佛山限购新政观察:限购区"淡定" 政策"也不严"?

网易房产3月26日报道 佛山限购新政真的是“温柔一刀”吗？

3月25日起，佛山执行新限购政策：全市11镇街仍然限购，非本地户籍仅限购1套且需1年社保，限贷政策、二手房、非限购区政策不变。(详看3月24日网易房产报道《佛山限购加码:限购区外地人限购1套且需1年社保》)

佛山升级版的限购政策对楼市会产生什么影响？网易房产小编兵分多路到佛山多个楼盘进行摸底调查，发现限购区淡定卖，非限购区人气旺。千灯湖有房竟然卖到3.2万/平，有盘赶在限购之前成功清货……(详看3月25日网易房产直播《佛山限购新政首日直击 广州客连夜付定金》)

消息一出，广州客有点拼，连夜赶在12点前到楼盘刷定金。本地人有点慌，新政“好像不严啊？”

业内观点认为，本次调控的出台，会使佛山非限购区域成为资金宣泄口，仍有涨价空间，另外，不在限购范围的二手房交易或会急速升温。

政策

新政前“不严”VS新政后“也不严”？

佛山限购新政规定：禅城全区，桂城、大沥、里水、大良、陈村、北滘、乐从依然执行限购限贷政策；非本地户籍在限购区购房需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个税或社保，且补缴不算；已有非本市户籍居民家庭在本市拥有1套及以上住房的，不能再购房。限贷方面，在上述限购区域，首套首付比例提升至3成，二套房贷首付款比例不低于40%，二套以上停贷。

对比2016年10月8日限购政策，此番限购加码一句话总结就是：在限购区，非佛山户口，只能买一套，且需要提供1年社保，其它不变！

不少网友表示佛山新政并不严格，甚至总结出来的破解佛山限购的两个方法：1、先在非限购区域买1套，入户，然后就可在限购区域再买1套了；2、先买1套二手房，入户，然后就可再买1套。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为佛山此轮新政威力不大，影响有限，只要求外地买家购买一手住房需提供1年社保，注意，对二手房交易并不限制。所以佛山楼市仍然开了个口子，买家仍然能够进入。

邓浩志还提到，由于广州及佛山热点板块调控加码。剩下不限购的增城、从化、三水、高明以及顺德、南海部分区域将成为资金的宣泄口，而且这些区域也面临库存极低的情况，所以必涨无疑。

中原地产市场研究副经理黄志兴则表示，由于政策针对性明显，指向新房市场，尤其是加大了限外的力度，根本在于稳定限购区域市场，防止炒楼，房价上涨过快。非限购区域仍是政策利好支撑的区域，有望继续承接广州限购升级后的外溢需求。此外，政策将会带动二手房市场活跃，商业市场也将会有所受益。

区域

限购区淡定卖VS非限购区人气旺

自去年10月，佛山楼市执行差别化购房、信贷政策以来，区域内的项目被分为了限购区以及非限购区。不过“3.25”新政执行限购区域不变，适应了大半年的限购及非限划分的佛山楼盘，在应对本轮新政有何反应？

网易房产在当日踩点的禅城南海限购区近十个楼盘发现，限购区项目可谓“淡定卖”，销售纷纷表示“影响不大”。千灯湖板块项目怡翠尊堤销售表示，新政出台影响不大，因为政策不算严厉，且对三期产品进行诚意登记的客户都不受政策的限制。里水板块保利紫山项目广州客基本占7成左右，但销售也表示，即使佛山调控加码，对项目“暂没有实质性的影响”。

不过网易房产小编调查发现，限购区楼盘能如此淡定，跟部分项目在政策出台前抢闸开卖有关。事实上，广州于上周五（3.17）晚间出台新限购政策后，就有消息称佛山将跟进，结果限购加码的消息足足传了一个星期。

在这个星期内，佛山有个别楼盘已经比原计划提前开卖。例如，位于千灯湖板块的保利葉公馆“恰好”在新政前两天首度开盘，价格27000-32000元/㎡，但结果项目1、4栋开盘当天即售罄。项目销售已表示，近期项目也暂无推新计划，即使昨晚（3.24）限购政策出台，影响也不大。

不过，有限购区楼盘表现有调价计划。位于里水的绿地香树花城本月已经封盘，销售称有可能调价，并不明确是调高还是调低。千灯湖板块的恒大悦府现场销售称，项目的广州客占6成到7成，因为新政影响，这部分广州客绝对会减少。不过销售表示，因为恒大悦府是首次开盘，价格较低，目前项目对开盘情况还比较乐观。

狮山纯新盘奥园观湖尚居开板房现场

至于非限购区的楼盘人气就十分旺。位于狮山纯新盘奥园观湖尚居当日开放样板房，吸引了大批客户到场，而且是上午旺到下午，人气惊人。销售表示项目主打本地客户为主，广州客来咨询看房的大概占两三成，但往后人数应该会增涨，毕竟新政出台，狮山仍然是不限购区，而且狮山已经吸引了为数不少的不限于广州的非本地户籍客户。加上狮山去年以来房价涨势猛，刚需客对不限购区域，仍有价格空间的楼盘需求强烈。

