一二线城市房贷利率上浮 继续上行空间究竟在哪里

自北京多家银行上调了首套房贷款利率开始，目前已有超过10个城市的银行快速跟进，平均较基准利率上浮5%~10%。业内分析称，房贷利率可能继续上浮，但过分上浮的可能性不大。

9月以来，以上调房贷利率为手段的房地产调控措施由一线城市向部分二线城市蔓延。本轮房贷利率政策的调整也已经不限于二套房，多地首套房房贷利率平均上浮了5%-10%。此前多家银行曾表示：“个人住房贷款以刚需为主，首套房按揭贷款为发放重点。”但到现在，房贷已经全面收缩。

今年年初，购买首套房仍可享受8.5折或者9折房贷利率优惠，现在却只能申请到1.1倍或者1.05倍利率，房贷利率浮动对刚需购房者影响几何呢？

《投资者报》记者以深圳地区普遍上浮10%计算，如果贷款200万元，30年本息等额还款，较年初9折的贷款利率，购房者需要多支付43万元，每月按揭也从10027元变成11218元，每月多还近1200元月供。

一二线城市房贷利率全面上调

今年以来，首套房利率“水涨船高”：年初全国超过八成银行首套房利率有折扣，随后利率慢慢上行，到7月已基本上执行4.90%的基准利率。“融360”发布的数据显示，8月全国首套房平均利率已达到5.12%。全国533家银行中，有154家在8月里对首套房利率进行了再度上调，占比29%。9月以来，执行首套房利率上浮的银行增加到252家。

其中一线城市的银行首当其冲，北京更是率先开启了这波上浮首套房利率的序幕。据消息人士透露，北京多家银行相继下达关于房屋按揭贷款工作的内部文件，文件要求首套房贷款利率执行最低基准上浮5%的利率，即基准利率4.90%的1.05倍，达到5.145%。

文件下达后，银行开始明确执行政策规定，截至9月19日的融360监测数据显示：在监测的30家银行（分支行）中，兴业银行(17.290, -0.05, -0.29%)等9家银行首套执行基准利率；工商银行(6.000, -0.05, -0.83%)等8家执行首套上浮5%；杭州银行(13.930, -0.07, -0.50%)等10家执行首套上浮10%及以上利率；另有平安银行(11.110, 0.23, 2.11%)等3家暂停受理当地房贷业务。至此，北京已无银行提供优惠利率。

同样没有房贷利率优惠的还有深圳。截至9月21日，深圳提供房贷业务的25家银行均对首套房上浮了5%~10%的利率。

《投资者报》记者了解到，一线城市首套房利率上浮5%~10%已经成为主流，还有个别上浮15%~20%的，甚至北京某银行最高上浮了30%。即便如此，多家银行表示“额度紧张，最快要一个月才能放款”。

值得注意的是，当前多个二线城市首套房额度同样吃紧。截至9月26日，天津银行首套房平均利率为5.23%，相当于基准利率的1.067倍；长沙首套房平均利率为5.17%，相当于基准利率的1.056倍。厦门、珠海、西安以及重庆等地银行也陆续上浮了房贷利率。

调控政策与银行额度的双管齐下

从9月22日晚间开始，重庆、南昌、西安、南宁、贵阳、长沙、石家庄、武汉、无锡9个城市接连出台楼市新政。据统计，今年3月份以来，全国已有40余个城市出台限售政策。商业银行信贷闻风而动，收紧房贷成为此轮利率上行的原因之一。

房贷利率作为楼市调控的普遍手段，获得监管层的支持。央行9月19日曾表示，北京地区的房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。

在楼市调控政策不断出台的背景下，银行房贷信贷规模增量明显下滑。今年上半年，上市银行房贷账面余额较年初平均增长13.6%，而2015年、2016年同比增幅则分别为35%、21%。

此外，《投资者报》记者走访深圳地区多家银行营业网点了解到，信贷额度紧张也是促成房贷利率上涨的重要原因之一。

“今年额度已经用的差不多了，下半年额度较少。”某银行信贷部门工作人员表示，目前监管层对信贷用途监管很严格，此前可能还会用其他消费贷做房贷，现在已经不能这么做了，不符合审慎经营的要求，银行也不愿意冒险。

中金公司研报称，有的银行已经将全年七到八成的信贷额度用光了，下半年捉襟见肘。

利率过分上浮可能性不大

对于下半年房贷政策的走向，多家银行并未给予明确的回复。华南某银行向《投资者报》记者表示，住房按揭贷款定价严格按照监管和同业协会的相关要求落实，与此同时会紧跟市场发展变化和银行资金成本等综合考量。

不过，有专家认为，房贷趋严的基调不会发生变化。“融360”房贷分析师李唯一表示，未来或许仍会有其他地区跟进利率上浮。但从上浮幅度来看，总体会维持在上浮5%~10%的范围，过分上浮对银行实际意义并不大。

平安证券研报数据显示，截至2017年6月末，中国商业银行业涉房贷款总规模高达43.3万亿元，占各项贷款余额比例高达37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款为1.8万亿元，以房地产作为抵押物的其他贷款为13.6万亿元。

从房贷结构看，五大行个人住房贷款占比较高，重点在个人住房贷款，余额超过总贷款的25%，开发贷占比较低；股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大，招商、兴业个人住房贷款占比较高，房贷结构类似四大行；浙商、平安个人住房贷款占比则较低；城商行、农商行等一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。

从这一数据来看，涉房贷款规模在银行信贷的比重接近四成，处于举足轻重的地位。随着调控升级与利率攀升，个人住房贷款增速已有明显放缓，利率过分上浮必然会对加剧银行房贷规模的下滑程度，对银行盈利产生影响。