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佛山租房市场供大于求 部分公寓租价不升反降

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禅桂中心城区租价维持1500~3000元/月水平,公寓租价不升反降。

(原标题:供大于求,佛山租房市场价格稳定)

佛山租房市场供大于求 部分公寓租价不升反降
   禅桂城区租赁市场租价一直较为平稳。
佛山租房市场供大于求 部分公寓租价不升反降
   禅桂城区近年来新增了大量单间公寓。

学生开学、毕业生开始找工作,通常每年的6月到9月是租房旺季,但据多家中介公司反映,由于房源多,供大于求,佛山多个禅桂热门片区的租房市场从去年至今一直租价稳定,除个别房型紧俏以外,租客很容易在市场中找到心水的房源,租价维持在单间1500元/月左右,两至三房2000~3000元/月的水平。尤其是单价公寓,一些房源较多的楼盘甚至还出现了租价微跌的现象。

供应各类型房源丰富,

1500~3000元/月是主力

佛山租房市场主要集中在禅城祖庙、城南,南海的桂城东、千灯湖、桂城北以及大沥的黄岐、盐步板块。合富置业多个门店的主管均表示,这些片区的租房市场从年初至今一直表现平平,由于放租房源多,且新增租客不多,市场供大于求,租金从去年至今一直非常稳定。合富大数据显示,上月佛山租房市场平均租金为27.9元/平方米/月,环比微降了0.7%,成交主力基本集中在月租1500~3000元之间的房源,成交占比超过6成。

在禅城城南市场,据合富置业禅城绿茵分行主管林文辉介绍,城南板块新增房源不少,例如金地九龙壁、汇银城市花园、玫瑰园山水居、丽日玫瑰等,“一些业主换了新房后不舍得卖,就拿来出租。”但林文辉表示,由于片区租房需求已基本稳定,新增的租客不多,因此有很多房源可选。据介绍,该片区以两至三房为主,楼梯楼租金约1500~2000元/月,电梯楼租金约1800~3000元/月。

而在桂城板块,合富置业桂城丽雅苑分行主管林春生表示,目前桂城南海大道北一带的租房市场较为活跃,放租的房源较多,但租价与去年基本持平。“有一些人租了几年后就在附近买了新房,使租客相对减少了。”据林春生介绍,该片区租客更青睐电梯一房和两房,但电梯两房房源不多,相对稀缺。租金方面,最实惠的楼梯两房,租金约1500~1800元/月;40多平方米电梯一房租金约1500元/月; 电梯两房租金约2300~2800元/月; 电梯三房约3000~3300元/月。

以往佛山租赁最旺的广佛交界的黄岐、盐步片区,今年也不算活跃。据合富置业南海黄岐宏威分行主管李兆豪介绍,片区放租的房源同比略有增多,但需求没有明显增长,以楼梯两房需求最旺,租金约1500~1800元/月。

现象城区公寓房源增多,租价不升反降

在房源类型上,30㎡~50㎡左右单间供大于求最为明显,记者在安居客、58同城等网站上看到,禅城季华路板块的星星华园国际、九鼎国际、朝安禅桂交界片区的兆阳O立方、东海银湾,城南板块的时代云图、保利天玺,祖庙板块的普君新城等都有大量公寓房源待租,且租价基本都在1500~1700元/月之间。部分房源多的小区,例如位于湖景路的保利天玺,43㎡单间最低只要1150元/月; 位于季华五路的星星华园国际,38㎡放租价最低只要1300元/月;普君地铁站上盖的普君新城房源多,但由于周边人流量大,40㎡左右可以维持到1600~1700元/月的水平;朝安地铁站附近的兆阳O立方做的复式双钥匙公寓,由于分隔后每套层高较低影响舒适度,40㎡的每间租价仅1300元/月左右。

罗先生位于季华路的一间30㎡公寓交房三年多来,出租情况一直磕磕碰碰。“最开始是1500元一个月,签了一年,后来租客的租期就再没有超过一年的,每次总有一两个月的空置期,到今年就变得彻底租不出去了,放了大半年,最近干脆降价到1400元一个月交给酒店公寓管理公司了。”罗先生表示。

桂城市场亦是如此,单间公寓都集中在金融高新区板块。“近年来桂城源源不断有30~50㎡左右的新建商业公寓投入市场,例如万达广场、地铁金融城、新凯广场等等,由于房源多,这类单间的租金一直维持在1500~1800元/月之间。”合富置业桂城丽雅苑分行主管林春生表示。

偏好佛山租客更青睐高性价比两房

私密性好,居住环境更佳,为何单间公寓在禅桂城区却不太受租客青睐?合富研究院高级分析师梁燕明表示,佛山中心城区的租客以普通白领和家庭型租客为主,普通白领为了省钱,更愿意在小区合租,例如两房1800元,平摊下来每人月租仅900元;而家庭型租客就更喜欢有园林的小区房。据合富大数据统计,佛山中心城区一直以两房和三房成交为主,在刚过去的8月,两房户型的成交占比多达40%,而三房户型的成交占比也达到37%。

记者还发现,由于租价多年未变,佛山禅桂城区的房源租价已经逐步被张槎、狮山、丹灶、九江等镇街赶上,例如位于张槎保利香槟花园,40㎡租价可以达到1600元/月;而在罗村时代倾城、长信银湾、雅丽豪庭等新建小区,90㎡左右的三房租价也要2300~2800元/月。佛山经纬研究中心高级主任梁德权认为,镇街板块更多是产业人群为租房主体,一个镇只有一个集中租住商圈,集聚度高令其租金水平较高,而禅桂更多是白领人群,生活资源分布较均衡,使得住房需求也较均衡分布。 

投资有道

中心城区商业公寓 是否还有投资前景?

对居住品质需求的提升是大趋势,虽然目前佛山工薪阶层对单间公寓的接受度还有待培养,但相信有良好管理,装修舒适的高品质公寓会更成为越来越多年轻人的选择。同时长租公寓的加入也为市场增加了更多样化的选择,预计租金目前会维持平稳。

对于目前公寓的升值空间,建议购买者持自住、投资两用的心态。佛山城市在不断发展,人口增加、中心城区越来越繁华,因此从长远看,城区地段优越和配套好的公寓还是有发展空间的。建议年轻单身客户可考虑先买总价较低的公寓作为居住过渡,未来随着交通便利和轨道交通发展,公寓无论是出租还是转卖,前景还是可期的。

——中原地产策略研究中心副总监朱伟德

禅桂中心的住宅租金多年未有大变,跟房源充足、人口常年增长平缓有关,核心地段、地铁上盖、社区环境较好或是周边教育资源较好的物业,租金还是有平稳增长的。但对于公寓来说,因其使用人群较具针对性,除了长租公寓分流外,还遭遇旧小区住宅、自建房、公租房、人才住房以及办公物业等的分流,加上公寓的自有供应庞大,令出租面临压力。尤其是单间公寓,产品的同质化、越来越多公寓项目引进酒店管理公司返租,使得业主自行放租更难。

商业公寓的投资价值因地段差异及居住人口的预期不同有很大差异。广佛交界、城央及新城区核心地段、核心商务区、地铁上盖或交通枢纽物业等,虽然目前房源供过于求,但预期前景还是不错的,而欠缺配套或特殊资源的郊区公寓仍不建议投资。

此外,佛山的公寓物业不限购,对比广州有较明显优势,且价格实惠,如果购买者有自用需求,可以考虑购买面积稍大的公寓物业。

——佛山经纬研究中心高级主任梁德权

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