导语：近两个月以来，全国各地楼市“打折”甚至“降价”的项目越来越多，传统房地产旺季“金九银十”在今年黯然失色。时间来到2018年底，房价走势依旧扑朔迷离，我们尝试在全国18个热点城市进行深度调查，给购房者还原一个真实的楼市现状。
佛山篇
楼市“四限”不放松，置业门槛高企，房贷利率上浮，“金九银十”成色平平……政策与市场的双重夹击下，珠三角卖房大市佛山似乎都挺了过来，去货速度一路小跑，今年前十个月一手房成交套数已超过去年全年。踏入年末，取消购房入户的新政来袭，刚需喊佛山由此丧失了一个价值点。房企照样推货，多以推一口价、降首付等以价换量，这波操作稳了吗？对于购房者而言，年末的佛山楼市在房贷利率、置业热点区域、入市产品等方面，又有哪些吸晴点？
货量
成交量已超去年全年 年末“不差货”
向来是珠三角卖房大户的佛山今年表现依然强劲。根据佛山市住建局公布的官方数据，今年前10个月，佛山五区一手住宅成交127338套，成交面积达到1147.87万平方米。这意味着，前10个月佛山成交套数已经超过去年全年，同时成交签约备案面积，已经接近去年全年1210.27万平方米的总量。横向比较发现，佛山这一数据在珠三角九市当中排名第二，仅次于惠州。
而对比今年上半年还发现，事实上佛山仅用四个月时间，去化量就直逼上半年的6.5万套。而即将过去的11月，佛山去货速度依然一路小跑。截止25日，佛山新房网签数已超过1.6万套。
而踏入年末，佛山新货入市的规模不容小觑。网易房产统计，11月近60个项目收获预售证，累计约5000套房源，最快下月入市，可见佛山年末“不差货”。
区域方面，其中禅城区、顺德区和三水区表现抢眼。特别是三水区，多个项目如恒大山水龙盘、碧桂园奥斯汀、保利中央公园等推新，亦有中南远洋漫悦湾等纯新盘上市。产品从刚需到别墅一应俱全。
分析：事实上，今年从7月份开始一直到9月份，佛山新房网签已经出现三连跌，月平均降幅达8%左右。庆幸10月有了起色，成交基本达到了本年度峰值，但金九的疲软侧面看出不少房企业绩不似预期。今年只有最后两个月，也是最后的供应高峰，开发商必定“落足马力”。
房价
推一口价、降首付等换量 但总价企稳
房价方面，佛山数据一向较为平稳。佛山住建局公布数据显示，10月份全市一手住宅成交均价10931.28元/㎡，基本持平与今年前7个月的成交均价。不过，既然“冲刺”继续成为年末楼市的关键词，房企如何加强营销力度吸引购房者？网易房产实探发现，多个楼盘借助年末节点，推一口价单位、降首付以及分期付款等方式。以价换量成为主基调。
限购区方面，向来硬气的桂城板块悄悄降低置业门槛。桂城南海大道与海七路交界，千灯湖片区老盘宏宇景裕豪园打出“首付65万起”的口号。项目加推全新89平米三房，单价2.2万/平，首付分毛坯和装修部分，此前需要90万。原来，开发商允许装修部分贷款，只要符合条件，最高分期5年，那么该部分首付将压缩至20万左右，加上毛坯部分45万，总共65万左右。
桂城某盘打出首付65万起的广告
非限购区方面，三水片区成交大热，也享到促销手段的红利。中心城区个别项目也是采取装修贷款方面降低首付。如三水新城板块11月中下旬入市的某纯新盘，首付仅17万起，装修部分仅需支付1万，其余分期。而稍偏一点的三水镇街片区，如大塘、芦苞等，均价6字头可以“上车”。如位于三水区大塘片区的三水时代倾城开盘，84-123平三至四房，带装修均价6888元/平起，用低价实力吸客。
三水时代项目现场客流旺
值得注意的是，去年诞生的高价地项目陆续登场，但目前市场观望情绪普遍较浓，因此个别项目选择低开迎合市场。例如，高价地云集的禅城奇槎板块，上周六（11月24日）就迎来纯新盘世茂望德对外开放示范单位，网易房产了解到，项目首推7座96-104平复式住宅，认筹10万总价可打98折，单价最低2.2万/平，毛坯发售。该项目楼面地价为15675元/平，较早前吹风价一度接近3万/平。
在精装房横行的时代，佛山开始有毛坯产品增多入市，目的也是提高客户上门量，推毛坯房降首付。位于禅城张槎的花曼丽舍较早前开盘，虽然均价回升1000元/㎡，但去化超过5成，顺利拉动成交。
分析：年末房企为抢收业绩，选择以价换量加速项目入市已然有迹可循。事实上，对刚需而言，这往往是一年中难得的能入手高性价比产品的时机。当然尽管房企促销手段多样，但实质性降价并不多，多为推特价单位，降门槛等，仅个别项目跳价，其余总价多大企稳。
二手
