佛山旧楼加装电梯新规拟出台:高楼层或多出钱

严重遮挡的界定。

旧楼加装电梯一直是市民热议的话题，记者昨日获悉，佛山市国土资源和城乡规划局日前公布了《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》（以下简称《管理办法》）以及《佛山市既有住宅加装电梯技术规程》（以下简称《规程》），公开征询公众意见。

针对市民最关心的加装电梯的申报条件，《管理办法》明确加装电梯须征得业主同意。此外，在高低楼层加装电梯的出资比例上，根据《管理办法》，业主可以约定高楼层适当提高出资比例，低楼层可以获得适当补偿。

正投影净距小于6米算严重遮挡

《规程》明确了严重遮挡的量化标准、必要面积要求、景观美化要求、消防要求及应急处置等技术标准。对于严重遮挡的界定，《规程》指出，增设电梯方案的梯井（或连廊）与交通本单元内住宅或相邻住宅主要使用房间（卧室或起居室）窗户的正投影净距小于6米，可视为严重遮挡。而必要面积要求上，新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准，不得以增设电梯为名增加非交通必要的使用面积。

条件：申报前须征得业主同意

近年来，佛山旧住宅楼加装电梯的呼声越来越高，为了解决这一难题，佛山早在2015年就出台了《佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），但《暂行办法》今年2月已经到期，新规的出台将备受关注。

《管理办法》所称的既有住宅，是指已建成投入使用、具有合法权属且未设电梯的四层以上（含四层，不含地下室）单元式住宅。对于建成的居住小区，应由业主委员会或由其委托物业管理公司牵头就加装电梯提出相对合理、稳定的小区增设电梯的整体设计方案，对小区拟加装电梯位置和电梯形式、材质等通过小区业主表决后，形成小区业主规约。

这些旧楼要加装电梯，按照《管理办法》规定，须征得业主同意。一是征求共用宗土地业主意见。既有住宅增设电梯方案占用共有宗土地的，既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应经拟增设电梯所在共用宗土地使用权范围内总人数2/3以上业主同意。 二是征求梯间业主意见（梯间是指共同使用同一楼梯的住宅楼宇）。申请人应征求本梯间全部业主的意见，并取得梯间专有部分占建筑物总面积 2/3 以上业主且占总人数 2/3 以上业主的同意意见。此外，既有住宅增设电梯项目占用的土地已有明确的使用权属单位，申请人应取得该权属单位的书面同意意见。

资金：低楼层可获得适当补偿

《管理办法》提出，申请加装电梯的业主应以书面协议形式达成相关事项的解决方案，包括确定电梯使用管理人；增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；电梯维护保养方式及其保养、维修、改造费用分担方案；与不同意增设电梯的业主进行协商，以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案；法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。

在佛山旧楼加装电梯的实践中，住户资金协商产生分歧往往是一大“拦路虎”。《管理办法》提出，旧楼加装电梯所需要的资金，可以按照4种方式筹集，包括根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商约定；属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；或者社会投资等其他合法资金来源。

值得注意的是，《管理办法》提出，相关业主可以本着权责一致友好协商的原则自行确定出资比例，业主可以约定高楼层适当提高出资比例，低楼层可以获得适当补偿，但补偿金额不宜超过加装电梯总工程费用除以本梯（栋）总户数的数值。

协商：收到反对意见可召开协调会

根据《管理办法》，申请人提交申请资料后，区规划行政主管部门按照本办法规定组织批前公示，公示期不少于10个自然日。公示内容包括拟增设电梯所在共用宗土地使用权范围内总人数2/3 以上业主同意增设电梯的证明文件；既有住宅增设电梯申请人征求本梯间全部业主的意见，并取得梯间专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主的同意增设电梯的证明文件以及增设电梯建筑设计方案。

进一步完善了协商机制。在规划部门组织的批前公示期间，收到业主提出反对意见的，可由区规划行政主管部门召集联合审批部门一同召开协调会并结合协调会情况提出处理意见；必要情况下区规划行政主管部门可以申请召开听证会等形式听取意见。协调后本梯位少数业主（不到三分之一）或小区内部分业主（不到三分之一）仍有异议无法达成一致意见的，应依法作出审批决定。有异议的业主可依法通过法律途径主张权利。双方最终均应服从司法裁定并承担相关的经济责任。

维护：设立电梯使用专项维修基金

记者对比《暂行办法》发现，为加强电梯安全管理，《管理办法》对电梯安全监管与后期维护进行了细化。《管理办法》要求增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理人。电梯使用管理人应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务，依照《中华人民共和国特种设备安全法》和《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。

此外，《管理办法》第二十二条明确规定，电梯使用管理人应当在电梯投入使用前到区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记。

电梯使用管理人应当委托有相应资质的电梯维修保养单位，按照安全技术规范要求对电梯进行日常维护保养，对维保过程进行监督，对维保记录签名确认，并保留四年以上的维保记录备查。此外，电梯使用管理人应当设立电梯使用专项维修基金用于日常维护。

来源：广州日报 全媒体记者冯嘉敏