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佛山二手房急涨倒挂 现在出手会成接盘侠吗?

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编者按:近一个月,全国多城重拳调控楼市,包括北京、长三角、珠三角等地共35个城市受到了“限购”的密集围剿,传统的三月楼市“小阳春”遇上了严酷的调控潮,变得风起云涌。

目光回到广佛两地,这片同城置业热土也接连受到限购升级再升级的考验。购房者悲喜交加,有一夜之间痛失买房资格,有趁新政实施前几秒赶上“末班车”,有紧张变得恐慌变得迷茫……买与不买成为了许多人2017年的一块心头大石。

“全民限购潮”下如何置业?网易房产特别策划的《广佛同城·完全置业手册2017》,就是以攻略的视角以及贴近百姓的实用性,率先播报广佛楼市的走向,让百姓能够更加全面的掌握两地楼市资讯,还将特别针对广州客到佛山购房提供置业参考。参照《手册》就能实现轻松置业,实乃“一册在手,房子我有”!

买增城还是佛山? 一张图看懂广佛置业疑问

佛山的楼市,貌似真的不是那么好懂。

不像东莞与惠州、甚至是中山,凭着紧邻一线大城市深圳的利好,房价能轻易实现一波又一波上扬。

这个在“房价亲民”的广州大哥旁的佛山楼市,房价似乎一直都是那么的波澜不惊。

直到2015年全面放开限购,佛山楼市迎来了新的转机。再经历2016年的局部限购,佛山终于真的“火”起来了。至于到2017年3月24日晚佛山政府再度出台新政收紧限购政策,这个市场还在“火上添油”……

佛山二手房跃上3万元/平 现在出手会成接盘侠吗?

广州人小燕2016年上半年在佛山南海区狮山买了套新房,当时楼盘均价才8500元/平,首付也仅需两成。意想不到的是,如今,才不到1年的时间,她的小区的新房报价已经突破15500元/平。她笑称,当时买的时候还想起码要等上个5-6年才转手,现在这么看,不到一年应该都可以实现翻一番了。当初真的没有对佛山楼市寄予太大希望,只是抱着试一试的心态来买,想不到佛山盘的升值潜力也这么大!

或许不少人的印象中,这个静静地守候着广州旁边的佛山楼市,似乎还是几千、1万出头的“价格洼地”,但在广佛同城的拉近之下,佛山的楼市正在以飞快的速度向前飞跃,随着广佛交界的进一步相互融合,如今的洼地早已是一副全新“高大上”的新姿态了。

随机报出几个在售新盘的价格仅供参考吧,位于南海区千灯湖板块的当代万国府MOMΛ主打90平以上中大户型,最新报价25000元/平;南海区狮山板块恒大城预计新品售价达15000-16000元/平;三水区的雅居乐雅湖半岛最新报价12000元/平起……而还有限购政策之下“限购区域不限购”的二手房,叫价近乎失控,不少甚至高于新房,出现“一二手倒挂”现象。

也就是说,如今的佛山早已站上全新台阶,而经历了一波猛涨的佛山楼市是否还有“钱景”?弄懂以下问题,即使是置业小白也可以在佛山买房笑傲江湖了!

佛山二手房跃上3万元/平 现在出手会成接盘侠吗?

Q:佛山那么大,想在佛山买套房子,应该首选成熟板块还是尚未成熟的“价格洼地”呢?

A:首先要看懂佛山的楼市是个怎样的楼市?最活跃的买家来自哪里?最活跃的板块在哪里?

先来看看大数据。统计数据显示,2016年佛山一手住宅成交接近17.6万套,成交面积约1923万㎡,其中,近7万套房是被广州客买走的。而广州客到底有多猛?从2016年整年的楼市表现看,但凡跟广州客沾上边的区域都身价倍增。

而广佛交界的板块则是最受广州客欢迎以及交投最为活跃的板块,也是房价猛涨的板块。简单说,基本上就是如今被限购的区域。

买增城还是佛山? 一张图看懂广佛置业疑问

这也是一些业内人士称呼的“广佛第一线”,这些区域大多数与广州接壤或者仅一水之隔,占据广佛同城的第一线利好,因此也是广佛同城最先兴旺起来的板块。

由于这些“一线”板块的房价已经上升到一个新区域,广州客的置业足迹正在逐步深入佛山,而与这些一线板块临近、享有一定规划利好的新板块也逐渐键入广州客的视野,如狮山、罗村、伦教、容桂、勒流等“外溢”而出的区域则被统称为“广佛第二线”。这些板块虽然相比“一线”板块距离广州距离会稍远些,但却是价格相对较低的“洼地”,部分楼盘的涨幅甚至跑赢一线板块的楼盘,升值潜力不容小觑。

至于佛山剩下的区域,我们姑且先笼统地称之为“广佛第三线”吧,这些区域距离广州或者是佛山市中心距离较远,楼市相对封闭,以本地消化为主,基本上短期内不会成为广州外溢客的热点。

理论上说,由于佛山的房价主要由活跃的广州买家撑起,因此从不考虑预算和降低风险的角度出发,优先置业顺序应该为“一线”优先,“二线”可考虑,“三线”需谨慎。但是由于目前收紧了限购政策,购买广佛一线区域的新房时,需要考虑是否有购房资格。

至于如果你想从“低价洼地”入手,打算中长线投资的话,也可以重点关注非限购区域,这些区域门槛低,对于预算有限的买家而言也有些不错的选择。未来随着交通路网的完善,这些区域或会发挥更大的能量。当然,如果你适中还是对广佛一线区域看好,还有区域内的二手物业可考虑。

佛山二手房跃上3万元/平 现在出手会成接盘侠吗?

