桂城将以三旧改造为契机 着力打造复合型产业社区

南海区是全省新一轮深化三旧改造综合试点，作为南海区三旧改造积极的探索者，近年来，桂城街道以三旧改造为契机，激活土地活力，进一步提升土地集约化利用水平，促进产业升级、结构转型。通过设施建设、环境提升、环保治理等综合手段，桂城2017年完成了30个村级工业园的整治提升工作。

围绕三龙湾高端创新集聚区建设，接下来，桂城将以特色小镇建设推动村级工业园改造与产业升级发展紧密接轨，以制度创新加强村级工业园源头治理，依托村级工业园整治和三旧改造的探索，将已建成的超过300万平方米产业载体和优质土地资源串联起来，着力打造生产、生活、生态相融的复合型产业社区，加快建设全球创客新都市示范区，培育经济增长新动能，提升经济品质及城市品位。

建设背景

破解“无地可用”困境探索土地集约发展

作为南海区中心城区的产业重地，2017年，桂城街道以84.16平方公里的面积创造出491亿元工业产值。亮眼成绩的背后是其城市发展空间几乎饱和的现状，较高的土地成本，已成为制约桂城都市型产业发展的重要因素之一。

数据统计显示，桂城现有村级工业园共100个，总占地面积超过1万亩，面积最大的约600亩，最小的仅有4亩，大多数容积率都不到1.0，分布零散。工业园内有生产经营单位近5000家，但普遍都是单层厂房，以鞋业、机械制造、印刷、五金等传统产业为主。100个村级工业园年总产值仅为64亿元，年创税收不到3亿元，亩均产值不足50万元。

为破解“无地可用”的困境，推动产业转型升级，近年来，桂城大力推动村级工业园升级，以三旧改造为切入点，积极探索多种土地开发模式，盘活村级土地资源，寻求经济效益和社会效益双赢的局面。

“桂城土地利用率已超60%，没有新增的土地利用空间，村级工业园是城市未来发展的空间和动力，升级工业园就是要提升品质，推动高质量发展，实现高品质生活。”桂城街道办事处主任岑灼雄表示，桂城街道高质量发展就要在存量空间中“腾笼换鸟”获得新空间，拓展新动能，所以今后几年桂城会聚焦工业园改造，提升经济品质及城市品位。

公资引领

坚持产业优先推进连片混合开发

为了寻求新的产业发展空间，桂城致力推进村级工业园升级改造项目。2018年，夏南二村工业园改造项目，平南“合记围”“五福围上间”村级工业园改造项目，石石肯二村工业区改造项目及爱车小镇新增成为南海区村级工业园改造提升试点，共计约1278亩。

在推进改造过程中，桂城街道始终坚持公资引领，产业优先，推进连片混合开发，要求所有“工改住”必须和产业提升相搭配，产业用地比例原则不少于六成；对于“二改二”“二改二点五”积极性高的村居，在资金、用地指标、容积率等资源方面予以倾斜，积极探索土地混合交易模式。

如目前桂城正在推进的夏南二村工业园改造项目，就是由村里提供365亩产业用地由政府统筹改造，政府分期给予村里150亩住宅开发指标，通过国有出让、集体出租的混合交易模式，充分调动社会力量、村集体参与改造的积极性。

为进一步巩固村组的可持续收益，桂城街道还探索了物业返还代替土地租金的模式，同步推进了占地面积约240亩的平南“合记围”“五福围上间”，以及占地450亩的平西马沙及桥南工业区改造。

而借助土地整备中心的力量，今年来，桂城产业类项目的土地整备力度也取得新突破。今年7月26日一期开园的桂城国际双创园，是桂城三旧改造的一次成功实践。活化后的园区由旧厂房一跃成为土地集约利用、引领科技创新的重要产业平台，国家级孵化器品牌创客邦、连接中外资源的加速器DayDayUp等国内外知名机构相继签约落户，进一步提速国内外创新资源在本地的产业化，为城市更新和产业升级带来示范作用。

