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借着城市民宿的东风 公寓能否打一次翻身仗?

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当前城市民宿收益尚不乐观,重点还在于情怀和兴趣。

城市民宿不乏一些小情趣的装点。
城市民宿不乏一些小情趣的装点。

自去年10月之后,佛山公寓市场逐渐回暖。
自去年10月之后,佛山公寓市场逐渐回暖。

做民宿,可以按照自己的想法和个性来装修房间。
做民宿,可以按照自己的想法和个性来装修房间。

昨天一下班,阿峰忙着奔向自己的公寓打扫卫生。就在昨天中午,有一位来自广州的客人通过“小猪”短租平台,预订了阿峰位于祖庙的一间公寓,周末住宿一晚。阿峰心想,还有几天就是端午节了,他赶紧去佛山老城区买了几个粽子,放在冰箱里,想请租客尝一尝。

阿峰把这套公寓定义为城市民宿。不同于私享家、U度假等常见的酒店式公寓,阿峰将城市民宿理解成由私人打理的、极具个性化、能体现家的感觉的住所。

记者昨日通过“小猪”“途家”“Airbnb”等专注短租民宿的平台查询,每个平台上,佛山提供的民宿房源超过了100套。而这些房源主要集中在禅城祖庙、桂城千灯湖、顺德大良、顺德乐从等地,交通便捷。房源以公寓为主,也有极小部分是小区住宅。

借着城市民宿的东风,公寓能否打一次翻身仗?

算笔账

公寓转型民宿投资划算吗?

将公寓“打扮”成城市民宿推向市场,到底是不是一项划算的生意呢?

从目前的情况来看,个人经营的城市民宿如果不成规模,其实很难跟酒店公寓抗衡,收益也没有预期那么好。

阿峰以2000多元/月的成本租下了祖庙两房单位,改造成城市民宿。算上两按一租,以及软装、家具成本,阿峰的前期投入大约3万元。阿峰这套城市民宿的租金约298元/套·晚,每个月的接单量大约8单,实际营收3000多元/月,除掉租金、物管、水电等费用,好的时候利润不到1000元/月,通常情况下只有几百元/月的利润。

黄小姐也同样如此。黄小姐只运营了短短3个月时间,一共收入了大约4000元左右,平均每月租金收益仅千元出头,远不及长租租金的收益。“好的长租客不容易找,再加上市场租金过低,做城市民宿是目前的权宜之计。”黄小姐说。

但阿峰不这么看。在他眼里,做城市民宿,一是好玩,可以结交天南地北的朋友;二是情怀,“做民宿,可以按照自己的想法、自己的个性来装修房间,喜欢我的房间的人,大多都是志同道合的人。”同时,他觉得比起酒店,城市民宿更适合一家人居住,客人在民宿,可以自己动手做饭、有公共空间可供家人使用;作为房东,他还可以提供更多的本地信息帮助客人,这些都是冷冰冰的酒店无法比拟的。

最后,从长远看,城市民宿符合目前共享经济的趋势,前途无量。“其实,只要做到了规模化,利润还是可期的。”阿峰内心的目标是自己在佛山的城市民宿规模扩大到10间左右,即使每间每月的纯利润只有几百元,但10间就有几千元甚至上万元的收益。

故事

95后创业

“玩”起城市民宿

阿峰是一个土生土长的佛山95后。爱玩、爱交朋友的他,喜欢到处旅游,而选择的住宿往往是民宿。“在深圳、珠海等地,城市民宿已成规模,佛山是最近一两年才开始有人‘玩’这个的。”阿峰认为,出外旅游住民宿,很舒适,像在自己家,再加上房东服务方面很贴心,每间民宿又很有特色,往往会给旅途带来惊喜。

这几年创业热潮涌动,年轻的阿峰也想“下海”试一试。于是,他想到了做城市民宿。阿峰在祖庙长大,对祖庙一带可以说是了如指掌,再加上祖庙本身极具文化旅游价值,与旁边的岭南天地与祖庙相得益彰,是目前佛山最具旅游吸引力的景区之一。阿峰决定,就在祖庙附近着手他的创业计划。

