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佛山火车站拟升级为高铁站,旧城如何再雄起?

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广湛高铁是贯通整个粤西的重要交通线路,一旦在佛山火车站设站点,将对佛山有较大的影响。

———广东长信房地产控股集团有限公司副总裁、投资中心总经理徐伟钊

广湛高铁或带来佛山火车站升级为高铁站的方案,尚处在可行性研究阶段。而这,让禅城城北的发展再度成为关注点。

南都记者 郑仲 摄

城北的发展,近年随着多个新区崛起而逐渐成为发展“后排”的中心区,因为用地复杂、开发难和开发慢等问题,正在变成城市中心的发展“边缘地带”。如今,在“强中心”发展蓝图下,在增加有效居住供给、提升城市形象的课题面前,区域发展和功能升级的需求也就越来越迫切。

在业内人士看来,相对于新区建设,传统的中心城区的改造难度大因而发展缓慢,因此更需要政府清晰和统一的发展定位与决心,“从市场的角度希望有更实锤的发展动力,从区域居住者的角度更是如此。”

现状

新城崛起?“老中心”式微

4月29日下午五点半,从佛山大道谢边立交出发前往江湾一路,大约4?.5公里的路程需要25分钟,导航中一大半的“绿色”被拥堵和缓行的红色和黄色覆盖。百度地图大数据显示,在过去的一周的工作日,走完这没有红绿灯的直行快速路,历史用时需要15到25分钟不等。

在这4公里余的路程之间,北段是谢边收费站,去年9月完成升级改造后牌匾上印上了“佛山”二字,被媒体称为“最美岭南风收费站”。在汾江河以北则是佛山火车站。

在佛山人吴先生眼中,拥有佛山火车站和广佛高速收费站,这一区域在十年前曾是佛山禅城的“门户”,是广州来到佛山的第一站。从这里,司机可以前往桂城、祖庙、狮山和大沥等区域。

近两年,多数往返广佛的人已经改为从魁奇路东延线经奇龙大桥进入禅城,或者经过广州环城高速再通过千灯湖或者平洲,进入禅桂中心区。而佛山火车站,也成为了一个带有年代感的“地标”,禅城人李先生说,“现在出门首选高铁或者自驾,谁还坐火车啊?”

位于佛山祖庙、桂城、罗村和大沥等镇街交会处的禅城城北,地处佛山地理位置的中心,前往祖庙驱车或许不过10分钟,但是在禅城奇槎、禅西和绿岛湖相继以新城之势加速建设时,这个原先的禅城“门户”似乎已经开始变成了“后排”。

区域发展等待一个关键机遇

佛山大道自北向南经过已经售罄多年的东海国际花园,沿线周边还有万科金色里程、融创滨江首府和敏捷金谷国际。除了为数不多的地产项目和汾江河以南一些成熟小区,汾江河以北更多的是汽车配件批发市场、城北批发市场和汽配城等批发市场与厂房。

当千灯湖已经从一片“大工地”变成了高端商住区,奇槎建起了国际学校和品牌房企社区,绿岛湖的行政中心和一座座新的售楼部先后开门迎客,澜石旧改已经初具规模,每周往返广佛的余小姐说,如今再从谢边立交的“佛山收费站”出来,“看到的城市面貌,感觉和十年前来到佛山时变化不大”。

不仅是城北,佛山大道两侧以及佛山大道往西的张槎,虽然地处禅城相对中心的区域,但是区域发展始终缺少一个关键性的机遇。

“尴尬”某房企的营销负责人自嘲地说,“我们想挖掘区域发展利好,但是发现很多新规划都把这个片区给划在了外面。前不久西站枢纽新城区域控规发布,当然也并没有划到禅城城北和张槎。”

分析

老城区之痛:用地复杂、开发难且慢

“虽然靠近祖庙,但是城北在整个禅城来说一直缺乏更实质性的发展规划。区域原有产业以汽车城和汽车配件为主,整个区域发展面貌相对比较旧。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩介绍,从区域近年新建住宅的客户群体来看,主要以区域原住民为主,以及周边区域支付能力相对较低的置业者。

持相同观点的还有绿地未来城项目营销总监李汉坤,“火车站处于禅城旧城区,以工业区为主,位置核心优势明显,但是该片区在近年的发展中,始终缺乏新的推助力,所以开发慢、开发难。”

