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顾云昌（住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席）
随着消费在中国经济增长所占比重越来越大，未来中国房地产市场也势必要从投资引导转变为消费引导。要适应这一转变，我们应更为全面的理解房地产市场。从房租、房价、收入看房地产租赁市场的发展
房价收入比，房价房租比，房租收入比，一二手房价比，被称为“四比”，这是房地产产业的参考指标，我们要了解中国的房地产基本状况，就必须要问中国的房地产市场“四比”是否合理？
首先，世界各国的房价收入比离散系数很大，一般认为6倍左右为合理。中国几年来平均一直保持在7倍左右， 2017年提高到8倍多。而一线城市和热门二线城市房价收入比都达到十几倍，明显高于国际的平均水平。
其次，房价房租比（或租售比价），租金和房价关系密切。市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。一般情况下出租房作为一种经营或投资，年房租收入一般会占到房价的5%-7%，而我们现在的住宅房租收入仅占房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。现在有很多人出租住宅，主要是因为原来的房价比较低，比如房改房一套几万块，现在一年租金就几万块钱，这么一算还是合算的。又因为房价上涨很快，虽然租金低，但是涨的预期值高，所以C2C房屋出租市场还不小，但少有投资者（开发商）建新房后用于出租经营的。
再次，房租收入比主要针对租房者，房租支出占收入的20%以下较合适，最多不超过30%。我们有的一、二线城市已达到或超过30%，有的甚至超过收入的一半了。
最次，一二手房价比不正常。一般来说某个地段的二手房价格为新房价格的70%左右，是比较合理的。但是现在许多限价的城市出现了二手房价格反而超过一手房价的怪象。
为什么目前房地产市场“四比”不合理？一是房价过高，二是房价上涨过快。房价、房租问题主要是供求关系决定的，一线和热点二线等城市的房价涨得快、房价过高都是供不应求造成的。这是城市化快速推进，需求快速增加，供应一时跟不上的必然结果。至于二手房价超过一手房价，完全是“有形之手”的过度干预的原因，比如限价。
为什么要大力发展租赁市场？我认为目的很清楚，就是十九大提出的“实现全体人民的住有所居”。住有所居，顾名思义是人人有房住。在城镇化发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，让新进城的“农民工”都通过买房来实现居者有其屋，人人有房产，在大城市并不现实。“农民工”市民化要解决居住问题，迫切需要发展房屋租赁市场。把租赁市场发展起来，让他们租得起、住得好，这还有利于提升住房消费、激发消费潜力。
针对这个命题，我有三点建议。首先，遵循市场规律，把握房市周期。目前发展租赁市场主要交由央企和国企来承担发展任务，让他们担当起政府一部分责任，多做贡献。但如果全靠政府的力量，靠补贴和优惠政策，那么这个租赁市场发展是不正常、不持久的。必须充分发挥市场力量，通过价格传导，市场机制，才能有活力，有持久发展动力。要认识、把握房市周期和市场规律才能有效地调控市场房价。回顾过去20来年的楼市，大概有六个小周期，平均三年多时间一个周期。其中有一年半到两年的市场上升期，一年到一年半的下行期。房地产调控是反周期操作，我们如何把握好每个周期的调控力度和调控时间点是调控房价的关键。房价基本稳定了，随着居民收入的不断增长，才能从“时间换空间”中逐步实现“四比”合理。
其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限”量。现在我们对房地产市场调控主要做法是“限”，有“四限”“五限”，甚至“六、七限”，限需求、限价格，这不符合市场经济逻辑。住房有两重性，一个是商品性，另一个是保障性。我们需要搞清楚这两种属性，保障必须通过政府限价和补贴来管理好。但对于商品化的住房，需通过市场方式，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽可能减少限量和限价。
最后，应注重从需求端发展租赁市场。发展租赁市场，增加租赁住房供给量是必须的。但之前一定要弄清楚租赁者是谁？他的支付能力，对出租房的面积、功能、地段、交通的要求是什么？要真正体现以人为本。我了解到有家非央企国企的上市公司在投资建造租赁房，他用的土地不是政府新批的土地，也不是郊外的农村集体建设用地，而是用存量的写字楼、商业用房改造成租赁房，它最大的特点是房间很小，最小的7平米一套，还有11平米、13平米、17平米，最大的一套是40平米。通过精心规划设计和公共配套设施，有效利用已库存多年的写字楼或者厂房这些楼面地价较低的资源，改造成小型的租赁房。最大的亮点是房租完全市场化，但总价低，地处城市内，生活方便，为打工年轻人节省交通费用和时间。总之，发展租赁市场应当多类型、多渠道，为租赁者多着想。
必须要从总量、结构、价格看中国房地产市场
好的房地产市场应当是总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。现在中国住宅人均1.1套，面积也不少了。中国住房总量满足了？不用多大发展了吗？答案是否定的。先看人均面积，我们人均建筑面积现在大概在35至40平米之间，人均数量与一些西方发达国家是差不多了，但我必须指出发达国家的面积是使用面积或者室内面积，比我们的建筑面积大25%到30%，所以我们人均面积并没有到位。再看城镇化的水平。我们现在城镇化率58%，户籍人口的城镇化率只有42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，未来还会有多少人进城？房子够不够？目前最多是阶段性饱和，拆旧建新还会带来大量的需求。加上家庭小型化和老龄化，会导致丧偶老人独居，年轻人一人家庭会越来越多。据统计，发达国家一人家庭在15%-20%，我们现在是6%-7%。必然增加未来的住房套数。
