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134家房企存货逾4.2万亿元 9大房企存货总计2.3万亿元

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负债逾6万亿元,货币资金9000亿元的A股房企板块,存货攀升至4.2万亿元。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,截至2017年9月底,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,134家上市房企存货总计超过4.2万亿元,同比增长20%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,近年来房企新增项目土地成本较高,货值增加。同时,今年多数城市限价调控,房企拿不到理想预售价减缓了新盘销售速度。此外,“京沪”对商业立项项目的限制性政策,导致商住市场进入冰冻期,部分房企此类存货较多,成为大量滞销品。

存货攀升6900亿元

值得关注的是,以万科为首的A股9大房企存货总计为2.3万亿元,占比接近55%。

对此,严跃进认为,房地产行业集中度进一步提升,剑指3000亿元以上销售目标的房企阵营壮大。更重要的是,在增量市场销售规模增速减缓趋势下,调控从严带来的市场降温效应也将持续,预计接下来行业将进入调整期,房企存货转化为现金难度增加。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,截至2017年9月底,134家上市房企存货总计4.2万亿元,与去年同期相比增加了6900亿元,同比增长幅度为20%。

其中,存货门槛在3000亿元以上的有3家,合计存货占比为34%;存货1000亿元-3000亿元的房企有6家;500亿元—1000亿元的有11家;300亿元-500亿元的有10家;100亿元-300亿元的有29家。

据记者统计,截至2017年9月底,万科存货为5505.73亿元,同比上涨23%;绿地控股存货为4852.38亿元,同比上升13%;保利地产存货3924.69亿元,同比上升32%。

对此,有业内人士表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。

事实上,房地产项目开发周期较长,库存增加有其合理性,一般房企会储备满足未来3年发展需求的土地量,这是房地产行业的本身属性。但近年来,房企拿地成本越来越高,存货的货值增加,加上市场波动、布局不合理,调控政策和企业本身的扩张欲望等因素,房企存货一直处于攀升状态。不过,若消化得当,存货较多可提升房企业绩,反之,若开发商不能加快项目周转速度,在负债高企的压力下,陷入困境则是大概率事件。

目前来看,鉴于过去两年楼市销售的火爆,今年房企将迎来历史上销售业绩最高的一年。但《证券日报》记者注意到,仍有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致现金回流较慢,资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。另外,还有些企业虽存货增长幅度较慢,甚至出现存货大幅降低的现象,这并不意味这些房企运营健康。

库存管理压力加大

值得关注的是,《证券日报》记者观察到,与去年同期相比,据Wind资讯数据显示,在A股9大存货超过1000亿元的房企中,有些房企存货低,存货转天数却很高。

以首开股份为例,截至2017年9月底,据Wind资讯显示,首开股份存货约达1352亿元,存货周转天数为3187天,而存货为1445亿元的招商蛇口,存货周转天数则为1796天。由此可见,不同企业的周转速度不同,产品业态、资金沉淀规模和运营能力均存在差异。

事实上,今年以来,多城限价,不少房企的高端项目因限价政策,难以高价拿到预售许可证,低价则牺牲利润,开发商不认可。僵局之下,项目销售周期拉长,推高资金成本,减缓资产周转速度。

鉴于此,在负债规模过高的压力下,项目周转速度几乎决定着企业生死。有多位房企高管向《证券日报》记者透露,库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环,若该能力较弱,存货周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力,更影响企业扩张速度,虽然现在已经不是销售规模论英雄的时代,但销售规模排位靠前,运营能力较强的房企才能拿到低成本的融资,才能为企业运营输血。

事实上,2018年来临之后,还债高峰期也将到来,届时融资渠道若继续收紧,项目周转速度仍在下降,几乎相当于掐住了企业发展的咽喉。

对此,严跃进也认为,这一轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,房企的销售压力进一步增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。

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