134家房企存货逾4.2万亿元 9大房企存货总计2.3万亿元

负债逾6万亿元，货币资金9000亿元的A股房企板块，存货攀升至4.2万亿元。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2017年9月底，按照申银万国行业分类，剔除数据不全的上市房企，134家上市房企存货总计超过4.2万亿元，同比增长20%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，近年来房企新增项目土地成本较高，货值增加。同时，今年多数城市限价调控，房企拿不到理想预售价减缓了新盘销售速度。此外，“京沪”对商业立项项目的限制性政策，导致商住市场进入冰冻期，部分房企此类存货较多，成为大量滞销品。

存货攀升6900亿元

值得关注的是，以万科为首的A股9大房企存货总计为2.3万亿元，占比接近55%。

对此，严跃进认为，房地产行业集中度进一步提升，剑指3000亿元以上销售目标的房企阵营壮大。更重要的是，在增量市场销售规模增速减缓趋势下，调控从严带来的市场降温效应也将持续，预计接下来行业将进入调整期，房企存货转化为现金难度增加。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，截至2017年9月底，134家上市房企存货总计4.2万亿元，与去年同期相比增加了6900亿元，同比增长幅度为20%。

其中，存货门槛在3000亿元以上的有3家，合计存货占比为34%；存货1000亿元-3000亿元的房企有6家；500亿元—1000亿元的有11家；300亿元-500亿元的有10家；100亿元-300亿元的有29家。

据记者统计，截至2017年9月底，万科存货为5505.73亿元，同比上涨23%；绿地控股存货为4852.38亿元，同比上升13%；保利地产存货3924.69亿元，同比上升32%。

对此，有业内人士表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过，严跃进认为，从占比来看，住房库存规模是其中较大的一项。

事实上，房地产项目开发周期较长，库存增加有其合理性，一般房企会储备满足未来3年发展需求的土地量，这是房地产行业的本身属性。但近年来，房企拿地成本越来越高，存货的货值增加，加上市场波动、布局不合理，调控政策和企业本身的扩张欲望等因素，房企存货一直处于攀升状态。不过，若消化得当，存货较多可提升房企业绩，反之，若开发商不能加快项目周转速度，在负债高企的压力下，陷入困境则是大概率事件。

目前来看，鉴于过去两年楼市销售的火爆，今年房企将迎来历史上销售业绩最高的一年。但《证券日报》记者注意到，仍有不少企业存货周转次数减少，存货周转天数变长，可见其运营能力和存货管理水平变弱，项目适销不对路，进而导致现金回流较慢，资金链承压，对企业快速扩张造成阻力。另外，还有些企业虽存货增长幅度较慢，甚至出现存货大幅降低的现象，这并不意味这些房企运营健康。

库存管理压力加大

值得关注的是，《证券日报》记者观察到，与去年同期相比，据Wind资讯数据显示，在A股9大存货超过1000亿元的房企中，有些房企存货低，存货转天数却很高。

以首开股份为例，截至2017年9月底，据Wind资讯显示，首开股份存货约达1352亿元，存货周转天数为3187天，而存货为1445亿元的招商蛇口，存货周转天数则为1796天。由此可见，不同企业的周转速度不同，产品业态、资金沉淀规模和运营能力均存在差异。

事实上，今年以来，多城限价，不少房企的高端项目因限价政策，难以高价拿到预售许可证，低价则牺牲利润，开发商不认可。僵局之下，项目销售周期拉长，推高资金成本，减缓资产周转速度。

鉴于此，在负债规模过高的压力下，项目周转速度几乎决定着企业生死。有多位房企高管向《证券日报》记者透露，库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环，若该能力较弱，存货周转速度慢，流动性差，影响企业的短期偿债能力，更影响企业扩张速度，虽然现在已经不是销售规模论英雄的时代，但销售规模排位靠前，运营能力较强的房企才能拿到低成本的融资，才能为企业运营输血。

事实上，2018年来临之后，还债高峰期也将到来，届时融资渠道若继续收紧，项目周转速度仍在下降，几乎相当于掐住了企业发展的咽喉。

对此，严跃进也认为，这一轮调控政策如此严厉之下，多个城市成交量都在下滑，包括商住类项目限购之后，房企的销售压力进一步增加，随之而来的去库存能力也将变弱，资金链有一定压力。