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全国33城房价下降,是真降还是假摔?

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最近“房闹”的事闹得沸沸扬扬,大家又开始对房价走势议论纷纷,今天规划君也来聊聊这件事。

先上一组数据:

“据全国100个重点城市二手房价格显示,2018年9月份,全国100个重点城市二手房价格环比上涨0.59个百分点,但房价环比下跌的城市由上月的29个增加到33个。”

不妨大胆地猜测一下,房价在未来十年到底会出现什么变化?

我觉得吧,「结构性调整」。

结构性这个词,大家再熟悉不过了,经常在各大官方新闻中出现。对于房价来说,结构性调整的样子大概是:

一二线大城市先微涨、或持平、或微跌,简单说就是价格不会出现太大变动,之后的价格涨幅通胀;

而三四五六线城市泡沫会被明显挤出,然后价格涨幅和通胀基本一致或略低于通胀。

说几点理由:

1、老龄化

规划君先不摆数据,咱们说点贴近生活的,如果你家附近有一片比较空旷的地方,比如小公园、小广场,甚至是商场前面的一大片空地,清晨或晚上一定是被跳着广场舞或是保健操的大爷大妈占领的。

咱们父辈大都是50、60年代的,那会没有计划生育,几乎家家户户都好几个孩子,人口在60年代激增,十年多出了约3亿人。到了70年代,大家意识到僧多粥少的问题了,开始全面推行计划生育,1982年把它定为基本国策。坚持了三十多年后,人口增长不给力了,于是就造就了老龄化的状况。当然,现在已经没有计划生育这么一说了,可方方面面的原因导致大家的生育意愿寡淡,老龄化问题依然不能得到很好的改善。

别以为规划君说跑题了,上面的情况很可能就会导致一种这样的房市现象:

老一辈在三四线城市囤积的几套房产,将置换成儿女所在的一二线城市的一套房产。因为父母年纪大到一定年龄后,甭管有钱没钱,肯定是离子女越近越好。而子女又是唯一的,此时大城市一定会出现大批老人涌入,和子女同住带来的是改善性大户型的需求,和子女分住的老人大多会选择买一套一居室或小两居。

不管怎么说,大城市的需求都起来了。

反观三四五六线城市的房市,就不容乐观了。

从这几方面看:

一来,要遭受出走大城市老人们的抛售;

二来,不可避免的老龄化和生育意愿低造成的人口下降,导致总需求量减少;

三来,棚改货币化的退场,使得一部分进城购房的农民们打消了念头。

如此看来,小城市房价下跌理由还是很充分的。

2、吸引力

一定有人会问,既然大城市房子那么贵,会不会让大家都回流到小城市呢?这样一来大城市的房子不也没人买了吗?

这个逻辑没错,不过影响力并没有你想象中那么大。

城市的挤出效应是,大城市的生活成本过高,收入水平不等,部分低薪族被生活压力所迫,只能“逃离”,即低收入人群被挤出城市。可是,这种效应的中枪者仅限于“低收入人群”。咱们把一线城市的平均工资数据拉出来看看就知道,1w+的高水平背后肯定是由一批高收入人群撑起来的。挤出效应主要对大城市人口起到置换作用,实现城市人口的均衡合理,避免人口爆炸。同时,从实际购买力来说,低收入人群本身也很难成为大城市购房的主力军。

所以说,城市的挤出效应对购房人数没有太大影响。

3、观念

还有人有这样的疑问:90后00后甚至10后,会不会对买房无所谓了?租房不也一样吗?

代际观念的确有差异,可能新一代对房子没有老一辈那么执念了,但能买房的人大概率还是会买的。自己的房子和租的房子,真的不一样,比如物业的态度,居住的便利度等等,还有一个很重要的原因,就是学区。

别一股脑地诟病学区房,确实,里面有一定程度的炒作成分和不合理因素,但咱们国家的人口基数摆在这,资源就那么多,用什么标准怎么去分配呢?最直观的方式可能就是房产了。

整体看,大城市比较难跌,小城市不得不跌。各类房产中,具有特殊性质的,比如学区房地铁房等,势必更有竞争力和保值效果,因为价有所依。

当然,未来难以预测,房价的多空之争持续这么多年也没消停过,舆论媒体说的“房市拐点”也好,“区间大底”也罢,你还是得靠自己的独立思考力。如果你真的需要一套房,那就努力去买,没必要用别人投机的眼光,去左右你自己的生活。

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