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对话新城控股王振华:“戈壁滩上”的“骆驼志”

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从1978年改革开放到现在,40年弹指一挥间。40年里,中国房地产企业发展经历了从萌芽阶段到野蛮生长再到逐渐成熟,百舸争流,变化诡谲。

风云变幻的房地产市场,慢进就意味着退后。公开数据显示,2004年首批百强房企中仅19家继续跻身2017年开发百强,81%的公司已经被挤出百强名单,淘汰率达81%。2003年,百强企业市场占有率总计仅14%,截至2017年,这一数据已达到47.7%,强者恒强的趋势愈加明显。

大潮退去,才知道谁在裸泳。从1993年发轫于常州、2008年突破百亿元到2018年成为中国房地产企业前10强的有力竞争者,新城控股集团董事长王振华坦言,新城一直在思考,在不断挑战和实现目标以后又树立新的目标。“新城人前面永远有一座山,要攀登一座又一座高山,跨越一座又一座高山。”

“发展到一定程度、到了一定规模以后,很多企业会遇到瓶颈,很难再往前跋山涉水。我们虽然实现了千亿目标,但还要思考如何把新城推到新的高度,大家要有一个归零的心态,重新出发,实现二次创业。”在集团成立25周年之际,王振华接受了《中国经营报》记者的采访。

“住宅+商业”双轮驱动

淡蓝色衬衣搭配深蓝色裤子,王振华给人的第一印象是低调、谦和、有感染力。

1993年,新城控股成立,王振华和几个伙伴经历了艰苦的创业期。“我们以农村包围城市的方式开发建设,那个时候,公司加起来只有5个人,共100万元资金,我们从一栋楼开始,建了中凉新村共八期项目。”

1998年,新城控股进入常州市区,并在很短的时间里迅速占据了常州市房企的领先地位。随着团队及资金实力的逐步增大,年轻的新城控股得到了快速成长。2001年,新城实现B股上市,成为江苏省最早上市的房地产公司之一。

2009年,新城将管理总部搬迁到上海,并从战略上进行改变,由原来仅在常州地区发展辐射到沪宁线,并走向全国化,实现“1+3”布局战略——以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海和中西部发展。

2012年新城控股上级公司新城发展在香港上市,2015年新城控股在A股上市,成为首家成功实现B转A的民营房企。也正是从这一年开始,新城业绩迅速增长。数据显示,2015年,新城控股累计销售金额为319亿元,2016年达到650亿元。

2017年,新城控股共实现合同销售金额1264.72亿元,同比增长94.39%;销售面积928.28万平方米,同比增长61.44%,成功跻身千亿房企行列。另据最新数据,今年1~6月份,新城控股累计实现合同销售金额约953.11亿元,比上年同期增长94.17%,累计销售面积约774.56万平方米,比上年同期增长118.25%。

王振华提及,新城控股始终坚持“住宅+商业”双轮驱动的战略。“未来我们在住宅开发、商业运营上,会继续不断提升核心竞争力。”8月1日,新城控股集团旗下第80座吾悦广场落子南京雨花台板桥核心区域。自此,吾悦广场正式迈入“80”时代。

据介绍,新城控股现已形成了以商业品牌“吾悦广场”为引擎的商业版图,每一座吾悦广场的设计,都融入了所在地的自然人文、历史传统等特色元素,形成了“千城千面、城城不同”的风格,着力打造“有情怀、不复制、具规模”的吾悦广场,为消费者提供优质的社交和购物体验。“我们提倡吾悦广场在规划建设上,一定是和当地的文化相结合,这样才有生命力。如果没有文化的东西,生命是很短暂的。”

最新数据显示,新城控股集团目前在全国65座城市共布局80座吾悦广场,截至2018年底,吾悦广场开业数量将达41座。2017年吾悦广场租金及管理费收入超过10亿元,今年会翻1倍,达到20亿元的规模,未来几年还会保持快速增长。

在住宅产品端,为满足不同客户群体的多维度需求,新城控股对住宅开发产品持续进行优化和升级,确立了包含新中式、现代、大都会三种建筑风格的典雅住宅,并与原有的“乐居”“圆梦”“尊享”三条产品线交错匹配,形成更丰富、更具广泛适应性的新一代住宅产品体系,更好满足居住需求。

据王振华介绍,除了聚焦房地产,大的新城体系内还涉猎了儿童乐园、电影院线、养老地产等。“像我们的威信广厦模块化建筑基地,装配率可以达到98.5%,也是绿色地产的示范企业,我们未来也会继续在产业链上下游进行延伸。”

