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楼上铺:从自发聚集到公寓项目

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寿司不仅美味,还可以现教现学;想给自己和家人亲手做一件心意满满的衣服,这里有老师包教包会;周末亲子活动有什么新玩意?烘焙、科学、画画,一栋楼里都能聚齐……这里说的不是某间大商场里的新业态,而是佛山多家房企正在推动的公寓运营新思路——楼上铺。

从三四年前自发聚集而成的多个楼上铺商圈,到如今有房企主动将其整栋公寓项目打造成楼上铺经营体,无论是为了给商办产品租赁寻找新出路,还是迎合市场发展需求,这一新颖的经营方式,已成为了承载年轻人个性化消费方式的重要载体。

藏身公寓楼内的亲子科学课程。
藏身公寓楼内的亲子科学课程。

万科尚都荟计划做整体楼上铺运营。
万科尚都荟计划做整体楼上铺运营。

现象:商户搬进公寓楼,房企负责招商

刚过去的“五一”假期,佛山万科就其公寓项目尚都荟举行了楼上铺试营业活动,召集了多个意向进驻商家在其公寓空间里开门迎客。培训机构的科学亲子课程、日料店的寿司趣味制作、简易油画教学课、美甲体验等等,吸引了不少家长、儿童参与。

这不仅是万科某一个楼盘的暖场活动,更是针对其所有商办项目推出的资产管家运营平台的运营思路之一——楼上铺。早在其位于金融高新区的新项目万科A32开售时,万科就提出将通过楼上铺的统一运营方式,将其打造成文创主题商业体。之后,佛山万科召开了资产管家发布会,宣布成立专门的商办产品招商运营机构,免费为业主和租户提供租赁、托管、咨询、运营、招商、推广等相关服务。据佛山万科资产管家部门负责人亢永介绍,万科在佛山还有多个纯商业项目,主打30㎡~60㎡商办公寓,都计划通过这一方式运营。

“尚都荟针对其周边大型住宅小区多,女性消费者为主的特点,主打女性一站式消费空间,招商方向会以美容美体、育儿培训、烘焙咖啡、服饰设计等机构为主。”亢永表示,目前已有100多位业主意向将公寓交由万科方面打理,也有70多个商家提交了进驻意向。记者看到,其中16家都是美容美体,13家涉及各类型培训,其余还有酒店式公寓、月子中心以及一些金融、科技类的小微企业。

无独有偶,碧桂园佛肇区域近日针对其世纪滨江、云空间、三水北江碧桂园、广佛上城的商办空间也有楼上铺的运营想法。“楼上铺优势日渐突出,租金实惠,私密性高、装修自由,还有独特的高层景观。同时我们的一些公寓是复式户型,更符合摄影、咖啡店、民宿、美容、私人会所等一些个性化消费场所的营造。”三水北江碧桂园营销经理助理杨小姐表示,三水北江碧桂园旁边就是新动力广场,商场的客流也有望带动楼上铺。

市场:佛山已形成多个楼上铺聚集区

而在万科、碧桂园之前,这个兴起于香港的商业模式已在佛山落地发芽,在网络、社群经营模式的带动下,形成了沿地铁线的几个主要聚集圈,包括百花广场、万达广场、桂城东、世博广场、南舜怡海港等。但不同的是,这些楼上铺经营都是自发聚集形成,依赖于周边已有多个成熟大型商场,交通便利,进而带动小微商户将业务搬入公寓楼。

以聚集度最高的南海万达广场为例,该项目有3栋公寓,超2000套,早期还有一些纯居住目的的租客,而如今一层楼内一半以上都是商户。记者通过美团网统计,万达广场以及周边新凯广场、广铁金融城内,仅做美甲的商户就有超60家,美容美体的超30家,美发的有近20家,此外还有例如下午茶、咖啡、面包以及花艺、美术、音乐、首饰DIY、真人密室逃脱等一些年轻人热衷的娱乐体验类商户。

“凤凰湾由于地处广佛交界,公寓产品的购买者中也有不少是打算拿来做创意工作室的。”凤凰湾营销总监杨继鹏表示,发现公寓产品的这些新用途后,碧桂园佛肇区域也在逐步将公寓价值向更多有志创业的年轻人推广,同时也计划按照这一思路协助招商,发掘公寓更多样化的价值。“楼上铺作为一种新兴的商业模式,会成为一些大型综合体或产城项目商业配套的有益补充,营造更丰富的商居氛围。”杨继鹏说。

商户:楼上铺租金低,经营时间更自由

和街铺、商场铺相比,更低的租金是吸引这些商户“上楼”的主要原因。“商场内铺每月租金最低都要100元~150元/㎡,而且一般都在70㎡左右,这样每月租金就要七八千元甚至过万元,太贵了。而在公寓楼里40㎡一间每月只要2000元。”在南海万达广场内做美甲的小麦说。

而在网络化、社群化交流模式的影响下,随机人流反而成了他们最不在意的问题。“以前我们把铺开在街边,进来看热闹的人多,但没多少精准客户,真正的客户反而是通过熟人介绍或者看我们微信、小红书、美团等发布的信息找来的。只要地段好,上楼没所谓。”一家服装设计制作培训机构的负责人丁丁告诉记者,他们已经在世博广场公寓经营了3年,手把手教服装设计、缝纫,以年轻白领和妈妈群体为主,如今打算在尚都荟开一家新店。“主要考虑周边停车方便。而且复式公寓可以有不同的功能间隔。”丁丁说。

经营时间自由、环境更私密安静也成为了楼上铺的一大特色。“商场有规定营业时间,且要求要有人驻守,这意味着要增加人工开支。但实际上我们都是预约制的,还经常出去举办活动,没人的时候是不需要开门的。”丁丁说。“手作是一项静心的艺术,楼上铺闹中带静,能给客人更好的体验。”南海万达广场一家首饰手作坊店主苏比表示。

文/佛山日报记者吴琦媛

图/佛山日报记者吴琦媛

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