专家：三方齐发力 从源头防范房地产市场风险

民生银行研究院研究员 郭晓蓓

今年以来，在“因城施策”“一城一策”的指导思路下，部分城市通过加大人才引进力度、优化公积金政策以及降低二手房交易个税等措施，使得一季度房地产市场呈现出“小阳春”迹象。然而，在3月份楼市出现“小阳春”后不久，从中央到地方再次密集发布楼市调控政策。据统计，4月份各地针对房地产的调控措施超过60次，调控频率明显增长。

确保不发生系统性金融风险是宏观调控的底线，抑制资产泡沫、严控房地产金融业务风险是楼市调控的核心任务。一季度，决策层再次强调“房住不炒”定位不动摇。进入5月，相关部门也相继明确楼市调控方向不变。可以预见，在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是中央工作的重中之重，需要政府、金融机构以及房地产企业齐发力。

从源头上控制风险

政策层面，遵循坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，按照综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制思路，从源头上控制风险。

第一，完善多层次住房供应和保障体系。支持各省市根据当地条件，建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系，重点加大后三类住房的供应力度；逐步放开商品住房交易限制，明确保障性住房和共有产权住房的申请规则，加快培育和发展住房租赁市场，推进租售同权；放宽保障性住房、共有产权房、租赁住房的市场准入条件，给予税收、金融及供地等方面的配套政策支持。

第二，推进基础性房地产制度建设。一是改革土地制度。建立以土地使用权为核心的土地产权体系，允许集体土地建设用地使用权在符合国家法规的前提下自由流转，合理有效解决城镇化进程中扩大建成区所需的增加土地供给的来源问题。

二是拓展房地产企业多样化融资渠道。鼓励房企优化债权与股权融资结构；借鉴国际经验，尽快研究破解REITs相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题，适当优化ABS、CMBS等资产证券化渠道的准入标准与业务流程，促进相关业务的规模化发展；支持房企通过合作开发、融资租赁等方式，拓宽融资渠道。

三是审慎推进房地产税的研究与论证。按照整体改革的思路，合理确定房地产开发、建设、交易、保有等相关环节的税费占比结构，适当简并税种，防止税负过度增加，避免重复征税；健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准，规范从业人员行为。

第三，深化行政管理体制改革，强化各级政府在住房制度建设中的作用。建立住房问责制度和责任追求制度，规范和提升地方政府的执行能力，使央地两级能够做到步调一致，避免地区间政策执行程度参差不齐；加强舆论引导和预期管理。改善统计指标体系与分析方法，定期发布解读报告，使民众切实认同数据的真实性；加强对热点事件的跟踪分析，避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作，防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题，扰乱公众预期。

提升房地产金融资产质量

商业银行应密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。

第一，把握宏观调控方向，及时调整业务布局。一是密切关注外部不利因素对宏观经济、金融市场的影响，以及对房地产市场的风险传导。加强形势跟踪分析，关注宏观政策调整的后续影响，做好前瞻性研判与压力测试，制定基于多种情景假设的应急预案，既要应对政策摇摆加剧市场泡沫化风险，也要避免不利因素累加冲击对银行经营管理造成的负面影响。

二是密切关注房地产市场调控与长效机制建设相关政策影响。关注住房制度改革与长效机制建设对房地产市场中长期运行逻辑的影响，以及在此背景下的房企转型趋势；关注热点城市需求管理调控政策对当地市场的影响；关注棚改货币化政策收紧对三四线城市房地产市场可持续性的影响，及早调整业务布局。

第二，积极执行国家房地产调控政策，严控房地产市场泡沫。一是继续执行差别化的住房贷款政策。遵循因地制宜的原则，建立科学的授信评估指标体系和差异化的地区授信策略，赋予分支机构更多的经营自主权，满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，保障低收入和中低收入居民的住房供给；抑制投资、投机性住房贷款，相应提高其贷款比例、首付比例，有效抑制相关需求；继续支持保障房安居工程和棚改建设，满足低收入群体对住房的需求，调节房地产市场的供需关系。

二是审慎控制房地产行业信贷规模。在风险可控的前提下，保持信贷资源在房地产行业投入比例的总体稳定，重点满足存量优质客户合理的资金需求，审慎开展新增房地产信贷业务。

第三，多措并举提升房地产金融资产质量。坚守合规底线，严把业务准入关口；加强购房按揭杠杆管理，加强对客户还款能力和资金使用情况的跟踪分析，规避信用风险；加强与保险公司、担保公司等外部机构合作，建立房地产金融风险分散与缓释机制。加强住房抵押贷款业务创新，建立并活跃贷款的二级转让市场。审慎稳步地开展资产证券化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险的管理，研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

合理规避和防止市场风险

房地产企业应密切关注国家宏观调控方向，树立持续发展的经营理念，合理规避和防止市场风险。

第一，密切关注国家宏观调控方向，建立房地产风险预警机制。深入研究宏观经济走势，密切关注住宅制、税收制度以及银行信贷政策等政策变化，全面了解相关法律法规，科学判断房地产市场的发展动向；组建专门的风险预警小组，确立目标和风险管理对象，实时监测企业发展与运营情况；警惕经济下行期间面临的政策性风险和市场分化风险。

第二，合理规避和防止市场风险。一是加强对投资项目的可行性研究。认真搜集与投资项目相关的信息资料，从技术和经济层面对投资项目进行可行性论证，以保证投资决策的正确性。宏观层面，研究当地房地产市场的发展状况，熟悉与房地产相关的政策法规，合理搭配投资组合。微观层面，仔细调研项目所在地质、水电路和未来城市规划状况，做好投资估算和投资收益的预测工作。

二是适时调整融资手段。依据自身情况，科学选择贷款、信托、基金、股票、债券等结合式的融资方式，充分发挥各融资方式的优点，促使房地产行业的长久发展。

三是尽快实现资金的有效回笼。强化财务监控与审批在筹资运用上的效力，合理调度资金使用；采用适当地降价促销以应对政策调控带来的不确定性；做好应收账款的控制工作，实现资金按期回归。

第三，树立持续发展的经营理念。一是建立现代化企业管理制度。围绕自身优势制定整体发展战略，将企业战略同地区发展融为一体；建立以市场为导向的组织形式，设计行之有效的分配机制，盘活人力资源，以合理的方式使企业员工适应市场化竞争。

二是加强工程质量管理。明确岗位责任制度，构建完善的质量管控体系，加强内部培训工作，从制度、人事、技术等方面提升工程质量，杜绝发生质量风险。

三是做好品牌建设工作。建设企业专属品牌，增强全员品牌意识；紧抓市场变化，紧跟市场需求，形象系统地塑造和优化企业品牌。