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任泽平:房地产投资拐点已现,房企到位资金增速将持续回落

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6月18日,恒大经济研究院首席经济学家任泽平在发表的研究报告中认为,房地产投资的拐点已经出现。

任泽平在报告中表示,年初市场普遍对今年的房地产开发投资较为悲观,年初至今,房地产投资强劲远超市场预期,1-5月累计投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比2018年全年提高1.7个百分点,但较1-4月下降0.7个百分点。

对于房地产投资拐点已经出现的分析,任泽平称,目前各线城市投资均已出现见顶迹象。2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降至5%。从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下就是投资拐点。

另外,从资金流入看,下一阶段,银保监会重点整治资金违规流入房地产,将在资金端制约房地产投资。

5月17日,中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,针对银行机构、非银机构,列明多项房地产相关整治要点,严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为,预计房企到位资金增速将持续回落。

第三点,从成本结构来看,施工和单位建安成本的支撑因素都开始弱化、建安支出拐点临近,土地支出增速将继续回落。

对于建安支出,一方面,施工增速拐点临近,主要由于拿地见顶回落的滞后传导效应逐渐显现;另一方面,单位建安成本增速大概率也即将见顶,主要由于销售均价增速在2018年末见顶、2019年初以来回落;对于土地购置费,前期土地成交价款增速持续回落的传导效应将继续作用,后续土地支出甚至可能出现负增长。

任泽平预计,未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点,全年投资增速7-8%。

2019年以来,多家房企在土地市场上开始活跃起来。中原地产数据显示,2019年以来,抢地过百亿的房企多达40家,2018年同期只有32家企业,2017年同期为25家。其中,碧桂园拿地金额高达805亿元,融创为673亿元、万科525亿元。

国家统计局数据公布的显示,2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。截至2019年5月,增速首次出现回落。

而对于当前房地产投资强劲的原因,任泽平称,从全国来看,土地成交领先房地产投资6-9个月,2018年拿地高峰进入开工、施工期,推动当前投资走强。而从地区来看,当前的投资强劲,主要是一二线投资大幅提速,三四线仍处高位。

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