物管费才五毛 物业饿得嗷嗷叫？

停车费涨、物管费涨价没商量，为什么我家的小区与物管公司矛盾多，但别人的小区不仅有物管费降价的，还有年终能分钱的？近年来，全国各地涌现了一批业委会自管小区的成功案例。这些小区经过多年来的探索，形成了一整套比较成功的自管经验和实操方法，真是“羡煞旁人”。7月2日，“2017华南和谐社区高峰论坛”暨全国优秀自管小区经验交流会在五羊新城举行，集中发布了30多个小区案例，记者从中了解到，原来广州已经有十多个业主自管小区，其中，既有已经自管十多年的，也有刚刚开始自管之路的。

广州自管小区已有十多个

目前，我国大多数小区都是委托物业服务企业管理，因管理不善而导致物业公司和业主之间纠纷不断的小区不在少数。事实上，根据《物权法》相关规定，只要经过业主大会“双过半”表决通过，小区业主就可以选择自行管理模式，即在小区全体业主授权下，由业委会带领小区居民对小区物业进行全面自行管理。据悉，本次由广东省华南和谐社区发展中心主办的高峰论坛以“自管”为专题，发布了来自北京、上海、广州、深圳、南京、无锡、东莞、惠州等30多个小区案例，从案例来看，广州已有越秀区丰景大厦、越秀区乐景大厦、越秀区金山阁、白云区白云家园、荔湾区金盈居、越秀区逸雅居、荔湾区金盈居、天河区碧海湾、天河区南粤阁、天河区天成居、海珠区佳兴大厦、天河区半山雍景苑、越秀区新河浦等十多个小区实行了业主自管。

广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，业主自管是可以实现、可以运作好和可以复制成功的，从几百户的单体楼小区到数十栋几千多户的小区，业主自管的模式都可以运作。这些小区无一例外都经历了“业主维权”、“业主自治”、“业主自管”这三个过程，从维权开始到对小区共有物权的责任分担和义务，是业主自管的升华过程。所谓自管，并不意味着抛开物业管理公司，业主的自主管理和物管公司的管理是不同维度的，自管不仅仅是为了维权，仅仅关心与物管公司的关系是片面的，小区业主的责任和义务在哪里，有哪些共同决定权和共同管理权，是在自管过程中需要更多探讨的问题。

这些自管小区值得学习

从论坛发布的案例来看，实行业主自管的小区不少都有可观的结余收益。例如无锡春江花园是一个没有物业公司的自管小区，占地面积33.5万平方米，业主3252户，在物价上涨的情况下，小区0.5元的物业费一直不变，到目前为止自管已经9年的小区累计账面结余达1300万元。有1200户的宁波江南春晓2011年自管后，虽然向业主收取的物管费不够支付管理和维修成本，但共有部位收益的运营使得小区目前盈余和存款理财收益达到491万元。而在广州，已经自管13年的丰景大厦，只有220户，从开始小区欠付水电费到目前已建立起一个100万元的公共设施设备基金，可以平抑物业管理服务成本上升的压力。

看到这些案例，对比不少物业公司表示运营成本增长要涨物管费的要求，自然会让很多业主疑惑，物业公司管理下小区收益去哪了？对此，业内人士表示，小区的收益主要来源于共有部位的收益，出租共用部分的空间给电信运营和其他公司，通过收取小区车位停车管理费是最主要的途径。很多小区物管公司对收入支出不公开，业主自然不清楚小区收支的真实情况。

没成立业委会的小区这样做

有业委会可以决定是否聘请物管公司，那么没有成立业委会能自管吗？位于天河区的天成居小区用实践表明这也是可能的。天成居因不同意物管公司涨价方案，与物管发生纠纷，2013年有业主成立自治小组，尽管没有业委会，但根据《物权法》中有关“业主共同决定小区公共事务”的原则精神，只要经过半数以上业主同意，就可以实行业主自管。自管方案经过半数以上业主同意之后，2013年10月，天成居正式实行业主自管。而直到2015年，天成居才成立首届业委会。业主自治小组聘请了小区里面的退休和下岗的业主来负责小区的日常物业管理服务，还聘请了一位小区业主担任会计，还有一名义务出纳，每两个月收取一次物业管理费用，收取费用同时公布账目一次，不过一年多，物管费就结余10万多元。

小区自管难在哪里？

周活宁表示，实行自管的小区业委会掌握大量的小区共有资产，容易滋生腐败，需要监督和监管；业主自管还会遇到不少与政府部门打交道和如何处理有关税务的问题；工商部门和物价局会接到小区业主投诉而找业委会查处诸如：小区自管有无办理注册登记和收费许可，需要业委会拿出机构代码证、税务登记和作出停车场只对业主不对外经营的说明等。

税务处理是业委会自管过程中碰到最多问题的环节，小区车辆停泊费、小区广告发布和公共部分出租等收入一般要征营业税，而物业费归集算不算营业收入，需要与税务部门沟通。

此外，自管并不意味着脱离物业管理公司，业主自管是因共同的物权产生共同的利益，从而产生的集体管理行为。最主要的是，业主对自己权利义务的认识，小区管理需要业主形成契约精神、规则意识。

您有必要了解的法律知识

据商品房销售管理办法，业主在购买房屋的同时，应该签署一份业主临时规约，规约中就物业管理、物业收费等事项做出了明确的约定，并要求业主遵守。而根据《广东省物业管理条例》第三十六条的规定，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。想换上由业主选定的物业管理公司，前提是要成立业委会，据2013年披露的数据显示，广州的小区仅有25%左右建立了业主委员会。

有一些业主走出了另外一条路，那就是自管。事实上，根据《物权法》第七十六条相关规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

小区想自管，可以这样干——

那么想进行自管的小区如何操作？据周活宁介绍，大家都是在摸索中前进，而现有已经成功自管的小区成为很好的取经样板。大致程序如下，首先要有热心牵头人，现有的自管小区多是因为与物业公司矛盾纠纷较大而走上自管的道路，有业委会的小区，由业委会提出自管方案，暂无业委会的也可以成立业主自管小组之类的组织之后，设定议事程序、规章等自管办法，并经过“双半数”业主同意，在小区达成自管决议之后，可以由业委会进行社会招聘，组建物业管理团队，执行具体管理工作。同时还需设立相关监管架构，负责财务公开等事务。