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粤港澳大湾区内的楼市“北上资金”

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“很多香港人都会来这里买建材以及装饰品。”在深圳罗湖区的笋岗艺展中心,证券时报记者见到从香港来这边采购的陈先生。

????在笋岗片区,遍布着大大小小的建材家居市场,也是深圳最有名的工艺美术集聚区。记者向多家店商询问得知,这里的零售业务几乎有一半来自香港的客户,这边的建材和装饰品价格远远低于香港。

????可以说,建材装饰与房地产行业息息相关。“很多朋友过来这边采购不是为了香港的房子,而是在深圳、中山等地的房子。”陈先生告诉记者,“特别是一些租金回报率比较高的地方,以租金反补低息成为不少香港投资者投资大湾区楼市的做法。”

????无独有偶,近段时间以来大湾区内多个城市似乎都放宽港澳居民购房的条件。即使是在香港背负按揭房贷的人,也在寻找机会进军大湾区楼市。

????限购政策放宽?

????其实,香港的高房价已经是不争的事实。美联物业公布的香港房价走势图显示,今年4月以实用面积计算的平均呎价为13210港元,环比上升2.6%。可以说,香港楼市今年开春之后呈现持续回暖之势。

????近段时间以来,大湾区内多个城市相继传来局部放宽楼市限购的消息,特别是针港澳居民购房的限制,让“北上置业”再度成为市场关注的焦点。

????2017年4月,珠海启动最严限购,此前的限购政策是将全市范围内全部户型住房均纳入限购范围,非本市户籍需连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社保。而在近日市场传出消息,非户籍人士(非人才)在珠海大桥以西、高新区购买一手住宅将无社保要求,购买香洲区(不含洪湾一体化区域)一手住宅需要3年社保,横琴新区需5年社保,且限购一套。同时,珠海大桥西、东各允许港澳居民购买一套一手住宅。珠海的斗门、金湾片区针对外地客户在珠海首套房的购买资格也有所松动。

????而在中山,市场消息指出港澳客户购房资格新增两个购房通道:提供半年社保或个税凭证加在职证明;如属于自主创业,需提供中山注册的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件盖公章,加工商机读资料,如不是法定代表人的,提供资料证明其是该企业的股东之一,但其他人员购房限购政策不变。

????近日,广州正式出台《发挥广州国家中心城市优势作用支持港澳青年来穗发展行动计划》,全方位支持港澳青年在穗学习、实习、交流、就业、创业、生活等。《行动计划》也提出了一系列支持港澳青年来穗发展的举措,其中包括符合条件人才补贴免征个税、筹建港澳人才公寓等诸多政策利好。

????利率远低于内地

????虽然“北上置业”不是一个新的现象,但在当下却似乎有了新的变化。在粤港澳大湾区内,深圳的房价相对较高,随着高铁、港珠澳大桥的开通,港人北上置业有了新选择和“另类”的方式。

????“最近很多朋友都去珠海、中山等地看房,其中一些人在香港还背着房贷,他们通过抵押或加按香港房产的方式套取现金贷款。”陈先生告诉记者,“香港的房子价格较高,加按香港房产套取的现金贷款基本足够在珠海、中山等地一次性付款买房。”记者向香港的银行进行咨询,以香港银行同业拆息计的住宅按揭利率(H按)封顶息率为2.37%左右,加按的利率有所上浮,但仍远远低于内地的购房按揭贷款利率。

????公开信息显示,2014年香港金融管理局取消人民币兑换限制,香港本地市民不受制于2万元人民币的兑换上限。不过,从香港银行汇港元至内地银行仍受到外汇管制要求,只有持香港身份证的居民在内地开户,才能接受从香港发起的人民币汇款申请。有银行工作人员告诉记者,目前每日汇款限额是8万元,暂时还没有收到总额限制的通知,收款人和汇款人必须是同一人。陈先生告诉记者,有一些人采取“蚂蚁搬家”的做法,甚至是港版微信的跨境汇款的方式。

????只是,粤港澳大湾区城市的房产租金回报率并不高。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,截至今年第23周,惠州和佛山的租金回报率为2.31%和2.05%,广州、深圳、中山、珠海、东莞等城市的租金回报率都低于2%。不过,记者采访多位已经在内地置业的香港居民,在他们看来像深圳这样的城市房产租金回报率偏低,但升值前景尚存。

????4月发布的克而瑞珠海市调研报告指出,依据渠道分销强度、房价高低等因素,客群分布略有不同,总体呈现出开辟渠道越广,项目报价越低,投资客比例越大。具体来看,譬如售价斗门区域的海伦堡·湖心里项目报价在每平方米15500至16000元,外地客户占比60%至70%,港澳客占比约5%,本地客群占比30%左右;同区域的时代中央公园因启动港澳渠道,港澳地区客户占比可达约20%。

????美联物业则表示,依据该公司在深圳地区的数据统计,香港人“北上置业”的占比为4%左右。而在惠州大亚湾片区,多位中介人员告诉记者,在去年前来大亚湾购房的客户当中,深圳客的比例较以往有所降低,外地客则成了主力,甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候,很多项目的香港客户占比超过10%。

????美联物业全国研究中心经理张添鸣表示,相关城市的购房条件放宽会带来一定的积极影响,短期内的成交量会有小幅度增加,后期大湾区的快速发展将吸引更多的港人北上置业。北上置业的区域也会更加集中在珠海和中山,这些城市吸引力更大,受欢迎程度更高。

????只是,大多数粤港澳大湾区内的城市都有不同程度的限售条件,港澳居民购房后再转手,也只能遵循当地的楼市调控,这或许是投资客该着重考虑的事。

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