专家点评：中原地产市场研究副经理黄志兴表示，处于限购区域的项目，建议开发商迅速调整营销策略，同时应对客户群的结构变化和流失，在产品价格定价上更趋于理性，更多的吸引本地客户以及刚需客户，制定更好针对性的价格策略；若是处于非限购区域的项目，建议开发商加大推货的力度，抢占市场先机，既要满足本土需求，更要迎接外溢需求的导入。

心理

本地人恐慌怕涨VS广州客抢闸下定

本次新政对非本地户籍在佛山购房数量有进一步的限制。新政出台后，以广州客为首的非本地户籍置业者和本地置业者的表现如何？网易房产调查发现，为买佛山房广州客很拼，连夜赶来下定金。

金沙洲板块的万科金域缇香销售中心当日客户爆满，销售表示很多人是过来签订合同的，原因是在前一晚上11点新政出来后，许多广州客和佛山客都在12点之前过来下定金，录入银行入账凭证。与万科金域缇香相距几百米的宏宇天御江畔当日销售中心虽然相对冷清，但前一晚也是十分热闹，因为有广州客也是赶在政策执行前，连夜到项目来下定金。

而没有来得及入手的广州客，有表示到非限购区看看，也有选择继续观望住宅市场。在越秀星汇云锦，一位广州客表示自己不会考虑公寓，但会继续观望一二手市场。如果一手市场买不到，二手也可以考虑，毕竟不限购。

相比广州客，本地置业者心情似乎更复杂一些。来自狮山的何先生认为，新政力度有点太弱，外地客再次涌入狮山，三水等非限购区或会成事实，未来这些区域估计还有得涨，本地人也要承受高房价了！所以在考虑是不是要早点入手了，心态略显恐慌。

在融创湖滨世家，小编了解得知，原来有佛山市民表示获悉佛山出台新政，有客户应该会因为无资格购买而退出来，结果销售说当日开卖的货基本都被“捡”完了。“虽然是限购区，但卖得也太快了吧，本地客还是抢不到啊。”

那本地置业者选择限购区还是非限购区？在保利碧桂园天汇，小编采访到1台来自佛山桂城的投资客，她表示新政对非限购区利好很大，有可能未来这些地区的房价应声而涨。但是这些镇街的房价不应该比中心区的房价更贵啊，现在这些区域对广州客又增加了门槛，房价涨势会趋缓，所以本地投资可以考虑中心区。

专家点评：中原地产市场研究副经理黄志兴表示，本次限购升级，限贷不变。对于购房者来说，若是本地购房者影响不大，建议根据自身需求购买产品；如是外地购房者，可以选择限购区域的二手房或者非限购区域的新房，选择合适的产品比较重要。

市况

一手房难降价VS二手房利好大

今年开春以来，佛山一手楼市多个板块房价继续走高。广佛交界热门的千灯湖-金融高新区、里水-金沙洲-大沥板块房价“破2冲3”，事实上，限购新政首日，小编到千灯湖探市发现，已经有楼盘房价突破3万/平。在佛山中西部腹地的禅西-澜石-绿岛湖，狮山罗村房价普遍1.5万/平，部分直逼2万/平。

近两个月佛山二手市场交投也十分畅旺，来自合富置业市场部2月份佛山二手楼市分析显示，2月份禅桂中心二手交投增幅高达一倍，价格走高；千灯湖、桂城旧区、禅城等热点板块量价齐升。

其中，桂城千灯湖板块需求持续火热，千灯湖较优质大盘的价格目前基本在2.5万元/㎡左右，且盘源稀缺。部分广州客的购房路线逐渐扩大，其中靠近千灯湖的桂城旧城也成为市场新的追捧热点。黄岐板块的价格持续走高，部分楼盘的价格已经超过1万元/㎡。

专家点评：中原地产市场研究副经理黄志兴表示，一手楼市方面，短期之内限购区域的成交量将会有所下滑，价格快速上涨受到政策抑制。考虑到当前限购区域的库存较低，可售货量不足，区域价格将维持高位。

邓浩志也认为，目前佛山一手房实际库存应该不足3个月，而禅桂等热点板块更是无房可卖，所以短期内可调控对象都没有几个。所以新政影响不易觉察。

至少二手房，邓浩志认为，二手房急速升温。由于二手房没限制，加上目前广佛差价仍然过大（金融高新区房价低于3个地铁站外的广钢2万/平，佛山明显性价比更高），所以佛山楼盘对广州买家仍有较大的吸引力，在一手无货且限外的情况下，而且一手限价，所以无法上涨。二手定承接一手之前的趋势，量涨价升。