《顺德区物业管理办法》征求意见稿对物管费调整等机制做出详细规定。南都记者 郑仲 摄
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顺德拟出台《顺德区物业管理办法》(以下简称《办法》)，以明确各物业管理部门的行政职责和物业管理活动参与者的权利义务。昨日，《办法》对外征求意见。记者注意到，针对一些关键领域，包括业委会成立程序，续聘、选聘物业公司程序，公共收益管理制度，物业服务收费价格调整机制等，均做出了相应的规范。
自2007年《物权法》颁布以来，业主自我管理、自我服务的意识越来越强，物业管理行业也取得了较大的发展。截至目前，顺德全区有小区800多个，现处于有效期内的业委会170多个，约占20%；物业服务企业100多家。物业管理行业发展初具规模，服务领域全面拓展，物业管理理念深入人心。
顺德区国土城建和水利局相关负责人介绍，现有《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规虽然对物业服务管理活动各项事务作了相关规定，但有些规定不够具体，存在实际操作的困难。近年关于业委会的规范运作、业主大会选聘物业服务企业的程序规范、公共收益的规范管理、新旧物业服务企业交接、维修资金应急支取等问题成为物业管理中的焦点问题，亟待有效解决办法。
为此，顺德区根据上位法，参考佛山物管相关条例，并吸收了正在修订的广州、深圳两地的物业管理办法(条例)中一些创新的办法，结合该区近来年物业管理中的一些有效的管理措施，制定《顺德区物业管理办法》。据称，《办法》进一步明确各物业管理部门的行政职责和物业管理活动参与者的权利义务，旨在推进物业管理和社会管理有效结合，补充完善物业管理相关措施，提升物业管理质量，维护广大人民群众的切身利益，推进和谐社会建设。
上述相关负责人介绍，《办法》对上位法的原则性规定进行细化，着重于具体业务的适用条件、操作程序进行细化，针对目前物业管理中存在的突出问题提出了该区的独创性的管理措施。
焦点
A
业委会成立程序
业委会委员不得要求物管减免服务费
《办法》首先细化了业主大会筹备组成员的任职条件、产生程序、会议制度及职责，要求筹备组须由业主代表、建设单位、居(村)民委员会代表以及镇街代表9至15人组成，其中业主代表占比不少于60%。居(村)民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
《办法》要求业主代表本人及近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬、泄露业主资料等行为，同时不存在连续欠缴物业服务费用3个月以上或者累计欠缴物业服务费用6个月以上。
业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议，对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。业主委员会履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
《办法》明确了业委会及其委员的禁止行为，包括弄虚作假，隐瞒事实真相；擅自动用业主共有资金；用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费用等等。业主大会可根据工作情况决定给予委员适当的补贴，一般不高于政府所发布的当年最低工资标准。
此外，《办法》还细化了业主大会表决程序，明确该区现阶段实行网上投票程序及效力的形式纳入法定投票方式。
B
续聘、选聘物业公司程序
物业公司单方退出小区管理有了应急程序
《办法》首先明确了业主大会更换物业服务企业，必须通过公开招投标的形式，由市、区专家和业主代表组成的评标组去选聘，从最大限度上保障物业服务选聘程序的公开、公正和评选上的专业性；其次拟定了物业公司单方退出小区管理的应急程序，保障小区的安全稳定。
业主委员会首先应将续聘物业服务企业的合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示15日以上，征求业主意见，并与物业服务企业协商一致后提交业主大会表决。业主大会决定不续聘的，业主大会应当采用公开招标方式选聘新的物业服务企业。采取公开招标的形式选聘物业服务企业的，应通过佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统或顺德区物业管理协会网站发布招标公告。
评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员一般为5- 11人的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
物 业 服 务 企 业 因 为 被 吊销、被解聘、解散或者单方退出物业管理区域的，为避免物业服务终止，居(村)民委员会可以指定新的物业服务企业暂行管理。
C
公共收益管理制度
公共车位、电梯广告等收入归全体业主共有
《办法》厘定了共有物业的范围和共有资金范围，包括物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及利用其他共用部位、共用设施设备进行经营所取得的收入，这部分收益属全体业主共有，应当单独设立银行账户、单独列账管理。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。
对于共有物业的发包，必须在镇街的公共资源交易平台发包，按照价高者得的原则确定中标单位，从而减少管理主体的寻租空间。公共收益分配应当考虑物业服务企业可以在公共收益经营扣除合理的成本费用，具体收益分配由业主或业主委员会与物业服务企业协商确定。
D
物业服务收费价格调整机制
一半以上业主表决通过方可调整
物业服务企业需要重新约定物业服务收费，或者有20%以上业主提议调整收费标准的，可对价格进行调整。
《办法》规定了物业服务收费价格的调整，应当按照审计-公示-表决的程序进行，使业主对服务收费的调整依据有充分的了解，确保物业服务收费的调整与企业的服务内容和标准相适应。
其中，调价方案须经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过。
物业服务企业退出管理区域时，业主欠交物业服务费等费用的，原物业服务企业可以依法追缴，业主委员会、居(村)民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。
E
维修资金应急支取制度
危及人身财产安全可紧急支取
每个小区都有业主共同缴纳的住宅专项维修资金，用于小区公共部位、共用设施设备的维修、更新、改造等，一般须2/3以上业主同意后方可使用。
对发生危及人身财产安全的紧急情况的，相关业主又不能及时统一意见的，《办法》设立了维修资金应急支取制度。一是列明了属于维修资金应急支取的情形，二是明确了应急支取程序，三是补充了对维修金额异议处理机制。
其中，发生危及人身财产安全的紧急情况的，若50%的业主对紧急维修有异议的，可由业主及物业服务企业共同委托第三方进行审计。审计结果高于列支的维修费用的，审计费用由异议人承担；审计结果不高于列支的维修费用的，审计费用由物业服务企业承担，且须将审计结果与支出费用的差额存回维修资金账户。
当住宅专项维修资金余额不足首期交存额50%时，业主委员会应当组织业主大会确定续筹方案并及时续交。
本文来源：南方都市报
作者：卢凯阳
责任编辑：
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