珠三角地区商品住宅市场整体降温

26日，广东省房协发布的2017年一季度广东房地产市场分析报告显示，今年一季度广东商品房销售市场整体活跃，销售量、销售均价同比增速比1-2月均有所回升。在热点城市不断加强对住宅市场的调控之下，珠三角地区商品住宅市场整体有所降温，而粤东西北地区非住宅类商品房销售量同比则大幅增长，成为带动整体楼市增长的主要支撑力量。

省房协认为，受调控政策持续严厉的影响，去年以来企业销售回笼资金增速总体逐月回落，行业资金压力隐现。随着政策效应的持续发酵，预计销售市场增速将趋于回落。

市场成交整体活跃增速同比明显回落

报告显示，1-3月，广东商品房销售面积、销售金额为3011.06万平方米和3484.35亿元，同比分别增长6.2%和15.3%，增速比上一年明显回落，但比今年1-2月分别提高了5.6个和12.0个百分点；销售均价11572元/平方米，同比上涨8.5%，涨幅比1-2月提高5.8个百分点。

按用途分，今年一季度广东商品住宅销售面积2583.14万平方米，销售金额2811.98亿元，同比分别增长1.3%和5.5%；分别占全省比重的85.8%和80.7%，同比分别回落4.2个和7.5个百分点。非住宅商品房销售面积合计427.92万平方米，销售金额672.37亿元，同比分别增长50.4%和88.2%。数据显示，今年一季度广东非住宅类商品房销售量及销售价格同比增速均明显高于商品住宅，其占全部商品房的比重同比相应上升。

省房协分析称，鉴于去年同期成交基数较高，今年同比仍有所增长，意味着在当前社会经济、政策环境和投资渠道等现状下，商品房仍有较为强劲的需求，当前市场整体仍较活跃。

结构分化此消彼长因城施策效应显现

但报告显示，在国家“控房价、防风险”的政策导向下，商品房销售市场的区域分布和产品类型结构均发生明显改变。

从区域市场看，今年一季度，珠三角地区商品房销售面积2038.29万平方米，同比下降5.2%。从所占市场份额看，珠三角商品房销售面积和金额占全省的67.7%和84.5%，同比分别回落8.1个和4.1个百分点；粤东西北所占份额则均有不同幅度的提升。数据显示，今年一季度粤东西北地区商品房销售量同比增速明显高于珠三角地区，所占市场份额同比也有所提升，是带动全省增速的主要支撑；粤西北地区的房价上涨幅度已接近珠三角地区，“稳房价”压力渐显。

从各市商品住房市场看，今年一季度房价同比呈现普涨态势，同比上涨的城市达18个，仅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中，中山、惠州、东莞、珠海、佛山、广州等珠三角城市涨幅居前。

省房协指出，为遏制房价过快上涨，上述热点城市均于3月份出台或升级调控政策，以“限购”“限贷”“限卖”等措施遏制投资投机性购房。数据反映，深圳、珠海、惠州、东莞、中山等城市因调控政策严厉，一季度商品住宅销售面积同比纷纷下降，且跌幅均超过30%，说明调控效应正逐步显现。

金融政策持续收紧行业资金压力隐现

报告显示，今年一季度，广东房地产到位资金4896.70亿元，同比增长24.4%，增速比1-2月提高4.6个百分点。按资金来源分，国内贷款1177.03亿元，占总到位资金的24.0%；利用外资14.33亿元，占0.3%；自筹资金1263.73亿元，占25.8%；以销售回笼资金为主的其他资金2441.61亿元，占49.9%。其中，定金及预收款同比增长8.6%，个人按揭贷款同比下降3.7%，增速比去年同期分别回落了34.6个和55.2个百分点，销售回笼资金增长乏力。数据显示，在调控政策持续收紧下，行业销售回笼资金增速总体逐月回落。随着热点城市调控政策效应的进一步显现，加之相关部门不断加强对金融市场的监管，严禁其他资金违规进入楼市，后市行业资金压力可能将进一步增大。

投资建设方面，一季度广东房地产完成投资2004.11亿元，同比增长14.7%，增速比1-2月回升2.5个百分点。截至3月末，广东商品房施工面积5.82亿平方米，同比增长12.3%。土地市场方面，一季度土地购置面积274.00万平方米，同比增长67.4%；成交价款257.32亿元，增长294.0%；成交均价9391元/平方米，增长135%。土地购置面积大幅回升，是市场平抑房价快速上涨、逐步走向稳定的前提，但土地价格的大幅上涨也加大了房企的开发、经营风险。

行业将转向注重资产运营模式

随着新一轮房价的过快上涨，关于“房子是用来住，不是用来炒的”的定位已深得民意，各地方政府高度重视并竭力配合。在因地制宜、因城施策的调控思路下，各地政府将重点围绕“价格”制定出台政策。

省房协认为，当前各地政府因城施策维持房价相对平稳的目标明确，短期内楼市仍备受政策影响。鉴于调控政策的“时滞”效应，且当前政策效应已逐步显现。

世联行认为，本轮调控政策有三个特点，一是环都市圈调控、二是深化因城施策、三是多点着力全链条控制。广东主要的市场中深圳有望维持量缩价稳，广州量价涨幅或逐步收窄至平稳；莞惠佛等城市受广深挤出效应将继续量增价稳，高库存城市去化明显、低库存城市政策加码，其他地区受惠于棚改和全省整体向上趋势的带动短时间内呈现持续繁荣。

合富房地产研究院则认为，政策持续紧缩下，房地产独立于其他实体经济的高周转、高获利模式将受抑制，行业将转向注重资产运营模式。预计未来市场整体成交将随房地产周转率的下降而“慢下来”，部分区域市场（尤其是加强调控、投资成分占比较大的区域）价格或将出现波动，但整体仍将维持相对稳健。