新存量时代 房企继续卖房还是掘金存量市场？

自2017年下半年以来，广州、成都、北京等多地陆续出台租赁住房市场新政，全国各地调控频频加码，土拍限制史上最严，新房销售“绳子”收紧，市场观念正被重构。基于这种情况，是继续卖房子还是掘金存量市场？这是一道摆在开发商面前的选择题。

9月26日下午，由每日经济新闻主办的“第七届中国价值地产年会”在上海隆重举行，聚焦“新存量时代”之下的行业变化及市场机遇。

在会上，新城控股高级副总裁欧阳捷，龙湖冠寓公司总经理王俊英，蓝润地产集团总裁杨晓初，泰禾集团副总裁沈力男，华丽家族董事副总裁、董秘金泽清，高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓等嘉宾，就房企在新存量时代是继续卖房还是掘金空间价值，提出了专业且精彩的观点。

较多房企做增量又做存量“增量和存量两者并不矛盾，对于有进取心的房地产企业而言，规模还是现在必须追求的道路。”这是沈力男的观点。沈力男的理由是，房地产市场还是一个很好的市场。“去年在去库存的大背景下，中国实现了海量的房地产数据，新房有12万亿元的市场。今年即使是在调控的基调之下，表现依然还是会比较出色。这么大的蛋糕不干了，实在太不明智了。”

杨晓初也持相似观点，他表示，“开发商的目的就是买地卖房。房地产商都需要卖房，存量是没有办法。”

上述观点可以从多数房企的选择中得到印证：虽然“掘金存量”多次被提起，但大部分房企依旧奔跑在规模化的路上。 今年前8个月，碧桂园、万科集团及恒大集团均实现了超过3000亿元的销售额；此外，包括融创中国、中海地产、龙湖地产、金地集团等在内的房企，也已经完成了超千亿的销售额。

沈力男也坦言，经过二三十年的城市化发展，开发商的确要面对很多的存量。“现在我们有条件去研究它、琢磨它、改造它、提升它，两者都有市场空间，也都会表现得不错。”

很多开发商的选择的确是，既做增量又做存量。以龙湖地产为例，今年前8个月，集团累计实现合同销售金额1150.9亿元；而在掘金存量市场方面，龙湖目前的长租公寓品牌冠寓也已经初具规模。

据龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石曾表示，冠寓的目标是力争用3年时间，跻身中国长租公寓市场前列，未来也将聚焦北京、上海、广州等12个一线及二线领先城市。龙湖冠寓总经理王俊英透露，龙湖的“小目标”是10万间。

汪蓓分析认为，开发商在存量地产方面具有优势和专业，因此能够针对城市更新的项目取得一些现有的存量资产进行改造、增值及经营。“虽然它可能不会像住宅房产一样快周转，但这种方式是现在很多开发商投入存量市场的方式及策略。这确实是一个新存量时代。”

做轻、重资产并无标准答案

伴随存量及增量开发的另一个命题是，轻资产和重资产的权衡。

对于开发商而言，应该“轻身上阵”或是“负重前行”？“轻和重的问题，我觉得是相辅相成的。没有重就没有轻。两者最终肯定是达到平衡的关系。”沈力男如是认为。

沈力男分析指出，对于企业而言，有重资产意味着抗击打能力、抗风险能力更强。“重资产很重要、很安全。没有重一点的东西是撬不动这个市场的。”

以商业地产的两大巨头恒隆地产和凯德置地为例，恒隆地产以重资产模式发展为主，其主要通过商业物业升值提升商业物业的价值；凯德则是通过资产证券化实现轻资产运营，享受持有优质商业物业的升值。两者均在业界有着相当的口碑。

在房企频繁涉足的长租公寓领域，轻重资产之辩则更为激烈。

但在王俊英看来，做轻资产或重资产并没有标准答案。他以美国和日本的模式为例分析认为，美国多数的机构选择了重资产，日本大东建托是做轻资产，这种模式发展也非常好。“适合自己的和有能力的是最好的，至于别人眼里是否适合你，那是别人眼里的。”

杨晓初提出了一个观点，轻重资产的衡量标准应该看投资回报率。“投资回报率达到一定的程度就是轻资产。如果能让重资产的价值提升，它自然就会变成轻资产。所有的重资产要变成更有价值的资产，第一是时间，第二要经营，第三要价值的发现。”

开发商如何维持投资回报率“商业的根本一定是看投资回报率，它的本质就是逐利。不管做轻资产还是重资产，还是出租等待它升值，最后的结果一定是价值的不断提升。”欧阳捷分析称。

但业界公认的一个事实是，房地产行业的利润正在降低。

金泽清分析指出，未来的利润将会非常低，会回归到一般的水平，甚至会做到薄利多销。对开发商而言，未来要设计出更多有独特性的产品，才能吸引一部分的受众。“利润率不会下降很厉害，但是绝对不像以前那么高。投融资的资金成本未来也只会越来越高。”

汪蓓指出，从房地产投资人的角度来看，“所以不同的资产未来如何退出，而不是像过去我们是以住宅增量的市场为主，完全面向于群众销售，而有不同的退出机制，这个问题值得探讨。”

在此种情况下，开发商如何维持投资回报率？沈力男指出，目前很多地块都是要求“双自持”，在这种情况下，地产人只能够更多地去挖掘体现它的价值，才能够适应新的局势。

王俊英则指出，开发商不能够“新瓶装旧酒”，不能够用过去的思维和方式来运作存量市场，互联网将使用比拥有更重要，共享比使用更重要。未来可能会出现很优秀的运营商。这样才能够真正盘活存量资产。