房地产下半场：地产商美好生活的投资逻辑

过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

自1998年启动房改以来，中国房地产市场经历了长达20年的高速发展。在1999年-2014年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展。根据国家统计局数据统计显示，1-10月份，商品房销售面积已经高达130254万平方米，同比增长8.2%。商品房销售额高达102990亿元，增长12.6%。

11月15日，北京师范大学金融研究中心教授钟伟发表题为《新时代的中国房地产向何处去？》的文章。钟伟表示，在过去20年，涉及房地产行业的调控政策不少，争议也不少。房地产在带来积极影响的同时，也暴露出其发展不充分、不平衡的问题，带来了部分一线、准一线城市房价高企的压力，甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

那么，在转型之痛之下，房地产行业究竟是“明日黄花”还是“另有出路”？开发商的机遇又在哪里？

孙宏斌：房子不再抢手、好卖

持续一年以来的调控仍未结束。11月开始，包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控，全国多城市继续落地租赁政策与限售政策。调控力度向三四线继续深入。

调控频次与花样也超过以往任何一轮调控周期。中原地产数据统计显示，1-10月，全国发布各类房地产调控政策已经超过210次。出台的政策整体表现多样化一城多策，与往年相比，鼓励租赁与限售成最大的特征。此外，调控内容还涉及到限购、限贷、限价、限售、限商等等各个方面。

融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌就注意到，“最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化，有些房子不像上半年那么抢手、好卖。过去都是一小时卖完了，现在可能只卖了70%、80%，市场已经在发生变化。这是什么逻辑呢？非常简单，就是很多城市在过去两年间已经涨了很多。再涨，不会。政府限价也会极大地影响购买预期，买房子就是购买预期。如果老百姓(59.200, -2.88, -4.64%)认为一年房价不会涨肯定不买，认为两年都不涨肯定更不会买，不着急。当然每个城市不一样，现在中央都是按照去年10月份的价格在控制，有的城市可能去年10月份之前已经涨挺多，控制起来比较容易，有的城市可能去年10月份之前没涨，可能还会补涨，但也是按着（限价）。”

国家统计局最新数据也显示房地产行业下行趋势。需求方面，商品房销售面积、销售额同比增幅持续回落。供应方面，商品房投资增速小幅收窄，房屋新开工连续4个月同比下降。资金来源方面，到位资金同比增幅持续收窄，自筹资金同比结束连续8个月负增长，首次转正。

数据显示，2017年1-10月，全国商品房销售面积为130254万平方米，增幅较1-9月收窄2.1个百分点；销售额为102990亿元，较1-9月收窄2个百分点。2017年1-10月，全国房地产开发投资额为90544亿元，增速较1-9月收窄0.3个百分点。全国房屋新开工面积为145127万平方米，增幅较1-9月收窄1.2个百分点。全国房屋施工面积达752334万平方米，增速较1-9月收窄0.2个百分点。全国房屋竣工面积为65612万平方米，增幅较1-9月收窄0.4个百分点。

地产商美好生活的投资逻辑

严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时，也对行业走向产生巨大影响。对于本轮调控，孙宏斌曾表示，“本轮调控力度之大，对行业影响之深超乎行业想象。”

孙宏斌于11月15日表示，这些年，他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨，但是往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。”

中国指数研究院近期总结称，展望未来，十九大再次强调“房住不炒”主基调，短期内调控政策不会放松，投资需求的减弱促使住房回归居住属性，商品房销售面积明显回落；一二线城市成交量持续处于低位，三四线城市后劲不足，累计同比逐月回落，对全国房地产市场拉动作用减弱。长期来看，长效机制加快建设，租赁政策先后落地，市场将逐步回归理性，预计未来市场量价将保持稳定。

钟伟认为，房子是用来住的，不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性，但并没有否定住房的商品属性，回顾1945年以来的美国，道琼斯指数、黄金以及房价的年均复合收益率分别约为7%、5%以及3.1%，除了少部分大城市之外，从长周期看，美国房价的涨幅只是略高于长期通胀而已。在中国，炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致。这样的定调，决定了“房价暴涨论”、“炒房潮”难以卷土重来。

著名经济学家姚景源也认为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，一方面说明房地产有近二十年的辉煌成就，但确实也存在问题。姚认为“房子是用来住的，不是炒的”，不会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡、下跌，而是提出了一个新的增长空间。新的增长空间是什么？姚景源赞同孙宏斌投资美好生活的逻辑。“我们现在要追求美好生活，美好生活必然要包括人们的居住。”

房地产的下半场在哪儿？孙宏斌认为，五年以后、十年以后，等到这个行业就剩20家、50家、100家的时候，基本上就是下半场了。下半场到来之前就是“三招”：周转要快、产品要好、合并别人的市场份额。那么，房地产下半场干什么呢？就是投资消费升级、投资美好生活。融创投资乐视和万达，也在于此。

美好生活是什么？消费升级是什么？第一，就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育等等；第二是教育、健康、养老，这两个不一样，教育、健康、养老，你没钱的时候也需要，但是现在市场需要的是更好的教育、更好的健康、更好的养老；第三就是智慧社区、智能家居，人们有了房子，就会想怎么更安全一点，更舒服一点。

浙江新湖集团股份有限公司董事长林俊波认为，房地产行业集中度进一步提高之后，可能只剩下大的在里面玩，小的不可能再进来，新的大佬也很难再进去，进来也得玩大的项目才可能拿到地。建设美好生活也罢，医疗也好，健康也好，旅游也罢，酒店也罢，甚至产业也罢，都是做配套，实际上接下来是个配套的时代，只有这样才能有机会在这里面继续玩。