政府首倡“无理由退房”：非强制的多方共治

北京的林先生在销售人员的带看和推销下，冲动中交了一套商品房的定金。但回去一想，他觉得这套房子并非自己真正想要的。林先生想要反悔，却发现交了的定金不能退。

和林先生一样遇到类似状况的人还有很多，有不少人甚至因此与开发商打起了官司。

广东省东莞市最近的做法，提供了解决该问题的一种思路。

近日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于推广使用〈东莞市商品房认购书（范本）〉的通知》（以下分别简称《认购书》《通知》），称将自3月1日起在全市推广使用《认购书》，并以优惠政策鼓励房地产开发企业自愿使用。

在《认购书》中法治周末记者发现了这样的内容：“乙方（购房者，下同）可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方（开发商，下同）应当解除本《认购书》并退还定金；乙方未在约定的期限内与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本《认购书》。甲方解除本认购书的，乙方已支付的定金不予退还，经书面通知送达乙方后，甲方有权将该商品房另行出售给他人。”

“东莞是首个以政府文件形式提倡‘无理由退房’的城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

政府不能强制要求开发商同意退定金

北京市金诉律师事务所主任王玉臣告诉法治周末记者，从法律上来看，如果开发商在购房者要求退定金时拒绝退还，这种做法并没有问题。因为合同法规定，当事人可以依照担保法约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。

“最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人才应当将定金返还买受人。”王玉臣说。

北京市东元律师事务所房地产法律事务部首席律师李松也告诉记者，合同订立的基本原则是自愿，平等主体只能在自愿的基础之上才能订立合同，政府也不得以强制力对房屋买卖合同签订的双方意志产生约束，否则就是政府以行政权力强制干涉合同的签订，属于行政权力干涉平等民事主体之间的经济活动。

“所以虽然东莞市住房和城乡建设局发布了《关于推广使用〈东莞市商品房认购书（范本）〉的通知》，但东莞市无权强制要求开发商使用，只能是通过优惠政策以此引导、鼓励房地产开发企业自愿使用。”李松说。

法治周末记者在通知中也看到，东莞市并未强制要求开发商使用认购书，而是“鼓励我市房地产开发企业自愿使用该认购书范本，对自愿使用认购书并加入由市房地产业协会倡议成立的东莞市房地产企业诚信联盟，向社会公开承诺诚信守法经营并接受行业和社会公众监督的房地产开发企业，住建部门将对其商品房预售款监管等实行差别化‘扶优’政策，工商部门将优先推荐其参加‘守合同重信用’企业公示活动，享受多部门提供的扶持政策及联合激励措施”。

为避免开发商损害消费者权益，东莞市还规定，使用该认购书范本的开发企业，不得与买受人另行签订补充协议改变该认购书的实质性条款。

东莞做法有积极意义

虽然政府无法强制开发商使用《认购书》，但王玉臣认为，东莞市的做法仍然有积极意义。因为对于购房业主来说，有些人签认购书时有被忽悠的成分，而且业主并不知道定金不能退，这才导致纠纷的频繁出现，东莞的做法等于给了一个解决办法。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，东莞市推出的“两天无理由退房”是一种创新，房产属于大宗资产，具有标的额高、交易频率低的特点，现实中绝大部分购房者并没有丰富的买房经验，往往容易受到环境或其他影响而从匆匆下定，东莞市这一措施从制度上给予买房人以一个为期两天的冷静期作为缓冲，即可避免因非理性购房所产生的风险，又可在最大限度上减少因此而产生的后续合同纠纷。

总体来看，这一规定是探索行业多方共治的一次创新，值得在全国范围内在更多城市试点推广。

然而，一旦开发商使用了东莞市住建局推广的《认购书》，就相当于允许业主在两天内无理由退定金，这在某种程度上是相当于让开发商让渡一部分自身的利益，开发商是否愿意使用仍是未知数。

张波建议开发商主动使用该《认购书》，因为对于开发商来说，给予购房者两天缓冲期看似牺牲自身利益，实则可让购房者更为放心与其签定《认购书》，开发商也可通过签定《认购书》的方式快速锁定意向客户。虽然这种做法存在一定的合同解除风险，但《认购书》规定两天后如果购房者提出解除合同的要求，开发商是有权不退还定金的，这对开发商也是一种保障。

此前开发商主动承诺的无条件退房多为营销手段

很多购房者在接受法治周末记者采访时表示，允许两天内无理由退房是好事，但是希望允许退房的时间可以延长。

李松则认为，若延长无理由退房时间，则购房者完全可以根据房地产走势决定是否退房，如此一来，社会上的诚实信用原则将荡然无存，房地产市场的投机性将会大大增强。

“所以我认为延长无理由退房的时间，弊大于利，绝不可轻易开启。”李松说。

法治周末记者在采访中还了解到，此前有开发商主动提及过允许无理由退房，而且有开发商甚至表示，办理入住手续前均可无理由退房。

比如，有开发商在无理由退房的文件中写到，如果客户已经履行了《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项业务，并且无任何违约行为，则自签署《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。

其他开发商的规定也大同小异。

严跃进告诉记者，若是开发商有此类承诺，多少是释放了其对于楼盘的质量和价格等有较大的信心。

“但实际上，真的要涉及到退房，预计程序方面还是很严的。所以从这个角度看，类似退房其实是需要从营销层面进行的，是否真的有退房，这个也不见得。类似做法，也从侧面说明房企需要通过此类方式来进行项目的促销。”严跃进分析。

此前的确有报道称，承诺了无理由退房的企业在收到业主提出的退房请求时，并不是很痛快地给客户退房，要么设置重重阻碍，要么要求业主还清房贷后方可退房。

“也就是说，开发商主动承诺的无理由退房，多为营销手段。”严跃进补充道。