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楼市新周期:追求“量”的增长转为“质”?

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专家认为,明年中国经济短期没有下行风险,最多可能会引起点振动;房地产行业同样不会出现较大幅度的滑坡、下跌,而是会有一个新的“质”的增长空间。

楼市新周期:追求“量”的增长转为“质”?

自1998年启动房改以来,中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。2017年,房地产行业仍然在高位运行。

房地产行业高速发展在数据上体现得尤为明显。21世纪经济报道记者做了一组数据对比。数据显示,房地产行业开发投资,从1998年的3600亿增长至接近10万亿,增长了27倍;商品房销售额从1998年的2100亿增长至10万亿,增长了约48倍。

另外一组数据也显示了房地产行业的重要性。11月13日,中国人民银行公布的数据显示,2017年10月新增人民币贷款6632亿元,同比多增119亿元,但环比上月下降47.8%,低于市场7800亿左右的预期。其中,住户部门中长期贷款增加3710亿元,在时隔9个月后,按揭贷款再次成为新增贷款的主力。

高速发展同时也带来了不少问题。过去20年间,涉及房地产行业的调控政策频出,行业争议不断。房地产在为中国经济带来积极影响的同时,也暴露出发展不充分、不平衡的问题。那么,作为我国经济重要支柱,房地产未来将如何发展?

信贷环境收紧影响

全联房地产商会创会会长聂梅生在多个场合表示,房地产行业经过多轮周期发展之后表现出的明显规律是,M2与房地产呈现正相关关系。

聂梅生的观点是,房地产是和金融密切相关的行业。从广义货币M2角度看,2007年到2017年这十年间增加了四倍,共计增加约120万亿。而这十年中,房地产投资每年平均差不多10万亿,十年是投资100万亿,与M2增加的120万亿形成联动。在聂梅生看来, M2在房地产行业形成了巨大钢筋水泥储备器,大量的货币沉积在房地产这里。也就是说,房地产消化了大量的M2。因为,房价才会上涨。

聂梅生的这一观点几乎是行业共识。

以2016年为例。2016年货币环境前松后紧,整体表现宽松,M2余额超155万亿,但增速低于全年目标。2016年前三季度货币环境较为宽松,“930新政”之后,政策严控银行、保险、信托、基金等金融机构资金投向,流动性趋势性收紧。从货币供应量来看,2016年M2余额高达155.01万亿元,并且央行全年净投放现金5087亿元,较2015年大幅提升72%。从货币供应增速来看,2016年M2同比增长11.3%。

在这一年,房企融资环境也前所未有向好。中国指数研究院显示,企业融资环境向好,全年融资规模得到大幅提升。2016年央行五年以上长期贷款利率仍保持在4.9%的历史低点,企业资金压力得到有效释放。除此之外,房企利用资本市场进行融资的规模也大幅增长,据不完全统计,2016年房企债券融资达9039亿元,同比增长77%,平均利率为5.07%,低于2015年1.2个百分点。

这一年,房地产整体表现也前所未有向好,房价发生大幅上涨局面。最终引发了本轮史上最为严厉的调控。

不过,M2以及信贷数据在2017年发生了变化。中国人民银行公开的数据显示,2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速创新低。另外,住户部门贷款增加4501亿元,其中,短期贷款增加791亿元,中长期贷款增加3710亿元。

有下行趋势但仍然高位

从房地产各项指标数据看,房地产行业表现出明显的下行趋势,但不可否认,仍然在高位运行。

浙商证券孙付表示,10月新增居民户短期贷款791亿元,环比少增 1746 亿元。主因10月银监会下达通知,根据国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神,对个人消费贷流入房地产市场进行严格排查,全国各省市银监局已陆续出台多项监管政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:从信贷数据看,房贷数据2017年涨幅明显放缓,从前10个月的信贷数据看,房贷占比相比2016年下半年明显减少。特别是一线城市,房贷2017年2季度开始明显萎缩,这也是5月后,部分城市房价涨幅放缓、市场平稳的最主要原因。

张大伟注意到,10月单月,住户部门长期贷款新增3710亿,相比9月单月的4800亿减少了超过千亿,这也是最近2年来,第一次单月住户长期贷款增加低于4000亿。

不过,张大伟也注意到,整体看前10月的居民户中长期贷款相比2016年同期依然有轻微上涨。目前房地产市场相比2016年同期成交总金额上涨,信贷分化持续。

另外,从国家统计局公布的数据看,房地产各项指标也表现出明显的下行趋势,但仍在高位运行。

数据显示,2017年1-10月,全国商品房销售面积为130254万平方米,增幅较1-9月收窄2.1个百分点;销售额为102990亿元,较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月,全国房地产开发投资额为90544亿元,增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米,增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米,增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米,增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

在著名经济学家姚景源看来,明年中国经济短期没有下行风险,最多可能会引起点振动。他认为,“中国经济现在到了由数量到质量的阶段,没必要强化增长速度。中国的经济增长速度不能过快,但是也不能过低,还是要保持一个合理的增长速度。显然这个合理的增长速度得靠三驾马车,出口明年是一个好情况;消费是基本稳定的,不会出现大起大落;投资是关键作用。姚景源认为,整个经济现在呈现着稳中有进和稳中向好的基本局面。另外,整个世界经济向好的局面,这为中国经济的发展创造了一个良好的环境和条件。”

与经济走势判断类同,对于房地产市场走势的看法,姚景源认为,房地产将从追求量的增长走向追求质的增长。他认为,“房子是用来住的,不是用来炒的”,这一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就,但确实也存在问题。我们现在要追求美好生活,美好生活必然要包括人们的居住,美好生活离不开居住,而是给房地产领域带来一个更新的契机。现在房地产大体上还处在一个数量阶段,比如说住宅的状况,基本还是住多少平米,是个数量的状况,我们还没有上升到质的状况,比如说宜居、建材、设计等等。“房子是用来住的,不是炒的”,这不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌,而是提出一个新的增长空间。

来源:21世纪经济报道

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