制度创新

出台新方案加强村级工业园源头治理

经过近几年的探索，桂城街道三旧改造、村级工业园升级改造工作逐渐成熟。仅2017年，通过设施建设、环境提升、环保治理等综合手段，桂城街道就有30个村级工业园完成了整治提升工作。

据统计，今年，桂城将有8000亩的工业区租赁期满，其中，计划开发的工业区有3000亩。桂城以“连片改造、完善配套、产业协同”为抓手，将重点对夏南二、石石肯、平西、平南、叠北、三山等片区的35个村级工业园进行整治提升。

在规划引领方面，以《产业发展保护区划定规划》为基础，目前，桂城已编制平洲工业园等村级工业园的建设规划和产业发展规划，确立产业链引导工业园区转型的发展理念，采取综合开发、有机融合的整体发展模式，着力打造生产、生活、生态相融的复合型产业社区。同时，通过广泛宣传桂城产业发展保护规划，明确产保区用地的产业属性。

在制度建设方面，桂城创新出台了《桂城街道农村集体资产（村级工业园）项目交易前置审核实施方案》，对街道各个村级工业园范围内相关的集体资产租赁、交易、开发项目进行精细化管理，严把准入标准。如对工业园内所有拟交易土地设置了产业要求、规划要求、环保要求、年限要求等前置要素，明确必须“带产业、带规划、带项目、带建筑品质”交易的基本原则，严控私下招商、私下续租等问题，以此倒逼村集体发展高端产业项目，以制度创新加强村级工业园源头治理，实现城市与产业双提升。

平台带动

发展特色小镇打造高品质发展格局

在全国各地特色小镇培育之风劲吹下，当前，南海区结合区域产业特色，规划了13个特色小镇，计划以特色小镇建设为契机，培育经济新增长点。

在此背景下，桂城提出以特色小镇建设推动村级工业园改造与产业升级发展紧密接轨，系统推进环文翰湖科创小镇、怡海湖科创产业带、千灯湖创投小镇、“互联网+创新创业”示范镇、海八路爱车小镇、平洲玉器珠宝特色小镇、平西时尚小镇等特色小镇建设，突出做好平洲工业园升级改造，完善周边环境配套，推动产业形态向集聚化、品牌化、平台化、互联网化的方向创新发展，打造高品质发展格局。

（桂城建设平洲玉器珠宝特色小镇，图为平洲玉器街。）

其中，爱车小镇位于叠北片区，总占地面积1352亩，当中海八路北侧一期项目占地约800亩，海八路南侧二期项目占地约552亩。项目拟通过整合现有海八路汽车一条街和周边旧工业区，改变原有单一业态的运营模式，引入多元化业态，建设以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、行政办公、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇，提升沿线城市景观和产业形态，带动叠北社区集体经济收益提升。

除了带来经济效益，作为南海区产业提升改造的重点项目，爱车小镇的建设也将沟通佛山中轴线与千灯湖轴线重点区域，进一步拓展佛山中轴线北门户片区空间，充分展示桂城一河两岸景观风貌。目前，桂城街道已启动爱车小镇一期工作，土地整理工作已经全面铺开，包括已拆除旧工业区约230亩用地、低矮厂房约300间。

与此同时，位于平西片区，规划总用地面积1303亩的时尚小镇也被分批纳入了桂城三旧改造。该项目依托桂城传统鞋业为基础，对现有土地进行升级改造，主打特色产业载体建设，拟打造集生产、设计、营销、展贸为一体的时尚鞋类、服饰、珠宝等创新创意产业集群。时尚小镇范围内的上海村桥南工业区、平西西城工业区改造项目已被认定为区重点招商项目。

