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“卖楼花”走到十字路口 房地产拐点在哪里?

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俗话说,无风不起浪,可是在资本市场弱势的时候,无风都能有三尺浪。

广东正在酝酿取消预售房的政策,这个消息经过《新京报》、澎湃等多家媒体传播之后,在市场上引起很大的反响。尽管住建部的相关负责人在消息出来的那个晚上就做出了澄清,称征询取消商品房预售意见的情况不属实,但是也称“该文件目前还处于内部商讨阶段,相关内容只是拟订”。

尽管有此澄清,资本市场还是借机兴风作浪,实际上,消息前后A股的房地产股板块就走了一个大涨大跌的行情,9月18日到9月21日四个交易日,房地产股触底反弹,四个交易日的板块指数的涨跌幅分别是涨1.4%、涨2.21%、跌0.13%、涨1.54%,但是一经过周末消息的发酵,到了周二9月25日,房地产板块指数直接大幅低开,全日底部徘徊,最后收跌1.75%,9月26日小幅收跌之后,9月27日房地产指数再次大跌1.38%。

一个商品房预售制的取消不取消,就能有如此的波动,实实在在地说明了两件事,一件是资本市场还是一个漫漫熊市,经不起一点风浪,一件就是对于房地产行业来说,商品房预售制究竟有多么重要。

预售房为何受到开发商的青睐?

商品房预售俗称“卖楼花”,这种销售方式不是中国内地房地产的首创,当初中国内地开始商品房建设的时候,什么模式也都没有,是跟香港学来的,香港的“卖楼花”是霍英东首创的。

那么“卖楼花”是什么意思呢?就是房子可以提前售卖,在房子还没有盖完之前,开发商可以开始销售,这种模式的好处是显而易见的。

首先,开发商可以先期从购房者那儿收到房款集中资金,然后用购房者的房款建房,如果前期还有施工队可以垫资的话,这是中国内地的特色了,那么开发商基本上是空手套白狼,所有的前期成本就是弄到那块地,弄到那块地之后,其他事情自然有人帮你做,利润也就有保证了。

所以,“卖楼花”这种销售方式和模式的好处对开发商显而易见,但是对于投资者而言,却存在一定的风险,为什么?

因为购房者并不知道房子最后是个什么模样?所以就产生了很多纠纷,现在很多维权的原因就是因为货不对板;另外一方面,这种模式存在烂尾的风险,鼎鼎大名的史玉柱以前开发巨人大厦的时候,就出现了烂尾,前期购买房子的投资者损失是巨大的。

当然史玉柱就是个例外,因为他重新起来之后,又还了之前投资者的房屋,否则的话,投资者可能就是血本无归了。

不过,这种模式也快速推高了房价,因为一定程度上它是一种透支,对于投资者未来空间的一种透支,放大了杠杆。

那么取消预售房,楼市是不是就要降温呢?

总之,凡事有利有弊,“卖楼花”的预售制度在最初房地产发展的时候起了很大的推波助澜的作用,否则这个市场一个地方也不会动不动就有几万家的房地产公司,就是因为借助了这种销售模式,它会迅速聚拢社会资金,开发商的成本相对来讲比较低。

问题是,现在慢慢大家也都意识到它的弊端。很多地方已经采取相应的措施,比如说一定要“正负零”出现,所谓“正负零”出现就是你从地下地基,至少要盖到露出地面之后才开始预售;还有一种就是要求封顶,就是房子一定要封顶之后,你才可以适度地提前预售,这些都是为了控制房地产项目的风险。

实际上根据水皮的了解,对于取消预售房的争论和尝试也不是一天两天的事情了,早在2005年央行发布《2004年中国房地产金融报告》,就提出可以考虑取消房屋预售制度;2008年两会期间,又有多名人大代表提议取消商品房预售制度;2010年,广西南宁成为全国取消房地产商品预售制度的试点城市;2016年,深圳市也推出了商品房现售试点项目地块。所以,到今天广东酝酿取消商品房预售制度,也不是一件多么突兀的事情。

如果说广东正在讨论取消商品房预售,应该讲,这是从整体上来防控风险,我想,至少对于房地产开发来讲,能起到一个明显的降温作用,因为无论如何资金成本的回报率就不可能再像以前那么高了,对于开发商来讲,也是市场整合的一个过程,因为小的开发商恐怕就没有生存空间了。

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