业主委员会是否有权代替业主大会行使相关权利？

编者按   生活在住宅小区，业主往往不可避免会遇到各种各样的物业纠纷：卫生、绿化、公共收益、停车、安保……或许今天你在新闻上看到某某小区发生的物业纠纷，哪一天也会在自家小区上演。可见，物业管理一直扮演着重要角的。基于此，佛山市房地产协会旨在使物业管理更加透明，定期发布相关案例。本期带来业主委员会是否有权代替业主大会行使相关权利？

【案情简介】

某花园位于广州市天河区广州大道北，是某房地产公司开发的住宅小区。乙物业服务企业是某房地产公司指定的某花园的前期物业管理公司。2011年3月25日，某花园业主委员会（以下简称“某花园业委会”）经广州市天河区某街道办事处备案成立。

2011年5月6日，某花园业委会向某花园全体业主发出《通知》，通知称将于5月21日下午2点在某花园召开业主大会，表决投标选聘新物业等事项，请全体业主届时准时参加。

2011年5月21日，某花园业委会经过招投标程序确定甲物业服务企业为某花园小区物业服务中标单位。在公示选聘结果期间,乙物业服务企业及200多名业主联名对 公示结果提出异议。6月，某街道办两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公示,但业委会未采纳。

2011年7月1日，甲物业服务企业（乙方、受托方）、某花园业委会（甲方、委托方）双方签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对某花园小区（占地面积25699m2、建筑面积72739m2)提供物业管理服务，委托管理期限5年，自2011年7月1日～2016年6月30日。甲物业服务企业与某花园业委会签约后，甲物业服务企业要求 进场接管小区，乙物业服务企业拒绝退场，双方发生冲突。上述事件引起广州电视台 等媒体报道。

8月，小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业服务企业。

10月，某街道办就临时业主大会召开的问题多次与某花园业委会协商、指导，但某花园业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管。甲物业服务企业遂于2011年10月9日提起诉讼，请求：（1)乙物业服务企业停止侵害、排除妨害，立即退出某花园小区物业管理区域；（2)乙物业服务企业及某花园业委会将 某花园物业服务用房（在A幢首层东南面物业管理处位置）腾空移交给甲物业服务企业使用并移交某花园物业所涉的业主姓名、房号、面积、小区规划图及相关设备设施等所有有关某花园的资料。

12月，某居委会在小区张贴《关于召开某花园小区临时业主大会的通告》，决定2011年12月23 -25日由某居委会在某街道办的指导监督下代为组织召开小区临时业主大会，议题为“是否选聘乙物业服务企业”和“是否改选业委会”。统计结果显示，本次临时业主大会的两个议题表决结果均双过半，决议改选现有某花园业委会，并续 聘乙物业服务企业。

【法院判决】

一、一审判决。

一审法院认为，目前某花园小区业主同意选聘乙物业服务企业作为物业管理公司的意思表示不合，甲物业服务企业要求进驻某花园小区缺乏理据。因此，原审法院对甲物业眼务企业要求乙物业服务企业排除妨害，退出某花园小区物业管理区域，以及移交物业管理有关资料的诉请依法予以驳回。

判决后，甲物业公司不服一审判决，已经提出上诉。

二、二审判决。

二审中院认为，甲物业服务企业的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第 一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【争议焦点】

1. 业委会决议是否优先于业主大会？

2. 居委会组织召开临时业主大会是否越俎代庖？

3. 居委会组织召开的临时业主大会决议是否具有约束力？

4. 甲物业服务企业提出排除妨害诉讼是否成立？

【律师点评】

一、业委会的决议是否优先于业主大会？

从业主委员会的法律地位而言，业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会賦予的职责，执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体北主 在物业管理活动中的合法权利，依法行职责。因此，业主委员会的权利来源于区域内全体产权人、使用人的授权。

二、居委会组织召开临时业主大会是否越俎代庖？

甲物业服务企业依据其与某花园业委会签订的关于某花园小区的《物业管理服务合同》要求进场接管小区物业管理，乙物业服务企业及部分小区业主提出异议，甲物业服务企业、乙物业服务企业双方产生冲突，导致小区出现群体性事件隐患。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定：“业主委员会未按业主大会会议议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期不召开的，可以由物业所在地的居民 委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”因选聘和解聘物业管 理企业事关某小区全体业主切身利益，在部分业主对选聘甲物业服务企业作为新的 物业服务公司提出异议的情况下，某街道办作为地方政府派出机构，依职权对某花园小区业委会及业主大会相关活动进行指导，并无不当。

三、居委会组织召开的临时业主大会决议是否具有约束力？

某居委会作为基层群众性自治组织，在某街道办的指导、监督下，代为组织召开临时业主大会，就“是否选聘乙物业服务企业”和“是否改选业委会”这两个议题经小区业主投票表决，结果是专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘乙物业服务企 业及改选业委会。由此可见，选聘乙物业服务企业作为某花园小区的物业服务公司是目前小区多数业主的意思表示，该意思表示经过了法定的表决程序，依法对全体小区业主具有约束力。

四、关于甲物业服务企业提出排除妨害问题。

根据《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定 的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”乙物业服务企业作为开发商聘请的前期物业管理公司，在第三人合法成立并选聘新的物业管理企业甲物业服务企业后，应当与新物业管理公司做好交接工作。但甲物业服务企业与乙物业服务企业并不存在合同 系，甲物业服务企业诉乙物业服务企业拂除妨害的依据是其与某花园业委会2011年7月1日签订的《物业管理服务合同》，但该合同尚未履行，甲物业服务企业依据该合同享有的是相对于某花园业委会履行合同的请求权，在其未实际取得为某花园提供物业服务的权限时，其主张乙物业服务企业侵权请求排除妨害缺乏事实基础，因此排除妨害不成立。

(本稿件由佛山市房地产业协会提供)