“升级工业园就是要从原来的产业园改造提升为产业主题鲜明并能将生产、生活、生态‘三生’相融的产业社区，从而达到土地集约、人才集聚、产业升级、城市升值、环境优美、民生优享。升级工业园，升级的是产业模式，更新的是生活方式和审美，与业态、运营、受众、逻辑相关，最重要的是要更新生态。”岑灼雄表示，依托村级工业园整治和三旧改造探索，下阶段，桂城计划将已建成的超过300万平方米的产业载体和优质土地资源串联起来，着力打造生产、生活、生态相融的复合型产业社区，加快建设全球创客新都市示范区，培育经济增长新动能，促进桂城产业和城市双提升，助力三龙湾高端创新集聚区建设。

项目点击

●南舜怡海港

荒地变身欧式风情街

复古的欧式建筑、浪漫的爱情大道、别具一格的彩灯长廊、28层高的多功能办公楼……沿着南舜怡海港广场的主干道往里走，儿童天地、岭南美食街、欧式风情街等“街区”风景徐徐展开，可谓一步一景，步步皆景。步行街两边，星级酒店、电影院、咖啡店、AR体验馆、美食店等各类大小的店铺正在装修，迎接开放运营的时刻。

（南舜怡海港由一片荒地改造而成）

谁也不曾想到，眼前这个极具现代设计感、配套完善的大型休闲娱乐旅游中心，3年前还是一块堆满垃圾的荒地。这样翻天覆地的变化，得益于桂城村级工业园改造政策的实施。

据了解，南舜怡海港原所在地是一个占地125亩的建筑垃圾临时堆场和空地，夏天散发臭味、冬天扬尘的问题突出，该地块不仅经济效益低，而且环境风险大。

2015年，依托桂城村级工业园改造政策，东二经联社将西约、东约、中约3个自然村的土地进行集约整理，将整片集体工业用地转为商业用地，并通过农村集体资产交易平台将土地使用权进行流转，南舜地产作为投资商，获得该地块40年使用权。

南舜怡海港开发商佛山市南舜新城投资有限公司总经理周汉钊介绍，项目建筑占地58000多平方米，总建筑面积约24万平方米，总投资金额超过10亿元，将打造成一个集休闲、泛娱乐、运动、餐饮、办公于一体的街区式休闲旅游中心。项目采用欧式和民国风相融合的建筑风格，配合街区式设计，综合提升周边环境。

（桂城打造怡海湖科创产业带，图为怡海公园旁的天安数码城。）

目前，南舜怡海港已引入大地影院、嘉荣超市、星巴克、肯德基、子曰礼、龙凤餐室、魔镜健身等国内外知名商家，入驻率超过90%。

“改造以前，这个地块租金约为50万元/年。改造以后，归属东二社区居委的物业租金预计达到1800万元/年。”南舜怡海港项目相关负责人预测，项目预计最快年底试业。

●秀年时代

0090·平洲产业园将工业历史特色融入城市生活

“秀年时代0090·平洲产业园”是桂城升级改造重点项目之一，位于平洲永安路新仓街2号、3号以及瑞丰街5号，总建筑面积为15867平方米，证载用途分别为厂房和仓库、宿舍。首期重点对瑞丰街5号升级改造，计划2019年6月中开园。

在工业园区改造提升过程中，以“保护+发展”为主导，将采用现代工业风格，从功能域出发，对形态空间进行改造，保留街区历史文化的原形，适当采用格式塔技术，将自然、历史、文化、商业完美整合，使之相互融合促进，将浓郁的工业历史特色进化成新的城市生活主张，成为集工作空间、生活区域、休闲娱乐的“全生活周期小区”，地域性、历史性工业景观改造的新典型。

项目于今年6月由佛山市扎扎跳体育健身有限公司竞得园区的使用权，该公司相关负责人介绍，计划投入不少于1200万元改造资金，对16000平方米的原建筑物进行分期改造。首期重点对瑞丰街5号升级改造，包括改造3幢大楼外墙约12000平方米。改造后，业态经营计划为商业体，预计2019年6月中开园。

截至9月，项目已完成整个园区30%以上面积的意向招商。

来源：珠江时报