这个想法也得到了阿峰父母的支持。阿峰父母赞助了阿峰3万元的启动资金。去年10月份,阿峰在祖庙附近租下了一套两房的公寓,按照自己的想法将其重新装修、布置,打扮成心目中的“城市民宿”。一切妥当之后,阿峰将该公寓在各大民宿短租平台上线,对外招租。

可是,这生意并不是马上风生水起。平台上大概沉默了1个月,第一单生意终于来了。租客是从黑龙江自驾到海南的游客,一家5口人,途经佛山。阿峰很热情地接待了客人,并为客人出谋划策,如何游览佛山。在阿峰的努力下,阿峰拿到了客户的第一个好评。

之后,阿峰的生意渐入佳境,但离理想状态还有差距,每个月的接待量不到10拨客人。半年之后,阿峰扩大了自己的规模,租下了第二套公寓,改装成城市民宿。

长租租金过低

投资客转型城市民宿

黄小姐前年在禅城投资了一套一房一厅的公寓,花了大约60万元,一次性付款。由于该公寓暂时未通地铁,交通不算便利,黄小姐很难找到合适的租客,租金也一直不理想。“之前有个租户,1800元/月。但租了半年就没租了。”黄小姐很是头疼。

该栋公寓不少业主把公寓租给了长租酒店打理。此类酒店每月可提供大约1600元/月租金给黄小姐,但一年中有一个月的免租期。“租给酒店虽然省事,但酒店对公寓装修的保养不好。折旧太快。”黄小姐不忍把新装的公寓交给酒店运营,于是,只好自己想办法。

朋友告诉黄小姐,将公寓改造成城市民宿,或许是一条出路。于是,黄小姐对公寓进行了简单的装扮,在短租平台上将公寓推了出去。从运营3个多月的情况来看,黄小姐还处于亏本阶段。“只接了五六单。”不过在黄小姐眼里,这样运作,总比公寓空置好很多。

近况:

公寓投资回暖

各大短租平台显示,目前佛山的城市民宿,房源大多来源于中心区的公寓。公寓投资曾一度萎靡,但自去年10月之后,佛山公寓市场逐渐回暖。

2011~2015年间,由于住宅限购,商业地产渐成投资热点,商业地产的售价也不断攀高。其中,2013年,禅城中心区公寓售价卖到了15000元/平方米左右,但是当时住宅产品每平方米仅卖万元左右。到了2015年8月,住宅市场火爆,投资的风向转向了住宅市场。市场风向转变之后,公寓成交量迅速下滑,中心区的公寓和写字楼售价在2015年年底一度降至万元以下。

近几个月,公寓市场开始回温。根据佛山中原统计显示,佛山中心区公寓售价从去年4月份的约9000元/平方米,一路上涨到今年4月份的11828元/平方米。成交量方面,最近两个月,成交面积均超过10万平方米。

记者观察:

转型城市民宿

公寓投资回报率

未见明显增长

如果说城市民宿是公寓的转型之路,那么,对于投资客来说,首先要搞清楚的是投资城市民宿的回报能达到多少?

目前,佛山中心区公寓的主流价位约12000元/平方米,总价40万元左右就可以入手一套30多平方米的单身公寓。如果在繁华地段,一间配套完善、有厨有卫的单身公寓长租租金为1500元/月,投资回报率约4.5%。

如果转型做城市民宿,客源稳定后,平均每月至少可接单10天,每天按照200元/晚的租金计算,租金收益可达2000元/月,租金的投资回报率可提升到6%。

不过,要注意,做城市民宿,需要经营者肯花心思,在细节处着眼,并能提供有针对性的个性化服务,例如,要为客户量身定做游玩线路、交通线路、美食线路等等,经营者要付出更多的时间和精力成本。

另外,要看到物业的投资回报不仅仅体现在租金回报上,其本身的物业增值部分,也是吸引投资客的主要原因。从租金回报的角度看,公寓的租金投资回报高于住宅产品。但是,近一两年,佛山中心区公寓仍然处于供大于求的状态,公寓本身增值的空间不大。再加上公寓转手,税费大多超过10%,因此转手的成本也非常高。

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