全国33城房价下降，是真降还是假摔？

最近“房闹”的事闹得沸沸扬扬，大家又开始对房价走势议论纷纷，今天规划君也来聊聊这件事。

先上一组数据：

“据全国100个重点城市二手房价格显示，2018年9月份，全国100个重点城市二手房价格环比上涨0.59个百分点，但房价环比下跌的城市由上月的29个增加到33个。”

不妨大胆地猜测一下，房价在未来十年到底会出现什么变化？

我觉得吧，「结构性调整」。

结构性这个词，大家再熟悉不过了，经常在各大官方新闻中出现。对于房价来说，结构性调整的样子大概是：

一二线大城市先微涨、或持平、或微跌，简单说就是价格不会出现太大变动，之后的价格涨幅通胀；

而三四五六线城市泡沫会被明显挤出，然后价格涨幅和通胀基本一致或略低于通胀。

说几点理由：

1、老龄化

规划君先不摆数据，咱们说点贴近生活的，如果你家附近有一片比较空旷的地方，比如小公园、小广场，甚至是商场前面的一大片空地，清晨或晚上一定是被跳着广场舞或是保健操的大爷大妈占领的。

咱们父辈大都是50、60年代的，那会没有计划生育，几乎家家户户都好几个孩子，人口在60年代激增，十年多出了约3亿人。到了70年代，大家意识到僧多粥少的问题了，开始全面推行计划生育，1982年把它定为基本国策。坚持了三十多年后，人口增长不给力了，于是就造就了老龄化的状况。当然，现在已经没有计划生育这么一说了，可方方面面的原因导致大家的生育意愿寡淡，老龄化问题依然不能得到很好的改善。

别以为规划君说跑题了，上面的情况很可能就会导致一种这样的房市现象：

老一辈在三四线城市囤积的几套房产，将置换成儿女所在的一二线城市的一套房产。因为父母年纪大到一定年龄后，甭管有钱没钱，肯定是离子女越近越好。而子女又是唯一的，此时大城市一定会出现大批老人涌入，和子女同住带来的是改善性大户型的需求，和子女分住的老人大多会选择买一套一居室或小两居。

不管怎么说，大城市的需求都起来了。

反观三四五六线城市的房市，就不容乐观了。

从这几方面看：

一来，要遭受出走大城市老人们的抛售；

二来，不可避免的老龄化和生育意愿低造成的人口下降，导致总需求量减少；

三来，棚改货币化的退场，使得一部分进城购房的农民们打消了念头。

如此看来，小城市房价下跌理由还是很充分的。

2、吸引力

一定有人会问，既然大城市房子那么贵，会不会让大家都回流到小城市呢？这样一来大城市的房子不也没人买了吗？

这个逻辑没错，不过影响力并没有你想象中那么大。

城市的挤出效应是，大城市的生活成本过高，收入水平不等，部分低薪族被生活压力所迫，只能“逃离”，即低收入人群被挤出城市。可是，这种效应的中枪者仅限于“低收入人群”。咱们把一线城市的平均工资数据拉出来看看就知道，1w+的高水平背后肯定是由一批高收入人群撑起来的。挤出效应主要对大城市人口起到置换作用，实现城市人口的均衡合理，避免人口爆炸。同时，从实际购买力来说，低收入人群本身也很难成为大城市购房的主力军。

所以说，城市的挤出效应对购房人数没有太大影响。

3、观念

还有人有这样的疑问：90后00后甚至10后，会不会对买房无所谓了？租房不也一样吗？

代际观念的确有差异，可能新一代对房子没有老一辈那么执念了，但能买房的人大概率还是会买的。自己的房子和租的房子，真的不一样，比如物业的态度，居住的便利度等等，还有一个很重要的原因，就是学区。

别一股脑地诟病学区房，确实，里面有一定程度的炒作成分和不合理因素，但咱们国家的人口基数摆在这，资源就那么多，用什么标准怎么去分配呢？最直观的方式可能就是房产了。

整体看，大城市比较难跌，小城市不得不跌。各类房产中，具有特殊性质的，比如学区房地铁房等，势必更有竞争力和保值效果，因为价有所依。

当然，未来难以预测，房价的多空之争持续这么多年也没消停过，舆论媒体说的“房市拐点”也好，“区间大底”也罢，你还是得靠自己的独立思考力。如果你真的需要一套房，那就努力去买，没必要用别人投机的眼光，去左右你自己的生活。