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楼市调控灵活性增强 “一城一策”将有新动作

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“稳妥实施的核心在于落实‘一城一策’,只有‘一城一策’才能实现它的两个核心目标:给予地方调控的灵活性,同时避免统一调控带来的系统性风险。”1月22日,贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领在接受《证券日报》记者采访时表示。

在中央的“房住不炒”的大逻辑下,“一城一策”已经成为核心政策逻辑。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,从近期各地政府工作报告可以看出,“一城一策”的提法明显增加,主要包括河南、福建、杭州和宁波等地。这充分说明市场的定调比较清晰,即未来会在“一城一策”上会有较多动作。

严跃进分析称,对于“一城一策”来说,本身是“因地制宜、分类指导”的导向。不过很显然对于此类政策来说,在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。如短期内各地政府不会强调政策放松,而会继续强调“一城一策”的导向;在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

2018年12月召开的中央经济工作会议强调,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

随后召开的全国住房和城乡建设工作会议就明确,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。

多位业内人士向《证券日报》记者表示,“加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房”,这一表述体现了政策的两面性和灵活性,既满足合理自住需求,同时也遏制投资炒房,地方政府在政策范围内进行调整,但必须坚持“房住不炒”这一前提。

杨现领认为,2019年房地产调控有三大特点,即调控主体由中央转向地方、调控方式由调控交易转向调控供给结构、政府职能回归到住房保障。历史证明,调控市场交易往往只影响需求释放的节奏,通常是延缓或刺激需求释放,尽管短期内可以实现政策目标,但会明显打乱市场供需结构,抑制市场调节,引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构,不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制,限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

在上述政策逻辑预判下,杨现领认为,2019年,一线城市市场有望回升,二线城市市场逐渐见底。二线城市将成为2019年房地产市场主力。2019年增量市场供应放量,二手房市场在经历2018?年回落后将在?2019年触底,增量及存量格局有所改变。

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