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房企百强榜上演“进少则退”:有消失的 有退步的

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市场降温下,房企间速度与规模的比拼仍然冰冷而残酷。

《每日经济新闻》记者发现,今年1~11月房企销售排行榜门槛进一步提高,与去年同期相比TOP10房企门槛提升近600亿元,TOP20房企门槛提升近500亿元。亿翰智库预计,2018年千亿房企数量将达到30家。“千亿”已不再是目标而仅仅只是起点。

门槛提高反映着行业竞争的激烈程度,要在百强俱乐部中守住位置不是“不进则退”,而是“进少则退”。如华夏幸福、雅居乐、复地集团,尽管与去年相比销售规模有所增长,但因未跟上榜单提升速度而排名有所下滑。同时,激烈竞争下榜单中也出新鲜面孔,如大唐地产、中交地产。

图片来源:视觉中国

“不进则退”变“进少则退”

“宇宙级”房企碧桂园正在向7000亿元迈进,其销售额高出第二名万科及第三名恒大近1000亿元。其次,作为第二梯队的融创和保利正在冲击4000亿元规模。

亿翰智库数据显示,今年1~11月,新城控股以1985.7亿元的销售额冲进榜单前10并位列第8位。有进就有出,位于去年前10强的华夏幸福被挤出了榜单。尽管今年1~11月华夏幸福的销售额比去年同期增长将近20亿元,但前10强的门槛从1240亿元一下子提高至1821亿元,提高幅度近600亿元。

这是市场进一步分化的结果。30%的房企将占据70%的市场份额,而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额。对于中小型房企而言,规模是复杂世界的简单法则,能解决生存问题。

《每日经济新闻》记者注意到,前20强房企中,原本位列第18位的“黑马”鲁能地产直接从榜单上消失了。而去年1~11月,鲁能地产的销售额达到806亿元。记者查阅资料获悉,鲁能地产已注入上市公司广宇发展。公告显示,2017年8月24日,广宇发展收购鲁能地产项目获重大进展 ,重大资产重组项目无条件通过。

与原本要冲击千亿的鲁能相比,广宇发展今年披露的销售规模很小。今年11月12日晚间,广宇发展披露10月销售简报显示,2018年10月实现销售面积15.37万平方米,销售金额19.28亿元。前10月累计实现销售面积154.95万平方米,销售金额仅为194.41亿元。

从百强榜单上“消失”的还有海亮地产。去年1~11月,海亮地产销售额为206亿元,位列榜单第75位。2017年7月27日,融信中国发布公告,宣布以28.97亿元分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司等55%的股权。

原本海亮地产是海亮股份旗下的一个板块,海亮股份主要以有色金属、地产建设、农业食品等产业为主体的民营企业集团,此番出售海亮股份体现了其“去地产化”的决心。

每个梯队的门槛都在提高。今年1~11月,前20强房企的门槛由去年的779亿元提高至1289亿元,近500亿元的提高幅度使得雅居乐由去年的19名下滑至29名。万达集团以897.5亿元的销售额位列去年榜单的第15位,今年则下降至第55位。

业内认为,如今的房企竞争已经是“不进则退”而是“进少则退”。去年1~11月,排在第46名的复地集团销售额为348.9亿元,今年同期的销售额为377.7亿元。尽管同比有近30亿元的增长,但在今年的销售排行榜中,复地集团跌了20个名次在榜单中位列第66名。

榜单“新面孔”债务承压

激烈竞争下,百强房企榜单中也有新鲜面孔出现。大唐地产去年同期未进入百强榜单,今年则一跃升到第62位,销售额达427亿元;而中交地产以224亿元的成绩排在榜单第102位。在房企债务密到期的背景下,寻找资金来源几乎是所有房企面临的主要问题。

10月22日,中交地产股份有限公司(以下简称“中交地产”)发布公告称,公司拟撤回两年前以非公开发行股票方式募集资金12亿元申请。据2016年8月5日公告显示,公司前身中房地产拟以非公开发行股票形式募集资金不超过人民币12亿元。

中交地产公司称,截至目前尚未收到中国证监会的进一步审核意见和书面核准文件。现综合考虑公司实际情况以及外部环境的变化,拟终止本次非公开发行股票事项,并向中国证监会申请撤回非公开发行股票的申请文件。

一个多月后的11月27日,中交地产公告称,该公司及其下属子公司拟向中交房地产集团有限公司借款总计10亿元,利率不超过10%。

资料显示,中交地产的该笔借款期限3年以内,借款主要用于补充流动资金及偿还到期借款。据了解,该公司此前该股东大会审议通过中交地产(包括下属公司)向地产集团借款额度不超过40亿元,借款年利率不超过10%。

除保持稳定的现金流外,销售业绩背后反映的是房企城市布局和营销策略的配合。亿翰智库研究指出,刚需为主的企业和城市安全边际更高,地产寒冬下投资和改善需求基本离场,二手房市场逐步回归理性也从侧面证明了当前置换需求下降的趋势。在这种背景下,刚需为主的城市将会释放更加强劲的支撑力和安全边际。 同样,刚需产品配比较高的企业风险承受能力将会更强。

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