“1441”布局战略下沉三四线

2018年,新城控股的销售目标是1800亿元。在王振华看来,公司要实现更大的发展,首先要从战略上进行调整。在布局上,新城控股坚持“1+3”的全国化布局模式,但要把工作做得更细。

“随着一二线城市持续严格调控,我们在战略下沉,适当增加进入三四线城市。”在王振华看来,未来3~5年三四线城市都有比较好的机会。“就新城来说,现在土地储备的比例在一线城市大概10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%,基本上是这样的‘1441’布局,接下来四线城市的占比还可以适当提高。”

王振华解释称,三四线城市市场的快速发展主要由三方面的因素造成:农民进城;棚改推动;改善性需求的释放。他同时表示,就三四线城市而言,棚改的推动作用不是主要的,最主要的推动力在于城市化进程、农民进城和改善型需求的不断增加。

“新城主要的布局还是集中在长三角、珠三角等经济发达地区的三四线城市,市场改善型需求很大;中西部地区的布局,主要是在都市圈及其周边。基于对当地市场的判断,城市化进程正处于快速增长期,农民进城、返乡置业、人才引进等需求市场很大,市场缺口大的城市就是新城重点布局的方向。”他说道。

在下沉的过程中,要通过组织构架的相应变革,来做细、做深、做透。据王振华透露,公司由原来城市公司管项目转变为现在区域公司管城市、城市公司管项目,形成总部——区域——城市公司——项目的四级构架,原先总部掌握的业务管控权限向区域公司转移,让听得到炮火的人指挥战斗。四级构架之后,如何避免随之而来的流程审核变长?王振华直言,这需要在管理方面下功夫,加速流程审批的速度,提升效率。

同时,规模化发展离不开对融资渠道的拓展。王振华解释称,今年的金融监管政策要求把表外融资放到表内,加强监管,所以出现了资金紧张情况。快速销售、提倡高周转、实现资金的快速到位是新城确保现金流安全的第一步。其次,新城借助境内外双融资平台,通过发行美元债、公司债、ABS、ABN等多种方式实现融资。2017年,新城控股平均融资成本为5.32%。据了解,今年上半年,新城控股已发行总额度13亿美元的美元债,6月份,总额47亿元的私募债发行也已获交易所审批通过。

奋斗者文化就是创业文化

25年来,随着新城的不断成长,王振华也对企业家精神有了更深的了解。在他看来,爱党爱国、持续创业、开拓进取、创新发展、责任担当、服务社会是企业家应该具有的职业精神和素养。

王振华表示,企业经营和社会责任是统一且密不可分的。“把企业做好以后可以增加就业、多纳税,为社会贡献主要是三个方面:多养人,即多吸纳人就业;多交税;多做慈善。”

事实上,如何把企业和公益密切联系在一起,在办好企业的同时把公益事业提到比较高的位置也是王振华一直在思考的事情。截至目前,新城对中国教育、扶贫、救灾、拥军、体育等社会公益事业的捐助,累计已经超过2亿元。

站在“千亿元年”的节点上,王振华提出,要以归零心态,实现二次创业。“站在新的起点,我们提出‘二次创业’,倡导奋斗者文化,是希望全体新城人能够以归零心态,再次出发,永葆创业激情,从这座山再跨越另一座更高的山峰。”

新城控股广州公司成立于2016年9月,从广州出发,深入参与每一座城市的建设运营,用每一个匠心之作,焕新城市幸福! 2018年6月14日,新城广州公司升级为新城控股区域公司,下设9大城市公司,从花城广州出发到历史名都佛山、如画山城肇庆、客家侨都惠州、百岛之市珠海再到山水之城清远、侨胞之都江门、水果之乡茂名、海滨城市湛江等,业务版图覆盖广东省大部分区域,短短不到2年时间已实现9盘联动,未来新城控股广州区域公司将势如破竹,剑指华南。

2018年7月26日,新城控股以2.3亿元摘得江门恩平市JCR2018-61(恩平10)号地块,该地块为恩平市锦江大道边(金坑金屏山)的商住用地,此次摘牌也是新城控股首次落子江门。

新城控股广州区域公司,将高歌猛进,把人、建筑、城市这三者的理想状态带给更多的珠三角城市。“幸福理念”的初心从未改变,新城控股将以一个个匠心缔造的作品,让所到之处感受新城幸福。

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