土地市场"国进民退" 部分民营房企"投靠"国企

（原标题：土地市场“国进民退” 部分民营房企“投靠”国企）

“今年公司各方面都被卡得很紧，是近几年以来日子最难过的。销售资金回笼速度降了一半，因为没有足够现金流，也不敢轻易出手拿地。缺乏新项目，后续该如何发展也是令人头疼的问题。”一家民营房企投资部经理日前向财联社记者透露。

上述投资部经理认为，与民营房企相比，国资或有国资入股的房企，由于资金较充裕，在土地市场上更为进取。

而中原地产的数据也显示，国资房企成为拍高价地的主力军。据该机构统计，至9月中旬，今年全国50宗高价住宅地块总价约2384亿元，国资占比达67.3%；非国企主导房企投入资金为769.15亿元，占比32.7%。而成交价超过45亿元的住宅地块共有21幅，全部由国资或有国资入股的房企获得。

“今年没有地王，只有高价地。从拿高价地的企业来看，大型房企和国资房企占了相当大比例。”中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，楼市持续调控和金融去杠杆，令民营房企更加困难，地产业悄然出现了“国进民退”的现象。

高价地频现国企身影

近期土地市场流拍现象有所加剧。嘉兴市于9月21日举办的土地拍卖会，只用了十几分钟便草草收场，此次出让的5宗住宅用地有3宗以底价成交，2宗流拍。同日，济南市16宗土地拍卖，有7幅流拍。而9月20日济宁市出让5宗地块，有2宗流拍。

不过在土地出让寒潮中，却有一股逆市拿地的热流在涌动。据中原地产统计，至今年9月中旬，全国住宅用地单宗地块总价超过34.5亿的地块共50宗。这50宗成交的高价地块中，国企或国资大股东企业拿下31宗，占比达62%，而此前这一占比基本在40%左右。

“房地产企业在2018年面临的最大难题是融资，各种融资渠道最近都在收紧，融资价格也在上升。‘国进民退’在房地产领域表现比其他行业更明显，现在很多土地被国资获得，使得市场出现降价可能性变小。”中原地产首席分析师张大伟表示。

亿翰智库一位经理也指出，国资房企因国资背景，一般信用等级相对较高，而民营中小房企限于信用评级较低等原因，融资难度较大。“不仅是获取银行贷款较难，在进行非银渠道融资时，中小民营房企即使能获得资金，成本也相对较高，而国资房企的成本则会低一些。”

“公司在拍地、融资等多方面均感到巨大的压力，并对接下来的业务发展比较迷茫。此前也经历过几次调控，但这次感觉不一样，不知道调控会持续多久，我们能不能熬过去。”上述民营房企投资部经理告诉财联社记者。

而资金获取难度加大的同时，部分城市土地出让环节的门槛，也有不同程度的提高。

“今年土地价格看上去降了，但其实隐性门槛在不断提高，以一线城市为例，拿地不仅要拼资金还要看各种隐性条件。”一家闽系房企投资部人士透露。

他进一步表示，一些城市在出让土地之前，土地主管部门会给开发商进行综合评分。在对房企打分的比例中，销售额是重要指标之一，除销售额、开发资质等，还包括在一线城市做过多少项目、去年投资及竣工项目体量、合作企业情况等。如果涉及到商办或产业园项目，则要看带来多少招商引资企业，可能会给地方带来多少税源。

“很多中小房企跟本跨不过这些大大小小的条件设置，但如果有国企背景或有大型企业背书，情况会好很多。”一家民营房企人士如是说。

部分民企背靠国企找出路

仲量联行一位研究经理认为，在后市不明朗的情况下，民企未必敢继续拿地扩张。但国资房企因顾虑相对较少，同时能拿到相对便宜的资金，敢于在土地市场上出手，因此会获得一些不错的项目。

一家房产机构人士则指出，除了土地市场上的“国进民退”，今年还出现了另一值得关注的现象，即部分民企会想办法背靠国企。

今年8月底，闽系房企禹洲地产（01628.HK）以18.24亿港元的价格，将9.9%股份转给华侨城亚洲（03366.HK），华侨城亚洲由此成为禹洲地产第二大股东。

“没有能力冲击更大规模的一些民营房企，为了弥补自身条件的不足，会通过合作、引国企入股等方式，转变为具有国资背景或国资色彩的企业，以获得更多的资源。”卢文曦表示。

上述亿翰智库经理认为，资金短板成为民营中小房企在拿地、融资时最难跨越的一道坎。“今年一些借款违约或信托逾期未还的案例，大部分为民营房企。”

一家国际房产机构高层表示，国资企业资金渠道更广，市场资金紧张的时候仍能获得银行贷款及其它渠道资金，这让一般民营房企难以企及。而国资企业入股中小房企，有助于拓展这些企业的资金来源。

对此，一位地产分析师向记者指出了其中一种操作方式：作为大股东的国企先从银行获得一笔贷款，再以股东贷款的形式，转给其入股的中小房企。如果国企获得的贷款利率较低，其从银行获得的利率与股东贷款之间，还能形成一定的息差。而国企入股的中小房企不仅获得了资金，成本也会比自己找渠道获取资金的成本低。

即使是大型民营房企，有时也会遇到资金问题。一些小房企可能会背靠中小型国企，而资金需求量大或有更多发展需求的大型民营房企，则会对接大型国企或金融投资机构，例如此前绿城中国（03900.HK）引入央企中交集团，从而渡过难关。