我们现在住房市场存在着严重的结构性问题，主要在四个方面。一是城市之间。前两年国家提出“三去一降一补”，“三去”之一是房地产去库存。也就是从全局来说，这两年房地产调控的主要任务是“去库存”。但我们发现一线城市和热点二线城市房价上涨得很快，因为他们的任务根本不是去库存而是控房价，需要补库存。之所以出现严重的城市分化，实际上是土地资源错配导致的。大量的房子盖到不该盖的三四线中小城市去了，造成大量库存，而一线和热点二线城市土地供应不足，房子供不应求，造成房价快速上涨。
再者是城市内部。全国城市建设用地中的工业用地占比过高，在20%-30%左右，发达国家一般在10%左右。这一用地结构不合理导致住宅用地紧张，住宅密度越来越高。而厂房、仓储用地密度则很低，造成浪费、低效。因此必须进行城市更新，调整用地结构和产业结构。
三者是各类物业之间。房地产包括住宅用房、写字楼、宾馆和商业用房等。截至目前全国库存的房屋共5.4亿平方米，其中一半是商用房，另一半是住宅用房。也就是说商用楼宇去库存的任务依然艰巨。这种情况是城市房地产用地的错配造成的，与许多地方政府盲目追求政绩有关。
四者是城乡之间。同样也是土地问题。农村人越来越少，宅基地、建设用地越来越空闲，而城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间不能“通融”。城乡间用地结构不合理是土地二元结构的体制造成的。农民可以到城里买房，但买不起；城里人想享受田园生活但不可以到农村置业。要解决土地供应错配问题，必须加快土地制度改革。
现在议论的房价实际上是指商品房价，很少关心保障房价和人才房价。那么仅用一个房价指标合适吗？实际上市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，有一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等等。更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差异很大，不能只盯在高高在上的一线城市和热点城市房价上说事，许多三、四线城市的房价是基本合理的。不能光看城市近期房价的涨幅，还要看城市房价的基数。
针对这个命题，我的看法是：一是中国住房市场还有很大发展空间。因为我们仍处在城市化稳定发展的进程中，真正实现农民工市民化最少还需要20年。二是供求要对应，疏堵要结合。现在提出因城施策是正确的，但是供求要对应，特别是保障房，要根据需求做到精准到位，不能只追求数量。目前对房地产市场调控主要是堵而不是疏，太多的“限”把不少合理的住房消费堵住了，应该采取疏堵结合，以疏为主。三是因城施策还要因人施政。要体现以人为本，对不同收入的家庭采取不同的住房供应政策，而不是粗放式供应。四是城乡土地一体化和城市更新，两个结构性调整的问题，直接影响中国城镇化进程。城市更新不仅是棚改或旧城改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地；二是通过城市更新使产业结构更加合理，振兴经济；三是更好地营造人居环境。其比单纯的棚户区改造意义更加深远。
房地产市场改革创新重要意义
房地产承担着很重要的为人民营造美好生活需求的任务。第一，建设安居、宜居、乐居的社区。第二，提升房地产实物消费和服务消费。第三，振兴楼宇经济。我认为中国房地产市场有两个市场，一是住房市场，二是楼宇市场。房地产是人的载体也是产业的载体，所以房地产作为载体会直接关系到人、经济和产业的发展。随着经济的发展、第三产业的发展，写字楼、商场、酒店，这些传统的楼宇要不断地更新改造。楼宇还包括新兴产业，比如说创客空间、产业园区等房地产。楼宇还是美好生活的载体，比如旅游地产、养老地产、文化地产等。
房地产需要怎样的高质量发展？第一是产品方面，物质产品要良好，服务产品要到位。第二是市场方面，房价、房租要稳定，交易要活跃。第三是行业方面，诚信规范，受人尊重。
房地产金融创新为什么紧迫？影响房地产发展质量，最重要的因素是房地产金融。要通过发展股权、基金等方式创新金融结构，规避金融风险。通过增加房地产的直接融资，减少房地产的间接融资，将银行和房地产之间的风险进行隔离。此外，要通过金融创新把社会的投资引向供给方，以减少买房投机炒房。将社会资金吸引到房地产股权、基金市场，增加供给侧的融资。如此有利于实现供求平衡，促进房价平稳。增加居民的财产性收入，是通过炒房还是通过投资基金等途径，显然是后者为好。
针对这一命题，我的意见：首先要稳住房市，提振楼市。房市（住房市场）要通过建立长效机制和精准调控实现稳定发展，防止房价的大起大落，防止大的金融风险。楼市（楼宇市场）要通过创新转型而振兴，因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，发展空间巨大。其次，增量要提质，存量要盘活。现在高质量发展房地产最大问题是质量不仅没有提高还在下降，这与某些开发商盲目追求高周转，和政府限价有关。由于售价限制，一些开发商通过取消全装房，降低各项配制和材料品质等方面来降低成本，房屋质量不升反降。再次，既要供给侧结构性改革又要房地产消费转型升级。我们要考虑中高收入、高收入家庭的消费升级转型，把他们的钱释放出来买房交税。最后，租售并举，住房消费升级，房地产发展任重道远。
（本文系顾云昌在中国发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二次月度例会的发言整理而成，经过作者审核授权）
本文来源：21世纪经济报道
作者：顾云昌
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