事实上,包括城北在内以及连同张槎板块,市场一直不缺乏期待,尤其是随着各镇街交通路网的发展,大沥、罗村、张槎、祖庙和桂城已经越来越通融,尽管佛山火车站是否能升级为高铁站尚处于前期研究,但是城市对于区域发展和功能升级的需求已越来越迫切。

市场建议:板块需清晰统一的定位

在刘世恩看来,作为佛山大道沿线、汾江河北岸的区位,尽管没有绿岛湖的生态资源,但是如果政府下决心对区域进行连片升级改造,在增加居住、商业和公共配套,如医院和学校等整体开发的背景下,将对于佛山中心区增加有效居住供给、提升城市形象有很大帮助。“但是,区域原有厂房比较多,拆除、重建的成本和难度要比新区域开发建设更高。这需要禅城区对这一板块有更加清晰和统一的发展定位。”

去年9月份,佛山市国土资源和城乡规划局发布佛山城市中轴线北门户控制性详细规划公示稿,对于禅城城北片区的描述是:现状用地以工业用地、批发市场用地、村建设用地等用地类型占比较多,由于产权、历史等因素,用地情况较为复杂。

“从市场的角度希望有更实锤的发展动力,从区域居住者的角度也更是如此。”禅城区某楼盘项目销售负责人表示。

动作

提升“中轴线”功能

多个旧厂房改造年内启动

从去年三季度开始,禅城先后发布了多份区域控规以及公示文件提到了城北片区。去年8月份佛山市国土资源和城乡规划局还发布了一份《佛山市轨道交通近期建设线路站点周边TOD控制规划项目(佛山火车站与中山公园站)控制性详细规划》批前公示(以下简称《佛山火车站与中山公园站TOD规划》)。

从《佛山火车站与中山公园站TOD规划》可以看出,围绕在建中的佛山地铁3号线火车站站、中山公园站将打造两大TOD站点项目,同时佛山地铁5、7号线也均在此设立站点。其中,火车站被定位为大型的综合枢纽站点。

同时在火车站站南侧规划为交通枢纽用地,周边区域建设用地功能也以居住、商业和相应的配套用地为主。也就是说,原有的批发市场将拆迁。

9月份发布的“中轴线地区北门户”中,对于区域发展目标确立为,通过功能提升、空间重组、交通和配套设施完善,重塑一个区域标志、功能复合、空间立体化、创新环境一流的地区,建设与佛山城市能级相匹配的中轴线地区北门户。

最新禅城区发布三旧改造的发布的任务里,多个旧厂房改造提上日程。根据上周禅城区公示的《禅城区2019年“三旧”改造年度实施计划项目表》,禅城的“站前26号”、“佛罗公路47号”等项目都将在今年内启动改造,还有华南金谷二期计划完成改造。此外,列入今年启动改造的旧厂房项目还有更多落在佛山大道以西张槎,均为旧厂房改造为商住综合项目、科技园、综合产业项目和居住项目等。

展望

高铁将带动区域旅游产业

催生新产业经济

佛山火车站是否能升级为高铁尚处于前期研究,但是市场对于区域的发展需求已经十分迫切。

李汉坤表示,随着佛山城市的不断升级改造,交通配套也不断优化升级,人们的出行首选基本放弃了火车,改成地铁、高铁、轻轨等,火车站地区原先存在诸多改造瓶颈和难题,如果重大项目建设为该片区注入新的能源,会带动整个区域的发展。“与佛山西站、张槎综合枢纽、沈海高速形成中心区的高质量立体交通路网!”

“根据过往的经验,一个高铁站的开通就能够带动一个区域形成经济辐射,而广湛高铁是贯通整个粤西的重要交通线路,一旦在佛山火车站设站点,将对佛山会有较大的影响。”广东长信房地产控股集团有限公司副总裁、投资中心总经理徐伟钊是多年前城北东海国际花园的“操盘手”,同时也是深耕佛山多个旧改项目的地产专家,而对于高铁站的升级,他更多期待的是有望带给佛山更有活力的产业发展,“特别是短途旅游、消费等可能会有较大的提升,禅城区可以依托佛山独特的岭南文化传承,借助交通网络的优势,发挥休闲旅游、文化特色旅游等城市产业链,这有点类成都的模式,打造一个佛山独有的城市‘灵魂’,为佛山后续的经济转型、城市发展提供了很好支点。”

采写:南都记者 路漫漫

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