Q:佛山限购区域的二手房投资价值如何?

A:由于佛山3.24新政的疏导,不少广州客被迫转战限购区的二手市场。因此,佛山限购区的二手市场人气飙升,新政出台一个月以来,佛山限购区的二手房呈现以下局面:放盘量明显减少,报价上涨,提价情况多见,成交量明显上涨,部分一手房缺乏的地段甚至出现一二手倒挂现象,即二手房售价还要高于新房。

根据南方都市报对佛山3.24新政满月的调查报告显示,佛山二手房成交量从此前的日均约158套上升至约282套(不包括顺德区),其中禅城和南海日均签约量几乎翻倍。桂城和千灯湖次新房成交价格也已经普遍突破2万元以上,甚至有不少二手房单价已经突破3万元。如中海万锦豪园报价达到3万元/平方米以上;中海寰宇天下报价3万元-3.2万元/平方米;万达华府二手房近期报价大概是2.8万元/平方米-3万元/平方米。

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由于大多数广州客集中在禅桂核心路段,这些板块居住环境优美,配套齐全,生活氛围浓郁,地铁直通广州交通便利,品牌房企楼盘选择多,因此二手房也备受追捧。问题来了,偌大的佛山楼市,新房供应非常充足,二手房突然快速攀高,此时置业的买家会否变成“高位接盘侠”?

根据佛山业内人士分析,佛山限购区二手楼走热,是因为政府对一手楼市场的调控导致的,急于买房的购房者不得已才进入二手楼市场。这种现象是政策刺激下引发的,并非市场的自主选择。但佛山目前还是二线城市,第二产业比较发达,新建住宅在未来的一段时间依然会是市场的主流产品。只能提醒购买二手房的买家,由于放盘价步步高升,但银行的评估价卡得很严,往往银行的评估价达不到业主的放盘价。在这种情况下,只有购房者买单,多付首付。

至于火旺的态势能持续多久,目前不好说,有消息称佛山二手房市场的情况已引起相关部门的关注。佛山市住建和城乡管理局回应称,“二手房交易情况已引起了政府相关部门的关注,将视具体情况适时采取措施。”如果有意置业的买家需要密切关注。

Q:佛山的商业产品值得出手吗?

A:网络上流行着这样的一个段子,“在佛山投资,选住宅基本闭着眼睛买也不会大错,商业公寓可以综合评估下,而写字楼,呵呵……”

实际上这并非引人发笑的段子,说的正是佛山房产市场的现实。

虽然佛山的住宅市场在近一两年间有比较大的起色,但是不可否认,目前,佛山的商用物业呈现库存高、租金水平较低、短期内转手变现难的特点。

佛山二手房跃上3万元/平 现在出手会成接盘侠吗?

数据显示,截止到去年底,佛山商用物业仍有978.82万平方米的库存量,今年,加大“非商品住房”库存去化力度成为稳定整个市场均衡发展的重点之一。

据戴德梁行发布的统计数据显示,2016年末中心城区写字楼可售库存依然攀升了10.8%。而从租金水平来看,2011年以来佛山写字楼租金水平近乎“原地踏步”,均在60多元/平方米的水平,年度环比涨幅不超过5%,2013年甚至为零涨幅。

简单总结,如非有自用需求,佛山的商业产品需要谨慎考虑。当然,在一些投资人眼中,随着广佛同城的再深化、本地产业升级扩张和政府一系列招商引资等利好因素带来的市场需求,佛山商用物业将迎新的发展机遇,不过也需要做好长线“守业”的计划了。

Q:佛山买房需要签订双合同吗,一般贷款的首付预算需要多少起步比较合适?

A:由于楼盘的真实售价与房管部门备案的网签价格背离,而在广佛两地都频繁出现在的“双合同”现象。

4月3日晚,佛山市住房和城乡建设管理局发布公告,强调进一步加强房地产市场监管,其中提到坚决打击虚假装修、捆绑销售等行为。发现将商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)等行为的,立即予以制止,并暂停项目网签,责令停业整顿。对“双合同”行为提出严厉打击的警示。

最近,网易房产记者走访了部分在售新房,由于最近政府查得比较严,之前有些品牌楼盘在新政前甚至是“三合同”的被勒令退房罚款,感觉有所减少,但并未完全消失。

如果你在置业过程中发现有相关不符合规定的情况,可通过12345热线进行投诉、举报,维护自身的合法权益。

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买房预算问题,这个不用多说,“睇餸食饭”,附上最新广佛房价地图供参考。

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(备注:以上观点仅供参考,数据来源均来自于广佛官网网站,但若与具体楼盘情况有出入,以楼盘现场介绍为准。)

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