前三水5月最新均价为10064元/㎡,仅从数据对比,佛山仍然有洼地。

而目前佛山多个楼盘项目已经回归单合同,以各区新房均价为标准,按照90平的建筑面积,想在禅南顺限购板块上车,手里至少需要握有40万,月供5000以上,非限购板块需要首付区间在32-35万;而在三水高明,则需要23-30万。

倾向佛山置业的年轻人

如今,每日清晨,广佛地铁一到金融高新区站、千灯湖站,车内的人群鱼贯而出走向各个写字楼;入夜,中海万锦豪园、保利花园灯火通明,一路之隔的宜家、南海万科广场也是人头涌动。随着2018年12月石溪至沥滘段的开通,运行了8年之久的广佛线终于实现全线贯通。一站换乘即可到达广州南站、珠江新城。据官方数据显示,广佛地铁开通初期,日均客流量不到10万,目前日均客流量已经是50多万,预计今年会达到60万日均客流量。广佛地铁一年有将近2亿人次的互访,毫无疑问,在这每年2亿人、每日50万人流量中,相当大部分都是“广佛候鸟”。

从家到公司,每天搭乘十五分钟的公交,再搭广州一号线,换乘广佛线到广东金融高新区站,合共近一个半小时左右的路程。这是目前大部分“广佛候鸟”的现状。而未来,“广佛候鸟”通勤时间或会更快,效率也会提高。就拿地铁而言,广佛之间至少还有12条轨道交通互联。对此,“候鸟族”小陈说,未来还是会看准佛山地铁旁边的楼盘,意味地铁沿线项目依然受青睐。与此同时,两地多条轨道交通实现互通,粤A牌轿车也能更快地于双城穿梭。

对很多广州人而言,佛山尤其千灯湖金融高新区板块确实有强大宜居魅力,不仅是距离近或者价格偏低那么简单。假如佛山未调控升级,还将承接更多广州购买力。近日,网易房产数据中心发起的新广州人置业调查数据显示:从85前到95后选择到佛山置业的比例逐渐上升,特别是95后,有14.3%的置业意向区域为佛山,所有区域中最高,显示出他们在广州工作,到佛山买房的倾向强烈。数据也显示,这届年轻人买房已经没有什么机会考虑“喜不喜欢”,“买不买得起”才是第一因素,27.2%表示买房首先要便宜,其次是上班通勤方便(17.5%)。

这届广州人:以前没钱买佛山 现在没钱买佛山?

显然,这两个基本要素佛山都具备了。而究其原因,大量在广州工作的年轻人选择在佛山安家置业,除了价格优势,更多是因为佛山发展前景好:有粤港澳大湾区政策红利加持,在广佛同城“十三五”发展规划中,广佛同城将打造成珠三角世界级城市群核心区等,多种规划与城市定位,前景更明朗。

有业内人士表示,交通便利,经济繁荣,广佛两地跨城工作安家已是常事,且佛山楼市相对广州而言,仍然有着价格优势,住宅土地市场都备受热捧,房价上涨实属难免。同时,随着佛山产业升级、城市发展、第三产业越来越发达,整个佛山会提供越来越多的就业机会及发展空间,在未来会有更多人留下来在这里居住和工作,不仅是来自广州的优秀人才,全国高新科技人才也将会聚集在这里,在广州住、来佛山工作,过渡到在佛山住,在佛山工作,由“广佛候鸟”,逐渐向“新佛山人”的身份转变。

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