禅城城北“批发市场聚集地”要变“宜居新城”

解新政

扫　描　五　区

见　证　城　变

一条佛山中轴线，贯穿南海、禅城和顺德三区。自北向南分别为佛山北门户、佛山老城区、两园深村区以及佛山新城区。五大区域自海八路至三乐路，以不同的功能定位串联起来。日前，佛山市国土规划局发布这条佛山城市中轴线北门户片区的控制性规划修编公示稿。控规中，规划区从禅桂进一步贯通的路网、商住用地和教育配套用地的增加等方面，释放出这一新的城市升级片区的未来发展定位。

对此，业内人士认为，规划区是目前禅城中心最具空间和潜力的城市升级开发片区，但是随着城市的发展，中心区的升级改造难度和成本都变得更高，参考其他新区的经验与教训，这个北门户如何真正做好产业、居住的协调，将专业市场和蔬果市场聚集地变身为“宜居新城”，需要有效统筹。

预计规划期末常住人口2 .36万

日前，佛山市国土资源局发布《佛山市C C -A -01-01-04、C C -A -01-03-01、N H -X -01-01-01(北门户)控制性详细规划修编》公示稿，本次控制性详细规划编制范围为佛山城市中轴线北门户，具体规划范围北至海八路、东至佛山水道、南至工业路、西至汾江北路，总用地面积为147.99公顷。

这一区域，也正是佛山城市中轴线的最北端。

因此，规划区的发展目标、功能定位，则是以市委市政府“强中心”为核心战略，以建设魅力佛山、活力中轴为指导思想，通过功能提升、空间重组、交通和配套设施完善，重塑一个区域标志、功能复合、空间立体化、创新环境一流的地区，建设与佛山城市能级相匹配的中轴线地区北门户。主导功能包括商贸会展、生态居住、精品创客、都市休闲。预计规划期末该片区的常住人口为2.36万人。

分为产业、生活和生态三大区域

规划整体空间结构为“两轴、两带、两片”。其中。“两轴”为沿货站路空间发展主轴、沿工业路空间发展次轴。规划延续禅城区城市中轴线，由中山公园向北延伸，沿货站路布置空间发展主轴，带动中轴线北区段整体发展。

“两带”为滨河景观休闲带、沿轨道线生态休闲带。规划依托佛山水道，沿河道西岸重点打造滨河景观休闲带，为居民提供环境优美的高品质公共活动空间，满足居民日常休闲游憩需求；同时结合原铁路线改建升级，沿轨道线两侧布置绿地，兼具防护功能和休闲功能，形成沿轨道线生态休闲带，为居民提供多样化的绿色空间。

其中，备受关注的是“两片”。

控规公示稿中提到，在这一片区内将包括两大功能分区。分别为都市产业发展片区和品质生活服务片区。

在这两大功能分区中，自西向东划分为三个区域，分别承载产业、生活、生态功能；汾江北路以东、轨道线以西区域为都市产业发展片区，为产业升级提供发展空间；轨道线以东、河滨路以西区域为品质生活服务片区，提供居住、商业服务、公共配套、休闲娱乐等职能，满足中轴线北区域城市更新发展需求。

观察

区域配套完善　城市升级空间潜力大

从区域现状来看，规划区域位于佛山市禅城区北部，跨禅城、南海行政管辖区，属于城市现状建成区。现状用地以工业用地、批发市场用地、村建设用地等用地类型占比较多，由于产权、历史等因素，用地情况较为复杂。

广茂铁路自规划区南北向穿过，在规划区内设佛山东货场，现状主要道路包括海八路、汾江北路、货站路及在建海五路。

“也就是我们所说的城北批发市场一片。区域的发展潜力和空间，优势和难度都非常突出。”佛山经纬房产咨询有限公司事业部副总经理李福熙表示，从城市升级的空间来看，首先这里是禅桂的中心，周边配套完善，现有的景观资源也不错，有中山公园。此外，区域内有城轨、学校等。这是禅城中心目前最适宜升级改造的区域。

李福熙认为，对比来看，在这个区域以西，往南庄发展面临的问题是对发展配套的要求更高，但是本次的规划区内以及周边主要城市配套都是现成的，“是个很有作为的区域。”

据南都记者了解到，目前区域内的商住项目并不多，主要是集合专业市场、写字楼等功能的商住综合体敏捷华南金谷，还有融创、旭辉和合景泰富联合开发的“扶西村”住宅项目滨江首府。此外，与区域相邻的还有万科金色里程。

整体来说，虽然地处禅桂中心区，但是整个区域从产业到居住的发展都比周边板块滞后。

居住用地增加　路网贯通禅桂

“项目目前的客户群就是以禅桂为主，海五路开通后这个区域直接连接千灯湖。”滨江首府项目销售负责人表示。

正如该负责人提到的，在本次控规中特别提到区域道路结构的进一步打通和升级。规划形成“四纵二横”的干路网结构，内部形成疏密有致的“方格棋盘式”道路系统。

其中“四纵”分别是指主干路的汾江路、货站路，次干路的铁路东路(佛罗路北延)、河滨路，构成规划区纵向联系的重要城市道路。

“二横”则是包括该负责人提到的，由南到北的东西向道路海五路、工业路，构成规划区横向联系的重要城市干路。

通过“四纵二横”干路网，连接规划周边海八路、佛山大道、文华北路以及文昌路等城市快速路和主干道，共同构建城市干路网络。

与此同时，将土地利用现状图土地利用规划图对比，最明显的变化之一就是居住用地的增加。据介绍，除了已有的住宅项目，区域内还将新增6宗二类居住用地，以及多宗商业用地。住宅用地集中在海五路两侧，以海五路以南居多。

值得关注的是，新控规公示稿显示，还区域还将新增两所幼儿园，分别为12班和18班，以及新增一所30班的小学。

声音

业界：产业和居住如何协调需要有效统筹

在区域内都市产业发展片区和品质生活服务片区的两大功能分区中，产业发展片区就是敏捷华南金谷所在的区域。

“当时这一项目的落地，也是政府希望其能成为带动区域产业升级的商业项目，区别于区域内的批发市场，打造升级版的卖场。”据业内人士透露，但是凭借单一项目很难达到带动区域产业升级的作用，此前整个区域的产业搬迁都存在难度，整体的市容市貌改变也不容易。同时，在增加商住用地比例，拥有景观资源的“北门户”是否能够发展成为一个新的高端居住区，在业内人士看来仍旧面临一定难度。

“区域自身资源优越，但是能否发展成一个高端住宅区，还需要一定时间。因为现在城市中心升级改造，会比以前的难度大很多。环境的提升和配套建设，已经不是进驻开发商能决定的，而是政府对区域的整体推动。”李福熙指出，以绿岛湖为例，经过多年的发展取得了不少进展，但是仍旧存在产业和居住混在一起的瓶颈。所以，该片区未来发展产业和居住的协调互动，还需要进一步统筹。“但是整体来说区域拥有很大的发展空间和潜力。”