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社科院蓝皮书:2017年房地产进入量价调整期

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中国社科院最新发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》(以下简称《蓝皮书》)提出,应该加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。而这需要房地产税、统一的土地市场、建立发展一线城市周边新城,处理好商品房的供给和政府保障等多方面的措施配合。

《蓝皮书》预测,2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落,降幅分别为10个百分点和20个百分点,预计商品房均价增速将由2016年的10%下降到2017年增长不超过1%。

2016年12月举行的中央经济工作会议提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

多名专家认为,遏制房价过快增长,促进房地产平稳发展,应该分城施策,增加房价过快增长城市的土地供应,同时综合运用增加三四线城市的公共服务水平等办法。

房地产市场分化或加剧

5月9日,中国社科院城市所和社科院文献出版社发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》,预测2017年房地产市场进入量价调整阶段,房地产市场分化将加剧,但部分城市仍存在市场机会。

《蓝皮书》认为,一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,二线过热城市房价空间被透支,量价回调是大概率事件。

但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个市场发展的新风口。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

该报告指出,为了加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,还需要加快推动房地产金融创新和房地产税收立法改革。

中国社科院城市所专职研究人员王业强指出,建议对房地产实施分类调控,因城施策,促进房地产市场均衡发展。

他介绍《蓝皮书》的内容时表示,一线城市需要盘活城市的土地存量,鼓励和支持存量土地挖掘,最大限度发挥土地的效益;三四线城市应该鼓励引导市民购买库存商品房;同时注重产业发展的可行性,在产业搬迁过程中实现人口的迁移,逐步盘活库存。

目前促进房地产稳定的发展,长效机制尚未形成。“高速上涨的房价严重透支城市居民未来消费能力,最终影响实体经济发展潜力。”他说。

去年末举行的中央经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年4月25日的政治局会议,再次提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

不过一线和二线热点城市,目前房价并未出现明显下降。某一线城市在去年9月底出台遏制房地产政策后,今年4月以来出台了更严厉的措施。但是这些措施只是解决了短期房价上升问题。

国家税务总局税科所研究员付广军认为,房价上升的原因是地价。“比如一线城市的土地成本,有的一线城市土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成本只占到25%。降房价首先要降地价。”

增加供地信息透明度

“调查发现,一个县城房子10年前是每平方米3200元,10年以后是每平方米3800元,基本上没有涨。”付广军同时指出,“为什么大家不往中小城市流动,而都到大城市呢?因为就业机会多,到小城镇没有就业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距,所以人口都往大城市集中。如果不改变这种模式,大城市的人口流动还是会增长的,(房地产)需求还是要往上涨的。”

针对房价在热点城市上升过快,而很多三四线城市房地产价格长期低迷的情况,国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为,一线、二线、热点城市,应该增加土地供应。对于三、四线城市或者是房地产发展相对比较冷的城市,要控制土地财政的老思路,把土地拿去发展产业、发展经济。同时,地方政府也应该增加供地的信息透明。

此前,有些城市称将大幅增加土地供应,不过由于大部分是保障房,加之很多位于郊区,非本地户籍的常住人口购房需求无法解决,导致房价上升压力仍然很大。

在房地产税方面,付广军介绍,房地产有关税收大概分三类,一种是房地产企业的税收,以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收,包括开发环节、生产环节、交易环节、持有环节,以商品为载体的税收。三是财产税,也就是房地产税,持有环节的财产税。但他指出,在法律上,由于房产使用权年限等问题,我国房地产税立法还需要继续论证。

北京大学环境学院城市与区域规划系教授冯长春提出另外一个办法是建立新城。“像伦敦附近的新城发展挺好,解决了城市空间优化的问题,另外房价也得到了控制。”

21世纪经济报道获悉,目前在纽约、伦敦、巴黎周边有很多新城,与中心城区的交通非常发达,其房价也不高。对于纽约而言,住在中心城区住房的房产税率较高,远超1%。这使得很多人口放弃在中心城区居住。

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