热门板块现降价迹象 市场观望较浓
相比于价格较为平稳的一手住宅，佛山二手住宅却频频放出降价的风声。据住建局最新数据统计，2018年前10月佛山二手房成交套数达57644套，成交面积约662.51万㎡，同比去年的77776套和884.77万㎡，分别下跌近26%。事实上，二手房成交下跌与去年6月起，佛山限购区二手房纳入限购新政有关。
来自合富置业数据，11月截至25日佛山全市二手住宅成交超过6000套，与上月基本持平。成交均价方面，禅城热门二手房均价在14000-24600元/平；南海桂城千灯湖20500-31000元/平，里水大沥狮山等13000-20000元/平；顺德为13000-21000元/平。
其中，保利花园、金沙半岛、富丰新城等广佛交界盘受市场的关注比较高；禅城的保利香槟花园、凯德城脉以及亲仁、石湾周边的散盘，是禅城交投比较不错的项目。合富置业的大数据显示，今年以来佛山二手房市场非本地户籍的买家占比约六成到七成左右，占比较限购实施前要低。其中，非本地户籍买家当中，接近八成是首次置业的刚需型买家。
网易房产踩盘发现，年末不少热门板块二手住宅有了降价迹象。例如禅城祖庙、魁奇路、亚艺等板块，11月热门二手房均价在14000-24600元/平，整体幅度环比10月下跌了100-300元/平，个盘甚至下跌1600元/平。例如亚艺板块的力迅上筑，10月成交价20805元/平，本月为19204元/平，跌幅7.69%。
顺德个别热门二手楼盘也有超过5%的跌幅。陈村板块的时代星英半岛本月成交均价18000元/平，上月18966元/平，跌价近千元每平。南海总体二手房出现微跌，总体与上月持平。
不过也有个别二手住宅微涨。例如南海金融高新区的依云天汇最新成交均价27770元/平，环比上月微涨1.31%。
分析：尽管佛山二手房出降价迹象，但总体而言幅度不大，成交数据也基本持平。表明市场观望情绪较浓。
房贷利率
有所放松 佛山银行总体降幅5-10%
相比去年同期和今年上半年，佛山房贷利率随全国步伐涨声不断。时间回到金九，佛山房贷利率甚至调整至“首套最高上浮30%，二套最高上浮35%……”但到年底，房贷市场有所放松。
网易房产通过融360网站，查询佛山9家银行最新房贷利率数据显示，南海农商、招行、汇丰、邮储银行首套房上浮利率降至10%，农行、中行、广发、建行为15%，交行为20%。总体降幅5-10%。
以往在房贷最紧张的时候，可能需要排队三四个月。如今，多家银行利率出现降幅，放款速度最快只要一个月。
分析：房贷利率的下调意味着购房成本的减少，面临的资金压力可以暂缓。刚需置业者可根据实际情况上车方为上策。
产品
90-120平面积段为主流 关注高地价项目
佛山住宅市场成交中，刚需的户均面积越来越成为主流。来自中国房地产业协会中国房价行情网大数据显示，今年8月-11月，佛山市场成交的住宅平均每套户型的建筑面积段约为99.47至97.28平方米。110-120平方米的户均面积也是佛山住宅市场的主力和关注点。年末佛山推货也依然会以90-120平面积段产品为主。
至于具体产品方面，去年在佛山拍出的一批高地价项目值得留意。个别在今年已经陆续上市。受楼市地价过高的因素影响，在高地价项目较为集中的地区偏向于打造复式、叠墅等中高端定位产品，以此提高产品的溢价能力，与片区项目产品形成差异化，提升竞争力。
分析：高地价项目也有刚需户型面积段，预算宽松的不妨考虑。
热门区域
购房者继续一路向西 三水高明成热点
市场风云变幻，购房者到底应该买哪里？最后看看目前佛山哪些区域更受购房者欢迎。根据合富市场研究部数据，2017年以来，佛山五区住宅市场成交份额呈现明显变化：三水、高明成交占比逐年上升，三年升幅高达67%和133%；而南海、顺德受限购区成交缩量影响，近两年市场成交份额相对有所下降，其中南海市场较为明显，2018年前9个月占比仅27%，同比2016年下降了29%。
经纬市场部统计数据还显示，三水西南广州客户占比在30%-70%不等，其中以40%-50%居多。乐平的异地购房者最高甚至达到七八成，与桂城相当。
分析：这意味着三水、高明等佛山西部区域成为新的楼市热点区域，客户西移置业趋势明显。目前三水、高明等区域也吸引了多个品牌房企抢滩进驻，想置业的朋友特别是刚需客户不妨多多了解。
本文来源：网易房产
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